今年4月開(kāi)始，房貸利率不斷上浮，導致買(mǎi)房人要支付的利息增加，信貸政策的收緊，讓很多人猜測這是銀行的“定向加息”。有朋友問(wèn)融360說(shuō)房君：銀行提高利率是銀行個(gè)別行為還是央行統一的？調整后什么時(shí)候開(kāi)始執行？

首先要知道，我們向銀行貸款買(mǎi)房，貸款利率是由央行公布一個(gè)基準利率，各地區的銀行對利率有自主調節的權利，會(huì )在基準利率的基礎上打折或者上浮，目前貸款5年期的基準利率是4.9%。

加息降息后房貸利率的實(shí)際調整時(shí)間，取決于貸款合同的規定

央行統一調息后，下面的銀行總行會(huì )統一下發(fā)通知，信貸經(jīng)理會(huì )以實(shí)際的通知為準，調整買(mǎi)房利率，此時(shí)購房人買(mǎi)房就會(huì )按照最新的利率標準執行；對于已經(jīng)買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，也會(huì )受到央行調息的影響，具體什么時(shí)候開(kāi)始執行，主要取決于跟銀行簽訂的貸款合同要求，一般有下面幾種調整方式：

一是按月調整，比如2015年6月買(mǎi)的房子，今年10月央行加息，那么從11月起按照新的貸款利率計算月供。

二是按年調整，也叫作“次年調整”，比如2015年6月買(mǎi)的房子，今年10月央行加息，那么從2018年1月1日起按照新的利率計算。

三是貸款滿(mǎn)一年后調整，比如2015年6月買(mǎi)的房子，今年10月央行加息，要等到2018年6月才按照新利率計算。

四是固定利率，意思就是，簽合同的時(shí)候規定不管以后央行升息還是降息，都繼續按照合同寫(xiě)的利率執行，如果升息的話(huà)還好，降息就不能享受利率優(yōu)惠福利了。

就目前情況來(lái)說(shuō)，大多數銀行的房貸合同里都默認是按年調整，也就是第二種方式，這也是為何降息后，很多人的月供并沒(méi)有減少的原因。

有信貸員曾表示，現在銀行自主調整利率，主要根據自身業(yè)務(wù)額度、利潤情況，新購房的人在沒(méi)有完成備案以前，貸款利率還是有可能會(huì )出現變動(dòng)的，所以現在貸款買(mǎi)房速度越快、周期越短越保險。

住房公積金貸款利率調整有特例

有城市公積金貸款采用的是自由還款方式，比如北京，還款額度由購房人自己決定，但是每年的還款額度并不會(huì )隨著(zhù)央行加息降息而自動(dòng)調整，需要購房人聯(lián)系貸款銀行調整每月的還款額度，如果沒(méi)有主動(dòng)做調整，就還會(huì )按照以前的數額還款，并不會(huì )因為利率的改變而變化，這一點(diǎn)最好在簽訂貸款合同的時(shí)候就問(wèn)清楚。

加息周期下，提前還款未必劃算

有一部分早期買(mǎi)房的人，當初因為資金有限，選擇多貸了一些款，想等手里資金充裕了再申請提前還款。要知道提前還款，也是銀行回收流動(dòng)資金的一種手段，不僅能收回一部分錢(qián)，還能收取違約金。不過(guò)在“定向加息”的背景下，提前還款不一定劃算，之前申請房貸的時(shí)候利率有優(yōu)惠折扣，今年利率普遍升高，選擇縮短貸款年限，月還款額不變的提前還款方式的話(huà)，銀行會(huì )要求還款后的剩余貸款要重新簽訂合同，貸款利率也要按照最新的上浮利率執行。比如，貸款100萬(wàn)，當初利率打了8.5折，已經(jīng)還了20萬(wàn)，還剩80萬(wàn)沒(méi)還，申請30萬(wàn)提前還款，剩下50萬(wàn)要重新簽合同，利率也要按照最新的上浮10%執行。同時(shí)，銀行會(huì )重新審核貸款人的資質(zhì)，如果在還款期間出現過(guò)征信不良、收入不穩定等情況，會(huì )直接影響到接下來(lái)的還款。

融360說(shuō)房君認為，利率上漲的情況下，受影響最大的還是新購房人，資金成本升高，等待放款的時(shí)間成本變長(cháng)，商業(yè)貸款放款速度快的優(yōu)勢不再，有一部分人會(huì )重新選擇公積金貸款，不過(guò)公積金政策的地方差異更大，貸款額度、貸款利率、放款速度都取決于當地公積金中心的規定，購房人要事先咨詢(xún)公積金中心，根據自身情況作出選擇。