收房時(shí)購房中非常重要的一個(gè)環(huán)節，但是在收房過(guò)程中如果不注意，難免會(huì )出現一些問(wèn)題，甚至導致糾紛發(fā)生。那么新房驗收過(guò)程要注意哪些問(wèn)題呢?和保駕護航裝修網(wǎng)的小編一起來(lái)看看吧!

一、新房交房要滿(mǎn)足哪些條件?

按照規定開(kāi)發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件：

1.住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

住宅交付使用許可證是由市或區房屋土地管理局頒發(fā)的，住宅房屋所屬的樓需取得住宅交付使用許可證。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶(hù)籍管理部門(mén)不予辦理入戶(hù)手續?？梢酝ㄟ^(guò)登錄房管局網(wǎng)站查詢(xún)。

2.經(jīng)建設工程質(zhì)量監督機構核驗合格

商品房一般是由所在區、縣建設工程質(zhì)量監督站核驗，出具是否合格的書(shū)面證明，如果驗收合格，還須說(shuō)明質(zhì)量等級，如合格、優(yōu)良等。

3.取得了新建商品房房地產(chǎn)權證(大產(chǎn)證)

實(shí)際上只要取得"大產(chǎn)證"，就必須具備一、二條所列條件。沒(méi)有“大產(chǎn)證"的，開(kāi)發(fā)商不能辦理交房手續，開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)方預先交付房屋交鑰匙的，買(mǎi)方應拒絕接受。

交房過(guò)程中要是不注意容易產(chǎn)生以下這些問(wèn)題：

a、不少購房者在開(kāi)發(fā)商房屋不具備合法交房條件時(shí)，就提前進(jìn)房裝修，等交房期屆滿(mǎn)，開(kāi)發(fā)商卻交不出符合合同約定標準的房屋?；蚺涮撞坏轿?

b、或質(zhì)量存在問(wèn)題或產(chǎn)權有糾紛;或有些費用未繳付，導致不能按時(shí)取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權證。

這時(shí)購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力;不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無(wú)法居住，再說(shuō)，即使是要求退房，購 房者也無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟損失，因為購房者也有過(guò)錯，也應對提前裝修造成的損失承擔一定責任。因此，在收房時(shí)一定要審核開(kāi)發(fā)商是否符合上面 的條件。

二、新房交房流程

新房交房流程主要分為四個(gè)步驟：通知—驗收—提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》—簽署房屋交接書(shū)。

1.通知

開(kāi)發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權證后，應以書(shū)面形式通知購房者在約定時(shí)間內對房屋進(jìn)行驗收交接。開(kāi)發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書(shū)寄出30天內，按有關(guān)規定，如購房者在約定時(shí)間內沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用。

2.驗收

購房者應根據購房合同約定的標準對房屋工程質(zhì)量及配套設施一一進(jìn)行驗收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對房屋產(chǎn)權是否清晰進(jìn)行核驗。

驗收時(shí)，開(kāi)發(fā)商應主動(dòng)向購房者出示建設工程質(zhì)量檢驗合格單和商品房房地產(chǎn)權證。開(kāi)發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開(kāi)發(fā)商承擔責任。

3.提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

根據《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》等相關(guān)法規，商品房交付使用時(shí)，應當提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。該法規規定，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對銷(xiāo)售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文 件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開(kāi)發(fā)商應當按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔保修責任。開(kāi)發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽 房屋交接書(shū)。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位;而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應當對住宅的結構、性能和 各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標準等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項。

4、簽署房屋交接書(shū)

購房者對房屋及其產(chǎn)權進(jìn)行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交接書(shū);對不符合合同約定的，應做好記錄，要求開(kāi)發(fā)商簽字，直至開(kāi)發(fā)商的房屋完全符合交房標準，再簽署房屋交接書(shū)。

三、業(yè)主收房時(shí)需注意的要點(diǎn)

1.在驗房之前，如果開(kāi)發(fā)商要求交費或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應，否則在驗房時(shí)業(yè)主發(fā)現的質(zhì)量問(wèn)題，就只能自己付錢(qián)解決了。

2.如果開(kāi)發(fā)商提出代辦產(chǎn)權證，業(yè)主是可以拒絕的，因為產(chǎn)權證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開(kāi)發(fā)商，那業(yè)主還要給開(kāi)發(fā)商交代辦費。

3.必須先驗房后收住宅鑰匙

購房者在沒(méi)有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根據《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋)的規定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只承擔房屋質(zhì)量包修責任，而沒(méi)有逾期交房的壓力。

4.驗房中所發(fā)現的質(zhì)量問(wèn)題一定要白紙黑字寫(xiě)在紙面上，不能聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問(wèn)題的后面，還要寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商承諾的解決時(shí)間，這樣業(yè)主才不會(huì )在開(kāi)發(fā)商無(wú)限期拖延之后毫無(wú)辦法。

5.收房時(shí)必須仔細查看的文件。律師說(shuō)，在正常交房過(guò)程中，業(yè)主應該查看以下文件：

(1)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。

(2)開(kāi)發(fā)商已取得國家認可的專(zhuān)業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數據，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問(wèn)題獲得解決。

(3)常說(shuō)的"兩書(shū)"---"質(zhì)量保證書(shū)"和"使用說(shuō)明書(shū)"，這是建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中要求的，現在交房時(shí)開(kāi)發(fā)商都應提供。

四、九大情況可以退房

由于買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一些不規范操作以及開(kāi)發(fā)商在資金、工程進(jìn)度等方面的問(wèn)題，導致退房事件時(shí)有發(fā)生，那么在什么情況下，購房者可以退掉已購房屋呢?

1.延遲交付房屋

這種情況是目前買(mǎi)房人最可能遇到的一種情況。到了開(kāi)發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。一般超過(guò)3個(gè)月開(kāi)發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

2.開(kāi)發(fā)商缺“證”，導致合同無(wú)效

目前，開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣(mài)房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買(mǎi)房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同，購房人應當騰空房屋，開(kāi)發(fā)商應當返還購房人交納的房款。

3.開(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)購房人同意變更設計

在購房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設計之前，必須經(jīng)過(guò)購房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商構成違約，購房人有權退房。發(fā)生開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶(hù)型、朝向、面積等有關(guān)設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開(kāi)發(fā)商退房。

4.無(wú)法得到貸款。

在簽訂合同時(shí)，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)資料， 交由公積金歸集部門(mén)審核。如果開(kāi)發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

5.拿不到產(chǎn)權證

由于開(kāi)發(fā)商的原因，買(mǎi)房人在合同約定的期限內無(wú)法得到產(chǎn)權證，如約定此條件可退房，買(mǎi)房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運作不規 范，一些開(kāi)發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，導致購買(mǎi)這些樓盤(pán)的購房人入住多年后無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權證，購房人也可以要求退房。

6.房屋面積誤差超過(guò)3%

目前，如果交房時(shí)房屋的實(shí)測面積與簽約時(shí)的暫測面積的誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)，購房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會(huì )判決購房人勝訴。

7.房屋質(zhì)量不合格

房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”。出現這種情況，首先是開(kāi)發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無(wú)法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤?，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。據悉，到目前為止，北京(樓盤(pán))法院還沒(méi)有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。

8.房屋質(zhì)量導致嚴重影響使用

根據最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋?zhuān)蚍课葙|(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的，法院也 會(huì )支持。一般認定房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因導致房?jì)瓤諝赓|(zhì)量差影響室內居住人的健康、房?jì)仍肼曈绊懢幼〉取?

9.開(kāi)發(fā)商把房子抵押

如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣(mài)給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。

五、逾期交房可否先收房后追究責任?

逾期交房可否先收房后追究責任?

擔心開(kāi)發(fā)商逾期交房，擔心一旦接收房屋后，就不能再追究開(kāi)發(fā)商違約責任是沒(méi)有必要的。原因如下：

1.接收房屋與追究開(kāi)發(fā)商逾期交房責任之間并無(wú)法定的先后順序，也沒(méi)有任何法律規定接收房屋后就不能再追究開(kāi)發(fā)商違約責任;

2.在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開(kāi)發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權利;

3.除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著(zhù)購房者放棄追究開(kāi)發(fā)商違約責任。當然，追究開(kāi)發(fā)商違約責任受到訴訟時(shí)效限制，購房者應當在開(kāi)發(fā)商實(shí)際交房之日起兩年內主張自己的權利。