本文首發(fā)于微信公眾號：每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)。文章內容屬作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據此操作，風(fēng)險請自擔。

共有產(chǎn)權房是近段時(shí)間行業(yè)熱議的高頻詞。

日前，北京（樓盤(pán)）市住房城鄉建設委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》（征求意見(jiàn)稿）。顧名思義，共有產(chǎn)權住房就是買(mǎi)房人與政府共有房屋產(chǎn)權，是對原自住型商品房政策的進(jìn)一步調整和優(yōu)化。有業(yè)內人士告訴每日經(jīng)濟新聞?dòng)浾?，剛需房受到的沖擊或許會(huì )比較明顯。

擴大住房保障覆蓋范圍

實(shí)際上，共有產(chǎn)權房并不是新名詞。早在2007年，江蘇淮安（樓盤(pán)）首次試點(diǎn)共有產(chǎn)權住房，2010年上海（樓盤(pán)）推出共有產(chǎn)權保障房試點(diǎn)，實(shí)行住房和經(jīng)濟“雙困”標準。2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳（樓盤(pán)）、成都、淮安、黃石（樓盤(pán)）作為共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)城市，2016年上海推出了共有產(chǎn)權保障住房管理辦法。

全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟主席顧云昌表示，實(shí)際上共有產(chǎn)權房是對經(jīng)濟適用住房的提升，是政策不斷完善的過(guò)程，屬于保障性住房的范疇。

“相比傳統的保障房開(kāi)發(fā)，共有產(chǎn)權房具有明顯的制度優(yōu)勢?！本永硇路繑祿芯吭褐魅侮?yáng)洋告訴每日經(jīng)濟新聞?dòng)浾?，首先，政府的出資顯性化，嚴格限制了“投機”性需求，同時(shí)也淡化了保障性住房開(kāi)支，有助于改善地方政府的現金流量，讓地方資金轉起來(lái)；另外，本質(zhì)是為有合理購房需求的居民提供購房杠桿，提供了一種事實(shí)上的住房資金支持。

陽(yáng)洋補充道，從當前形勢看，北京推廣共有產(chǎn)權房是極為適合的。在北京當前的住房保障制度之下，低收入居民的住房問(wèn)題一般可以交由公租房和經(jīng)濟適用房解決，高收入居民能夠負擔商品房房?jì)r(jià)，然而還有部分居民既無(wú)法負擔商品房，又無(wú)資格申請公租房。一線(xiàn)城市居民中，這種“中間層”恰恰是規模最為龐大的群體；這些居民不僅需要居住權，也需要置業(yè)權，因此一線(xiàn)城市在近期是極有可能相繼推出共有產(chǎn)權政策。

關(guān)于共有產(chǎn)權房的定價(jià)問(wèn)題，中信證券(600030,股吧)研究指出，共有產(chǎn)權住房當前還存在試點(diǎn)城市偏少，覆蓋人群過(guò)窄的問(wèn)題，未來(lái)共有產(chǎn)權房完全有可能更加貼近“中間層”居民的需要。同時(shí)，如果把定價(jià)權完全給政府，則可能會(huì )產(chǎn)生制度運行效率不夠，但把定價(jià)權完全給開(kāi)發(fā)企業(yè)，就會(huì )形成定價(jià)合理性問(wèn)題和共有產(chǎn)權房源選擇問(wèn)題。

剛需型商品房或受沖擊

鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)提供了這樣一組數據，目前北京的主要政策性住房為經(jīng)濟適用房（66.2萬(wàn)套存量），兩限房（12.9萬(wàn)套存量）、自住型商品房（10萬(wàn)套存量）。2017~2021年預計供應25萬(wàn)套自住型商品房，這些都將按照共有產(chǎn)權住房的辦法執行，到2021年預計北京全部存量為900萬(wàn)套，共有產(chǎn)權住房占比2.8%。

中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，自住房供應以來(lái)，北京合計出讓了80宗（含）或者全為自住房的住宅土地，合計供應了自住房面積達到了703萬(wàn)平方米，大約能夠建成8萬(wàn)套價(jià)格明顯低于北京商品房住宅價(jià)格的帶保障屬性的自住房。

對于共有產(chǎn)權房帶來(lái)的影響，房企也有不同的看法。

遠洋集團董事局主席、總裁李明表示，政策的出發(fā)點(diǎn)是解決剛性住房需求的難題，產(chǎn)權從設計時(shí)就是清晰的，和建立現代企業(yè)制度一樣，抓住了產(chǎn)權清晰這一根本，便于未來(lái)長(cháng)效機制的對接。

雅居樂(lè )集團北京區域營(yíng)銷(xiāo)總監何斌則表示，共有產(chǎn)權房的概念需要很多后續的政策支持才能有意義，比如不動(dòng)產(chǎn)登記手續，周邊教育資源的分配政策等。

那么，共有產(chǎn)權房是否會(huì )導致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現剛需型商品房?jì)r(jià)格下降、高端商品房?jì)r(jià)格上漲的兩極分化現象？

何斌告訴每日經(jīng)濟新聞?dòng)浾?，目前并不能作出這樣的判斷，短期內共有產(chǎn)權房對購房者決策影響不大，因為有資格、買(mǎi)得起的人依然會(huì )考慮私有房產(chǎn)，共有產(chǎn)權房針對的是沒(méi)有資格和買(mǎi)不起的一部分人群，但是如果后期支持政策落地，可能會(huì )有一部分剛需被引導進(jìn)入共有市場(chǎng)。

保利投顧研究院表示，共有產(chǎn)權覆蓋人群本身購買(mǎi)力更趨近于二手房市場(chǎng)，假如共有產(chǎn)權住房供應能有效落地，將消化了大量的購房需求，預計其分流存量房市場(chǎng)購買(mǎi)力作用更大，而新建商品房市場(chǎng)將目標人群轉向改善人群的高端化趨勢將加大。

何斌進(jìn)一步表示，整體看來(lái)，共有產(chǎn)權房相關(guān)辦法只是樓市整體調控的一個(gè)環(huán)節而已，但是綜合起來(lái)看影響深遠，所以近期企業(yè)都在從戰略上進(jìn)行調整，試圖從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉型成為城市運營(yíng)商。

(微信公眾號每日經(jīng)濟新聞)