在炒房的各種手法里，多個(gè)流派各有千秋，比如法租界流（盈利主要靠收取外國人租金）、鳳姐變冰冰流（購買(mǎi)破爛的房子裝修后加價(jià)出售）、貴婦流（只買(mǎi)高檔樓盤(pán)）、拆遷流（專(zhuān)賣(mài)老破的房子等政府拆遷賠償）等等。各路炒房客奔走于全國各地，尋找投資機會(huì )。但隨著(zhù)一紙調控措施出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，各大門(mén)派武功盡廢，即便是在炒房客中，被稱(chēng)為“神”的男人，也愈發(fā)謹慎起來(lái)。

由于土地供應充足，一直被譽(yù)為“房?jì)r(jià)洼地”的重慶（樓盤(pán)），作為全國調控樓市的樣本，受到多方好評。去年四季度以來(lái)，外省市購房人群不斷“涌入”，而且因為一篇網(wǎng)帖宣稱(chēng)“打飛機去重慶買(mǎi)房”，導致重慶炒房群體中的上海（樓盤(pán)）人尤其吸引眼球。

上海投資客歐成效，因在炒房上頗有造詣，在網(wǎng)絡(luò )上被稱(chēng)為“歐神”。他甚至大膽設想：賣(mài)掉上海一套房子，去重慶買(mǎi)十套，賣(mài)掉十套可以去買(mǎi)一整棟樓。因為上海的房?jì)r(jià)大約是重慶10倍左右。他寫(xiě)道，“這個(gè)倍率，對于職業(yè)炒家來(lái)說(shuō)，有著(zhù)非常重要的意義”。

一些人和歐成效不謀而合，江北區江北嘴金融城附近多個(gè)樓盤(pán)，因為大量投資客密集扎堆，90平方左右的高層住宅，已從去年10月份每平方八九千漲到現在一萬(wàn)七八，個(gè)別樓盤(pán)甚至竄到2萬(wàn) 。

去年秋天以來(lái)，重慶成交量不斷上升，重慶市國土房管部門(mén)連續出臺的多項“精細化”調控措施，對重慶樓市熱度有所控制。但數據顯示，重慶仍以六個(gè)月1726萬(wàn)平方的成交量、21萬(wàn)套的成交套數，位列全國第一。其中，在4月的最后一周更是成功突破百萬(wàn)大關(guān)，單周成交量達130.72萬(wàn)平方。

據統計，外來(lái)人員在重慶主城區購房占比由去年底的44%回落到2月份的23%，而且有近57%的外來(lái)人員認購的房屋已辦理或正在辦理退房手續，外來(lái)人群炒房勢頭迅速得到遏制。

火熱的七月，重慶樓市開(kāi)始變冷。數據顯示，7月10日后的一周，重慶主城區商品房成交面積再次出現下滑，單周僅成交53萬(wàn)平方，環(huán)比跌幅達26%，成重慶商品房成交量四個(gè)月以來(lái)的最低值，與2016年同期相比僅增加了3萬(wàn)平方。

鳳姐變冰冰、破房等拆遷

炒房也有四大門(mén)派

歐成效是上海本地人，98年大學(xué)畢業(yè)在一家外企工作。

2002年4月，歐成效當時(shí)的女友在名都新城以3500元每平方的價(jià)格訂了一套房后，打算放棄購買(mǎi)，讓歐成效幫忙辦理手續，他發(fā)現，比這個(gè)站還近，位置還好的地方，還有每平方1900元的房子。

“這個(gè)市場(chǎng)有套利機會(huì )，花了兩個(gè)多月的時(shí)間到處看房，以每平方5700元的單價(jià)在南外灘買(mǎi)了一套房，總價(jià)60幾萬(wàn)，三年之后的2005年，賣(mài)了175萬(wàn)”，歐成效說(shuō)，“當時(shí)并沒(méi)有激動(dòng)，知道要賺這么多錢(qián)的”。

這是歐成效的第一筆交易，從此開(kāi)始了“炒房”生涯。每一年臨近除夕，別人都在備年貨時(shí)，歐成效卻穿梭于上海的各大小區，篩選有投資價(jià)值的二手房。

在炒房的各種手法里，歐成效歸納了多個(gè)流派各有千秋，比如法租界流（盈利主要靠收取外國人租金）、鳳姐變冰冰流（購買(mǎi)破爛的房子裝修后加價(jià)出售）、貴婦流（只買(mǎi)高檔樓盤(pán)）、拆遷流（專(zhuān)賣(mài)老破的房子等政府拆遷賠償）等等，因為二手房的各種交易稅費比較高，所以，歐成效認為收益最有效的辦法是，只買(mǎi)不賣(mài)?？扛軛U式、負債式慢慢滾動(dòng)，他的觀(guān)點(diǎn)是，上海房?jì)r(jià)的上漲利潤大于民間的融資利息。

面對“是不是經(jīng)常四處籌錢(qián)，遇見(jiàn)很多困難”的提問(wèn)，歐成效一直沉默，并沒(méi)有回答。

北京（樓盤(pán)）上海的炒房門(mén)檻非常高，周邊二手市場(chǎng)不發(fā)達是個(gè)制約，北京很多人買(mǎi)不起房子，如何選擇投資城市呢？歐成效專(zhuān)門(mén)分析重慶經(jīng)濟指標，市民消費情況，認為重慶是強二線(xiàn)城市最低價(jià)，具有上漲空間，預測重慶核心區往郊區的價(jià)格梯度是：4萬(wàn)3萬(wàn)2萬(wàn)。

他在一個(gè)帖子中寫(xiě)道：上海樓市 80000 元/㎡ 重慶樓市 8000 元/㎡，上海賣(mài)掉十套，則重慶可以買(mǎi)入100套。100套房子是什么概念呢。以一幢典型的重慶建筑為例，28 層，二梯五戶(hù)。則整幢樓 138 戶(hù)。歐成效等人的計劃是，上海賣(mài)掉10 套內環(huán)線(xiàn)，湊足 8000萬(wàn)至10000萬(wàn)的資金，拿去建倉重慶。

“因為重慶房?jì)r(jià)實(shí)在是太便宜，而我們目光遠大。未來(lái)我們的預期是 100000/㎡，那么現在 15000 或者 10000/㎡ 有區別么？”

融景城在江北嘴和觀(guān)音橋之間，也就是最大的 CBD 和最大的商圈之間，是許多上海炒房客最看好的樓盤(pán)。歐成效等人剛開(kāi)始接觸前述樓盤(pán)時(shí)，是 9000/㎡×81 平米，單價(jià)總價(jià)都比較理想，但此后被上海人瘋狂團購了 200 套，“開(kāi)發(fā)商殺紅了眼，號稱(chēng)下一期要開(kāi)到2萬(wàn)”，歐成效認為，“我就興趣不大了”。

當然，這些團購并不是歐成效主導的。7月初，售樓處一位工作人員表示，目前只剩下150平方以上的大戶(hù)型，單價(jià)在2.5萬(wàn)元左右。

歐成效堅信，在全球通貨膨脹，“2020收入倍增計劃”等大背景之下?！叭o重慶人民200萬(wàn)/套房子，是絕對沒(méi)有問(wèn)題的，重慶人負擔得起200萬(wàn)的房子，樂(lè )觀(guān)一點(diǎn)300萬(wàn)也可以，他們有這個(gè)購買(mǎi)力”。

他寫(xiě)道：因此60至70萬(wàn)總價(jià)這個(gè)區段的房子非?？春?。分分鐘可以漲三倍。重慶樓市，就像坐在一個(gè)火藥桶上面。哪怕沒(méi)有特別利好，也隨時(shí)開(kāi)漲。

很多人都是悶聲大發(fā)財，歐成效卻把炒房心得都寫(xiě)出來(lái)。他認為，炒樓成為熱學(xué)，才會(huì )降房?jì)r(jià)。而對于投資客來(lái)說(shuō)，降價(jià)是好事。

服裝廠(chǎng)一年的利潤

還不如買(mǎi)一套房子的收益高

2016年之前，即使在全國漲聲一片的情況下，重慶的房?jì)r(jià)一直保持穩定。首先是供應充足，從2008年開(kāi)始，重慶以農村宅基地為突破口，引導農村土地流轉，創(chuàng )造性地發(fā)明了“地票”交易制度。從此，為農村宅基地化身為城市建設用地指標提供了“入場(chǎng)券”。根據重慶官方提供的數據，截至2016年5月上旬，整個(gè)重慶市累計交易地票17.7萬(wàn)畝。同時(shí)，重慶對于土地的拍賣(mài)管理也比較嚴格，要求投標者預交高額的競拍保證金。

盡管如此，去年秋天之后，卻有不少外地人開(kāi)始把目光投向這座山城。

保利觀(guān)瀾位于重慶江北區溉瀾溪，步行一公里，便可到達即將有20多家金融機構入駐的江北嘴金融城。去年秋天，這一樓盤(pán)單價(jià)每平方9000元左右，首套房首付只要20%，如果買(mǎi)一套80平方米左右的兩居室，二三十萬(wàn)就能買(mǎi)一套。

今年7月底，保利觀(guān)瀾樓盤(pán)最新開(kāi)盤(pán)價(jià)已漲到16000到17000每平方，但是從上海前往重慶計劃再次購房的周密卻“擔心漲不起來(lái)”。

因為，與去年秋天相比，附近樓盤(pán)已經(jīng)翻漲一倍。

周密看慣了北京、上海單價(jià)動(dòng)輒每平方8萬(wàn)、10萬(wàn)的住宅，去年10月，他按耐不住內心的激動(dòng)，賣(mài)掉上海一套房，在重慶某樓盤(pán)買(mǎi)了8套房。他說(shuō)，除了房貸政策收緊之外，對重慶樓市的不利因素并不多。

今年夏天，北京市民張偉開(kāi)始重慶的看房之旅，還有幾位上海、杭州（樓盤(pán)）的購房者，大家共同組建了一個(gè)重慶買(mǎi)房群，互相交流購房信息。有的繼續看漲，有的擔心重慶房?jì)r(jià)漲不起來(lái)，張偉也開(kāi)始猶豫起來(lái)，“售樓處的人確實(shí)很多，究竟有多少成交就不知道了”。

另外一名專(zhuān)門(mén)跑去了重慶看房的女士表示，她年初買(mǎi)了一套二手房，但是辦理各種手續前后去了4次。之前她看上了一個(gè)樓盤(pán)在8月中旬前后開(kāi)盤(pán)，打算再去一趟，“不過(guò)今天打電話(huà)，這個(gè)項目的預售證還沒(méi)批下來(lái)，不知是否能如期開(kāi)盤(pán)?！?/p>

蔣先生是重慶一家服裝企業(yè)的負責人，之前一直中規中矩做生意。去年秋天出差深圳（樓盤(pán)）時(shí)，發(fā)現深圳郊區各大樓盤(pán)非?；鸨?。蔣先生覺(jué)得勢頭不妙，擔心重慶房?jì)r(jià)上漲，于是打電話(huà)讓侄兒抓緊買(mǎi)房。侄兒很快在照母山買(mǎi)了一套，單價(jià)8000元左右。

回到重慶后，蔣先生迅速選中九龍坡區一個(gè)樓盤(pán)買(mǎi)了兩套房。半個(gè)月后，自己購買(mǎi)的樓盤(pán)從每平方8000元漲到8500元，他用親戚的名字又買(mǎi)了三套。不久后，又在沙坪壩買(mǎi)了一套二手學(xué)區房出租?，F在，這些房子每平方已經(jīng)漲價(jià)3至4千元，也就是說(shuō)，一套90平方左右的房子一年已經(jīng)增值約30萬(wàn)。

“我服裝廠(chǎng)一年的利潤還不如買(mǎi)一套房子的收益高，兄弟啊，這年頭實(shí)業(yè)不好做”，蔣先生對感嘆： “我問(wèn)了很多中介，最近二手房看房的比較少，外地人也很少來(lái)重慶買(mǎi)房，雖然手里還有點(diǎn)現金，但是不敢再買(mǎi)了”。

外地人和本地人交叉助力，重慶樓市的成交量明顯上漲。據易居研究院智庫中心的統計數據顯示，從2016年12月下旬開(kāi)始，重慶的新建商品房成交面積明顯升溫。11月份新建商品房每周成交面積在55萬(wàn)至76萬(wàn)平方米浮動(dòng)，而12月19日至25日，周成交面積迅速升至87萬(wàn)平方米，在隨后包含元旦假期的一周，成交面積更是多達129萬(wàn)平方米，近期成交量的最高值。

從重慶整個(gè)2016年成交的面積來(lái)看，2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，甚至超過(guò)了2016年2月份和7月份全月的成交。

而公開(kāi)數據顯示，2017年以來(lái)，重慶樓市以六個(gè)月1726萬(wàn)方的成交量、21萬(wàn)套的成交套數，位列全國第一，其中在4月的最后一周更是成功突破百萬(wàn)大關(guān)，單周成交量達130.72萬(wàn)方。

買(mǎi)與不買(mǎi)的糾結

炒房客：“我晚上睡不著(zhù)”

重慶市政府相關(guān)部門(mén)顯然不愿樓市過(guò)熱。從1月6日開(kāi)始，重慶市相關(guān)部門(mén)已經(jīng)六次發(fā)出樓市調控的聲音。

對“三無(wú)”人員的純炒家，重慶市表現出了極大關(guān)注。1月13日，調控政策再次出臺，重慶市財政局新聞發(fā)言人表示，1月14日起，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收對象從“在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房”調整為“在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購的首套及以上的普通住房”。

在1月11日的《重慶市國土房管局新聞發(fā)言人就近期房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)》中，明確表示對江北保利觀(guān)瀾等8個(gè)項目重點(diǎn)關(guān)注，加強執法。

其實(shí)，歐成效早在2016年11月的一篇文章曾寫(xiě)道“對重慶極為復雜的心態(tài)”——“一方面，我想遠航重慶。恨不得把所有的80000元/㎡的房子都拋了，全改成8000元/㎡的房子。這樣，我是‘價(jià)值’在手。由虛入實(shí)。從此可以暢享實(shí)體財富帶來(lái)的富豪感覺(jué)?！?/p>

“另一方面，則是我深深的知道，‘重慶樓市’仍未啟動(dòng)。而上海樓市，正處于‘萬(wàn)馬奔騰’的狀態(tài)?！?/p>

“因此我們對于重慶的態(tài)度，嘴面上喊得熱火朝天，但是另一方面，我們的主力依然在上海。我們在重慶的正式大規模建倉，依然沒(méi)有開(kāi)始。即使買(mǎi)了幾套，也是屬于試水，免得一無(wú)所有心中遺憾。按資產(chǎn)論，可能連總資產(chǎn)的3%都不到?！?/p>

“貴不代表它不漲，因為泡沫會(huì )維持很大一個(gè)倍數，但是我晚上睡不著(zhù)”，歐成效如是說(shuō)。

7月初，重慶一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高管表示，新的這一輪市場(chǎng)行情幾乎要見(jiàn)頂了。政府管控、存量房巨大、人口流入少，關(guān)鍵是供應太大，房?jì)r(jià)會(huì )漲，但瘋漲的可能性不大。

有關(guān)人士表示，預計近期會(huì )有更有力度的調控政策出臺，以抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，使市場(chǎng)回歸理性。

重慶的房?jì)r(jià)可謂是中國樓市的“一股清流”。過(guò)去五年，重慶GDP增長(cháng)了98%，居民人均收入增長(cháng)了55%，而房?jì)r(jià)卻只增長(cháng)了12%。有一份《2016年10月全國100城市房?jì)r(jià)排行榜》中顯示，重慶房?jì)r(jià)排名62位，均價(jià)7195元/㎡，甚至被蘭州（樓盤(pán)）、南寧甩在了后面。

被壓抑多年的重慶房?jì)r(jià)，會(huì )出現補漲或報復性上漲嗎？多位市場(chǎng)人士表示，未來(lái)重慶房?jì)r(jià)向理性回歸，應該是個(gè)大概率事件，雖然重慶房?jì)r(jià)被低估，但因為供應充足等原因，未來(lái)上漲的空間有限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，目前全國比較優(yōu)質(zhì)的且房?jì)r(jià)沒(méi)太上漲的城市主要包括長(cháng)沙（樓盤(pán)）、重慶和成都。成都已經(jīng)出臺調控政策，重慶房?jì)r(jià)雖然上漲最慢，但是房?jì)r(jià)繼續上漲，也有出臺限購限貸政策的可能性，“當然，重慶屬于相對炒作少的城市，房?jì)r(jià)只會(huì )漲不會(huì )跌，幅度會(huì )根據不同區域決定的。從成本角度看，本身重慶房?jì)r(jià)不算太貴，關(guān)鍵是持有時(shí)間的問(wèn)題”。

2008年歐成效就去過(guò)重慶10次，過(guò)去十年前后差不多去了30次。他表示，2012 年在重慶買(mǎi)了一點(diǎn)，至于為什么沒(méi)有買(mǎi)更多，他說(shuō)主要是騰不出手，二是談一個(gè)大標，還沒(méi)有談成。

在讀者留言中，有人懷疑：“推高重慶，您是不是想趁機出貨”。歐成效表示：要智商低到什么程度，才會(huì )相信，一個(gè)人的力量可以炒起一座城。要智商低到什么程度，才會(huì )相信，房?jì)r(jià)是靠“炒樓”炒上去的。

他的回復是：“對不起，沒(méi)倉”。