未來(lái)國家將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。在新的住房政策指導下,除了各地政府將加大租賃住房的供應外,發(fā)展商也早已紛紛嗅到了住宅開(kāi)發(fā)以外,租賃市場(chǎng)的新商機,各路資本紛紛加快布局長(cháng)租公寓市場(chǎng)。

國內首支租賃住房REITs上市

10月23日,國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃(下稱(chēng)“保利租賃住房REITs”)獲得上海證券交易所審議通過(guò)。令業(yè)界驚喜的是,國內酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)項目真正意義上的REITs喊了多年,一直沒(méi)有出現,而租賃住房證券化則首先破冰,意義重大。產(chǎn)品總規模50億元,以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn),采取儲架、分期發(fā)行機制。本單產(chǎn)品的成功落地,驗證了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性,為租賃住房資產(chǎn)證券化樹(shù)立了優(yōu)質(zhì)榜樣。

業(yè)內人士指出,此舉也基本上已經(jīng)指明了目前開(kāi)發(fā)商自持比例高的土地項目入市流轉的方向,發(fā)展商更會(huì )放開(kāi)手腳拿地、上馬項目。近期,住建部積極推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,在12個(gè)大中城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn),積極培育機構化、規?；淖》孔赓U企業(yè),鼓勵國有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)。同時(shí),支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng )新租賃住房資產(chǎn)證券化實(shí)踐,積極盤(pán)活存量房屋用于租賃,增加租賃住房有效供給。下一步還將積極推動(dòng)住房租賃企業(yè)拓寬直接融資渠道,支持企業(yè)利用創(chuàng )新型金融工具發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù),推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

在房地產(chǎn)行業(yè)的“存量時(shí)代”,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大挑戰之一是從“拿地賣(mài)房”模式向“出售與持有運營(yíng)并舉”的轉型。

租賃市場(chǎng)存在高開(kāi)發(fā)成本與較低租金收益矛盾

第一太平戴維斯的報告指出,目前長(cháng)租公寓市場(chǎng)優(yōu)、劣勢并存。優(yōu)勢是大量租賃需求支撐,中央及本地政府的大力支持。地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展新趨勢。劣勢則是租賃市場(chǎng)欠缺規劃管理,發(fā)展商的高發(fā)展成本與較低的租金收益矛盾。整體地產(chǎn)市場(chǎng)往更健康的方向發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及服務(wù)類(lèi)企業(yè)將得到新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。市場(chǎng)競爭愈發(fā)激烈,準入門(mén)檻和優(yōu)勝劣汰將帶給市場(chǎng)殘刻的商業(yè)戰爭。

據悉,長(cháng)租公寓市場(chǎng)目前在我國剛起步,是一片廣闊的藍海。分散式長(cháng)租公寓的主要品牌有自如友家、蛋殼、青客、優(yōu)客逸家、包租婆、寓見(jiàn)等。集中式長(cháng)租公寓主要品牌有優(yōu)+、魔方、冠寓、泊寓等。優(yōu)質(zhì)品牌的建立有效提升長(cháng)租公寓的服務(wù)質(zhì)量,有利于整體市場(chǎng)的長(cháng)遠發(fā)展。

開(kāi)發(fā)商方面以不僅是國內領(lǐng)頭的千億房企,還是中小型的開(kāi)發(fā)商,紛紛搶灘住宅的租賃市場(chǎng)。如碧桂園集團對外表示已開(kāi)始探索購租并舉的實(shí)現路徑,在一線(xiàn)城市及周邊布局長(cháng)租項目,目前已在上海、廣州、深圳、廈門(mén)等城市布局15個(gè)長(cháng)租項目,還有一批項目即將落地。萬(wàn)科表示今年將把長(cháng)租公寓作為重要發(fā)力點(diǎn),目前其長(cháng)租公寓品牌泊寓已在廣州、上海、北京、深圳、廈門(mén)、合肥、重慶、沈陽(yáng)、福州、佛山、濟南、烏魯木齊等城市上線(xiàn)。保利集團在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓和熹會(huì )四大品牌,項目布局十余城市,分別由保利集團旗下租賃住房管理運營(yíng)平臺“保利商業(yè)公司”、“安平養老公司”負責運營(yíng)。除此之外,以往只專(zhuān)注高端服務(wù)式公寓的品牌“雅詩(shī)閣”也宣布推出面向“千禧一代”的長(cháng)租公寓品牌——“Lyf”。

未來(lái)市場(chǎng)份額將不斷加大

目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過(guò)渡,布局存量市場(chǎng)無(wú)疑是未來(lái)的主要趨勢。數據顯示,現階段,我國長(cháng)租公寓行業(yè)的集中度不到5%,行業(yè)剛剛進(jìn)入起步期,商業(yè)模式正處于以租賃和物業(yè)服務(wù)為主的初級階段。有專(zhuān)家預測,預計公寓市場(chǎng)在2015年-2025年期間,復合增長(cháng)率高達15.8%,到2025年長(cháng)租公寓整體市場(chǎng)規?？蛇_6371億元,并占整體租賃市場(chǎng)規模的25%份額,市場(chǎng)潛力巨大。

近期,高力國際發(fā)布季度報告顯示,第三季度我國房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易持續活躍,北京、上海、廣州、深圳四地均錄得多宗整售交易,僅上海、北京兩地的交易金額就達140億元。而隨著(zhù)政府加大對住宅市場(chǎng)的調控力度以及對租賃市場(chǎng)的扶持力度,投資者和開(kāi)發(fā)商將投資目標轉向二手住宅開(kāi)發(fā)項目和自用房產(chǎn)建設,服務(wù)式公寓市場(chǎng)的發(fā)展前景也極為樂(lè )觀(guān),有望成為下一個(gè)投資熱點(diǎn)。

高力國際研究發(fā)現,政府調控政策繼續對珠江三角洲(珠三角)地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮重大影響。嚴格的限制政策促使投資者和發(fā)展商轉向自用房產(chǎn)建設。例如,微眾銀行收購前海一處商業(yè)地塊,該地塊的出讓條件之一是30年內不得轉讓給第三方。CNC風(fēng)險投資基金收購了一處商業(yè)地塊,需要自用10年。高力國際華南區資本市場(chǎng)及投資服務(wù)董事總經(jīng)理林國東認為,大灣區大型基建項目建設,即港珠澳大橋、廣深港高速鐵路和深中通道,將大大改善珠三角城市的交通狀況,為投資市場(chǎng)帶來(lái)積極的發(fā)展前景。由于工業(yè)企業(yè)逐步遷出市中心,騰出的土地改為商業(yè)用地,市區重建將繼續成為深圳和廣州中心區的主要任務(wù)。預計將引起投資者對住宅和服務(wù)式公寓領(lǐng)域的關(guān)注。

業(yè)內人士還指出,廣州作為國內首批發(fā)展租賃住房的試點(diǎn)城市,租賃住房供應將快速增加政府將通過(guò)增加自持租賃住房面積和鼓勵“商改住”等方式來(lái)滿(mǎn)足新增住房需求?，F代租賃產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)將陸續進(jìn)入租賃服務(wù)行業(yè),有效推動(dòng)住宅租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,但市場(chǎng)競爭也會(huì )隨之愈發(fā)激烈,未來(lái)幾年內可能會(huì )進(jìn)行一場(chǎng)殘酷的淘汰洗牌。