房主擁有的產(chǎn)權實(shí)際上是一種永續租賃權，而房屋租賃權是有期限的居住產(chǎn)權，從性質(zhì)上兩者并無(wú)本質(zhì)區別，也不應有序位之別。

伴隨著(zhù)部分城市展開(kāi)租售同權試點(diǎn)，國家級《住房租賃管理條例》的立法工作啟動(dòng)，國務(wù)院法制辦、住建部組成聯(lián)合調研組，赴多地征求意見(jiàn)和建議。

這個(gè)文件預期將在租金、租期、承租人居住權利保障等方面做出規定，要求各地建立住房租金發(fā)布制度，定期公布區域的市場(chǎng)租金水平等信息，進(jìn)一步建立租售并舉的長(cháng)效機制。

市場(chǎng)始終是先行者。與立法啟動(dòng)相隨的是，租賃REITs等市場(chǎng)層面的工作也在積極啟動(dòng)，深交所近日公告，長(cháng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs——新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃正式獲批發(fā)行；同時(shí)，支付寶也在八大城市上線(xiàn)百萬(wàn)套租賃房源，推廣“付一押零”模式等。

當前需明確的是，人們對房屋租賃市場(chǎng)的認知還存在思維定勢。這主要源自房屋租賃權在現實(shí)中未能得到有效保護，其內涵和外延也相對模糊。人們習慣認為租賃權派生于產(chǎn)權之上，理所當然不能與產(chǎn)權享受同樣權益，出租人及其代理人違反租賃合同成本較低，單方面違約事件頻發(fā)，承租人權益未能得到很好保護和尊重，致使市場(chǎng)上房屋租賃合同普遍偏短；同時(shí)，租賃權在享受各地公共服務(wù)方面與房主不同，等等。所有這些不僅導致國內未能發(fā)展出一個(gè)完善的房屋租賃市場(chǎng)，而且影響了房市價(jià)格發(fā)現機制的有效發(fā)育，對整個(gè)房市產(chǎn)生了一定程度的扭曲。

其實(shí)，住房產(chǎn)權在產(chǎn)權階位上并不高于租賃權，兩者嚴格意義上同屬于一種財產(chǎn)類(lèi)的居住產(chǎn)權，最大不同是期限問(wèn)題：房主擁有的產(chǎn)權實(shí)際上是一種永續租賃權，房?jì)r(jià)是未來(lái)虛擬房租的提前貼現，也即大家購買(mǎi)房產(chǎn)是一次性地購買(mǎi)了無(wú)期限居住權（假設70年后預期會(huì )自動(dòng)無(wú)續費續約）；而房屋租賃權是有期限的居住產(chǎn)權，從性質(zhì)上兩者并無(wú)本質(zhì)區別，也不應有序位之別。

其理?yè)?，中國房地產(chǎn)是建立在土地國有基礎上，居民購置房產(chǎn)主要購置的是房產(chǎn)區位的土地使用權和地上附屬物產(chǎn)權，針對這種特殊性，2007年通過(guò)的《物權法》第一百一十七條規定了用益物權定義，即對他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權概念的引入，在法律上厘清了房產(chǎn)的財產(chǎn)屬性，對穩定社會(huì )秩序具有積極的意義。同時(shí)，用益物權的引入也為房屋租賃權提供了合乎法理的依據，即房屋租賃權也應作為一種居民財產(chǎn)權得到尊重，受到法律保護。

當前租售不并舉是房市出現過(guò)度、且扭曲金融化的主因之一。由于長(cháng)期以來(lái)重售輕租，國內房?jì)r(jià)失范，缺乏定價(jià)之錨，租賃市場(chǎng)之于整個(gè)房市，可以比擬于國債收益率曲線(xiàn)之于整個(gè)金融市場(chǎng)，具有基準性特征，房租為房屋行使居住使用權的收益，房?jì)r(jià)的定價(jià)之錨本質(zhì)為居住使用權收益的貼現。房屋租賃市場(chǎng)深度不夠，機制不健全，租賃權作為一種財產(chǎn)權得不到有效尊重，房?jì)r(jià)就事實(shí)上失去定價(jià)之錨，難以走出暴漲暴跌的寬幅震動(dòng)狀態(tài)，近年來(lái)房?jì)r(jià)呈現出小跌大漲現象，既與基于需求側管理的樓市調控有關(guān)，但更主要還在于房屋租賃市場(chǎng)這一房市定價(jià)基準市場(chǎng)機制的缺失。

為此，當前決策層提出構建房市長(cháng)效機制，那么這個(gè)房市的長(cháng)效機制理應為租售并舉，唯有發(fā)展起健全的房屋租賃市場(chǎng)，為房市培育出基準定價(jià)曲線(xiàn)和市場(chǎng)，房市才能真正結束野蠻成長(cháng)，健康發(fā)展，否則房市將缺乏有效的風(fēng)險管理空間，風(fēng)險將呈現出失范的非典型特征，而房市風(fēng)險總借助樓市調控兜著(zhù)，其帶來(lái)的經(jīng)濟社會(huì )成本是巨大的。