近期，北京、廣州、沈陽(yáng)等多地接連推出新一輪樓市調控措施，進(jìn)一步遏制投機型需求，突出房屋居住屬性，強調保障和改善民生。在樓市即將步入“金九銀十”銷(xiāo)售旺季的背景下，調控政策未來(lái)的走向就成為海內外關(guān)注的焦點(diǎn)。專(zhuān)家指出，近年來(lái)樓市伴隨中國經(jīng)濟快速發(fā)展的同時(shí)，也出現了房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、投資屬性突出、金融風(fēng)險增大等諸多問(wèn)題。因此，加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)效機制，不僅是中國經(jīng)濟平穩轉型的必要條件，同時(shí)也是未來(lái)各地樓市調控措施的真正航向。

房?jì)r(jià)“上天”不可持續

樹(shù)不能長(cháng)到天上，房地產(chǎn)價(jià)格也一樣。通常，房地產(chǎn)的居住屬性決定了其會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展與城鎮化進(jìn)程而興旺。但是，如果房屋在投資屬性的主導之下上漲過(guò)快、漲幅過(guò)大，久而久之就會(huì )帶來(lái)各種各樣的風(fēng)險和隱患。

上海證券研究所首席宏觀(guān)分析師胡月曉撰文指出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾主要在兩方面：一是投機性比重過(guò)高，二是高房?jì)r(jià)大大擠壓了其他行業(yè)。交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平認為，房地產(chǎn)庫存總量仍在高位、相關(guān)部門(mén)杠桿率水平提升較快，加之房地產(chǎn)行業(yè)抗風(fēng)險能力整體較弱，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險仍需警惕。

“從美、日等國的經(jīng)驗來(lái)看，經(jīng)濟危機的背后都有房地產(chǎn)泡沫破滅的影子。在中國，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展，很多區域樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)非常之高，對民眾生活質(zhì)量與企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的影響也很大。因此，無(wú)論是客觀(guān)規律還是主觀(guān)需要，都決定了房?jì)r(jià)不可能無(wú)限上漲?！北本┛萍即髮W(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟貿易系教授何維達對本報記者表示。

如今，在調控政策之下，樓市開(kāi)始回歸理性。國家統計局數據顯示，截至2017年6月，在國內70個(gè)大中城市中，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均連續9個(gè)月回落；二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續7個(gè)月回落，二手住宅價(jià)格同比平均漲幅也連續5個(gè)月出現回落。

調控著(zhù)眼根本問(wèn)題

仔細觀(guān)察不難發(fā)現，如今各地推出的樓市調控政策不僅更細更實(shí)，而且調控日益觸及樓市自身存在的深層問(wèn)題。

例如，為限制炒房空間，福州市要求各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照經(jīng)營(yíng)性土地出讓合同約定的開(kāi)、竣工時(shí)限要求加快商品房項目開(kāi)發(fā)建設，商品房項目要在售樓部醒目位置公示預售房源的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)等信息，不得捂盤(pán)惜售、囤積房源。

“目前，中央和地方層面都出臺了很多調控政策。這些政策中有很多旨在抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，直觀(guān)上看化解風(fēng)險的短期意義較為明顯。但與以往不同的是，這些調控政策更加注重樓市存在的根本性問(wèn)題，為探索建立長(cháng)效機制提供著(zhù)前期鋪墊、探索著(zhù)經(jīng)驗基礎?！焙尉S達說(shuō)。

分析人士指出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”其實(shí)質(zhì)是在強調房屋的投資屬性不能凌駕于居住屬性。因此，未來(lái)中國樓市調控政策應該繼續以促進(jìn)房屋回歸居住屬性為著(zhù)眼點(diǎn)，以建成長(cháng)效機制為最終目的，調動(dòng)存量資源，糾正資源錯配，提高存量資源利用效率。

長(cháng)效機制正在確立

不久前，北京市針對共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法面向社會(huì )征求意見(jiàn)，就被視作本輪樓市調控邁向長(cháng)效機制的又一最新步伐。

“北京推出了共有產(chǎn)權住房，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制，支持中端購房，抑制投機，促進(jìn)公平，具有重大意義?！北本┓康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志表示，該政策對于未來(lái)北京樓市平穩健康發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。

與此同時(shí)，對于下一階段房地產(chǎn)政策的走向，中國人民銀行在《中國區域金融運行報告(2017)》中也給出了4個(gè)重點(diǎn)：一是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制。將城鎮戶(hù)籍人口與公益及建設用地指標掛鉤，提高土地在全國范圍內的集約利用。二是提高中小城市吸引力，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐、快速軌道交通連接、優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)供給、包容性強、綠色低碳的城市網(wǎng)絡(luò )。三是加強住房金融宏觀(guān)審慎管理，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。四是積極發(fā)展長(cháng)期公共租賃住房，穩定和規范住房租賃關(guān)系。

何維達表示：“未來(lái)的長(cháng)效機制必將是一系列政策和制度設計的‘組合拳’，如加大熱點(diǎn)城市土地供給、以財稅手段提升房屋持有成本、完善產(chǎn)權制度體系設計、從源頭上調整優(yōu)化收入分配結構、提升特色小鎮人口吸引力等。因此，分析樓市調控政策走向不能急躁短視，而是需要從長(cháng)效機制這一最終目標出發(fā)?！?/p>