近年來(lái)，住宅產(chǎn)業(yè)化作為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要發(fā)展趨勢之一，在建筑規劃、工藝創(chuàng )新和標準制定等方面都屢顯新動(dòng)態(tài)，尤其是在成品房這一住宅產(chǎn)業(yè)化主要載體的推動(dòng)上。自1999年國務(wù)院首次提出發(fā)展精裝房，至今已有多個(gè)城市出臺及落地諸多相關(guān)鼓勵政策。建業(yè)集團董事長(cháng)胡葆森在2016年的內刊研究中就曾給出一個(gè)數據——一線(xiàn)城市成品房比例已經(jīng)占到市場(chǎng)的80%以上。同時(shí)，包括萬(wàn)科、中海、融信、旭輝、碧桂園、龍湖等在內，越來(lái)越多的品牌房企都已將精裝房作為標配投入了市場(chǎng)。

更值得注意的是，發(fā)展至今成品房市場(chǎng)已經(jīng)顯現出加速釋放的勢頭，今年上海、成都、海南等省市已提出一定時(shí)期內“100%全裝修”的準確數據指標便是印證，這也意味著(zhù)市場(chǎng)的主體——房地產(chǎn)企業(yè)，面對成品房帶來(lái)的成本課題、工藝課題和質(zhì)量課題等都要加速探索解法。

技術(shù)較量：從源頭做起才能保證品質(zhì)

成品房推出的初衷即是通過(guò)開(kāi)發(fā)商統一設計、統一生產(chǎn)、統一配送和統一裝修等一整套動(dòng)作實(shí)現節能減排、推進(jìn)綠色安全施工、提高住宅工程質(zhì)量和改善人居環(huán)境的目的。無(wú)疑，開(kāi)發(fā)商這套動(dòng)作的水平將直接決定能否大幅提升住宅質(zhì)量，給人居環(huán)境、節能減排帶來(lái)實(shí)質(zhì)性好處。

實(shí)際上，據《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，在精裝房的推廣過(guò)程中，市場(chǎng)上也不乏因精裝房施工和裝修材料質(zhì)量引發(fā)的諸多投訴。成品房在一線(xiàn)城市大范圍鋪開(kāi)的2012年，據媒體報道，上海僅徐匯區三年的裝修糾紛就達107件，判決率和上訴率呈現雙高趨勢。

對開(kāi)發(fā)成品房頗有經(jīng)驗的某開(kāi)發(fā)商負責人就向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，對開(kāi)發(fā)商而言，成品房是個(gè)系統工程。從裝修用材選擇，到施工組織、裝修工藝保證，甚至交房時(shí)間控制，都需要執行嚴格的標準，更需要長(cháng)期的經(jīng)驗積累。

“開(kāi)發(fā)商的統一化能節約50%材料費，質(zhì)量也可得到保證，也大大降低了消費者的時(shí)間成本?！鄙鲜鲐撠熑吮硎?，要知道一套90平方米的毛坯房，裝修會(huì )產(chǎn)生2噸多建筑垃圾。節能環(huán)保、集約型一步裝修到位的住宅是未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)的必然趨勢。

上述人士指出，成品房交付對房企而言并不僅僅是多了一道裝修的工序，對制度體系的建設、職能部門(mén)及組織架構的完善也至關(guān)重要。成品房交付相比毛坯交付，施工細節更為復雜，對相關(guān)材料的品質(zhì)、環(huán)保等要求更高。成品住宅涉及了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，裝修不是材料的堆砌，也不是專(zhuān)注一兩個(gè)環(huán)節，必定是從源頭抓起，才能保證品質(zhì)。

成本比賽：精裝房裝修價(jià)差大

雖然成品房被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一大趨勢，但它既是機遇也是挑戰，尤其是對中小企業(yè)而言。

據《每日經(jīng)濟新聞》記者從行業(yè)中了解到的數據，目前精裝房市場(chǎng)基本處于兩極分化狀況，中低端產(chǎn)品和真正的高端產(chǎn)品價(jià)差懸殊，可能超過(guò)5000元/平方米，一些產(chǎn)品的裝修成本價(jià)甚至可以被壓縮至500元/平方米。

成品房是房企普遍面臨的一個(gè)全新的課題，而對于市場(chǎng)上數量眾多的中小規模房企而言，他們要解答的第一題可能就是成本。如房企要提前形成成品住房的設計標準、裝修標準、驗收標準、質(zhì)量評定標準、銷(xiāo)售服務(wù)標準等全過(guò)程體系和管理體系，這些勢必會(huì )加大企業(yè)的成本。

一些品牌開(kāi)發(fā)商普遍對成本控制有自己的完整體系，這是中小企業(yè)能夠借鑒的。據融信透露，其內部就有一套成本控制的標準和監管機制。例如在打造精裝項目時(shí)首先會(huì )與市場(chǎng)一線(xiàn)材料及設備廠(chǎng)商展開(kāi)深度戰略合作，形成集中采購產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢；其次，結合樣板施工及開(kāi)放展示過(guò)程中的施工意見(jiàn)及客戶(hù)感受，在成品房施工階段采用成熟先進(jìn)的工藝方法，避免施工中出現考慮不周的地方，減少后期返工成本的增加。

有時(shí)候，成本優(yōu)勢也可以從效益中獲取。成品房的特征不僅是精裝，還要空間、設計等多方面的改良，從這些方面增強效率提高產(chǎn)品的適用性和市場(chǎng)議價(jià)能力，也是保證利潤的重點(diǎn)。融信相關(guān)負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)就指出，在設計上的空間增值和使用集約上下功夫，也是增強競爭力的方式，因為實(shí)用才是房子最大的吸引點(diǎn)。

市場(chǎng)格局：中小房企壓力大

當前，國家倡導資源節約、綠色環(huán)保，低碳發(fā)展，打造生態(tài)宜居的環(huán)境，成品房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“綠色新秀”，可以帶動(dòng)房地產(chǎn)周邊20余個(gè)行業(yè)的共同發(fā)展。

經(jīng)過(guò)十余年的成品房開(kāi)發(fā)積淀，目前不少品牌房企已經(jīng)形成了較為完整且不斷升級的工程體系、整裝系統等。例如2010年已達到100%全裝修交付的萬(wàn)科，在體系上，“全裝修體系”、“土建裝修一體化”、“綠色供應鏈”等三大體系就已經(jīng)較成熟，能試行穿插提效、園建先行、快建體系等，將精裝房交房期縮減至14個(gè)月，而據了解，目前一棟32層的清水房，行業(yè)內普遍的交房期是2~3年。

上述融信負責人也告訴記者，融信招采體系中的首要條件是綠色環(huán)保，并且注意在設計初期，進(jìn)行針對性對標工作與廣泛市場(chǎng)調研，確保產(chǎn)品類(lèi)型是符合客戶(hù)需要的；在設計過(guò)程中也會(huì )和各方面進(jìn)行充分溝通，有的放矢；在項目管理過(guò)程中，依據內部管理規范，確保每一道工作流程都是精準、合規的。

而據其透露，無(wú)論是建設的體系和速度，還是實(shí)現綠色環(huán)保人性化的很多細節，都已經(jīng)是品牌開(kāi)發(fā)商發(fā)展成品房的普遍要求。

的確，從全屋新風(fēng)系統到鞋柜濾網(wǎng)，從廚房直飲水系統到衛生間防臭地漏，從玄關(guān)收納系統到衣柜穿衣小助手……當越來(lái)越多房企能夠做到每個(gè)細節的適應性、便捷度和高效率，當這些人性化服務(wù)內容便成了行業(yè)標準，沒(méi)有能力做到這些科技創(chuàng )新設計和人性服務(wù)內容的企業(yè)，即意味著(zhù)被淘汰。

“從做毛坯房轉型至成品房打造，本身就是一場(chǎng)對企業(yè)制度體系建設、集團統籌建設水平、部門(mén)業(yè)務(wù)能力等提出的全面考驗?！鄙鲜鰧?zhuān)業(yè)人士表示，而且中小企業(yè)的“補課”和“追課”壓力可能更大，因為未來(lái)成品房要走差異化的定位，同質(zhì)化嚴重、沒(méi)有個(gè)性的樓盤(pán)是會(huì )被市場(chǎng)冷落的。