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導讀

馬云介入住房租賃市場(chǎng)引發(fā)人們驚呼，租賃市場(chǎng)被顛覆的聲音再起。因為，以后租房可以上淘寶，有望進(jìn)入“免押金”時(shí)代。

中房報記者 許倩 北京（樓盤(pán)）報道

馬云正在做出阿里對于房地產(chǎn)新模式的姿態(tài)，這緣起于國家的最高信源：住房租賃市場(chǎng)被放到主流方向。

8月9日，杭州（樓盤(pán)）市房管局和阿里巴巴集團旗下創(chuàng )新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰略合作，杭州將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造全國首個(gè)“智慧住房租賃平臺”。

馬云介入住房租賃市場(chǎng)引發(fā)人們驚呼，租賃市場(chǎng)被顛覆的聲音再起。因為，以后租房可以上淘寶，有望進(jìn)入“免押金”時(shí)代。

有業(yè)內人士表示，能否顛覆傳統租房市場(chǎng)，還有待觀(guān)察，但阿里模式有望解決困擾租賃市場(chǎng)多年的頑疾，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制的建立，進(jìn)而對未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局產(chǎn)生影響。

杭州市房管部門(mén)相關(guān)人士透露，住建部等相關(guān)部委希望杭州發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新城市的優(yōu)勢，將住房租賃平臺打造成全國創(chuàng )新模式的標桿，產(chǎn)品化落地成熟后向全國推廣。阿里集團相關(guān)負責人則表示，阿里考慮將住房租售領(lǐng)域沉淀的服務(wù)能力向更多地方政府輸出，協(xié)助政府提高住房租賃和二手房銷(xiāo)售領(lǐng)域政策監管、服務(wù)市民的能力。

居者有其屋行動(dòng)開(kāi)始

在阿里和杭州合作之前，8月3日，北京市住建委一紙公文宣布自住商品房退出住房保障體系，而共有產(chǎn)權房和公租房則成為住房保障主流。

并非僅是北京。全國住房保障市場(chǎng)都在經(jīng)歷這樣一場(chǎng)前所未有的巨大變革。公租房和共有產(chǎn)權房有望占據中國房地產(chǎn)市場(chǎng)半壁江山。

“共有產(chǎn)權房屬于政策性住房，優(yōu)先保障需要解決住房問(wèn)題的夾心層，滿(mǎn)足家庭需求。單身的年輕人可以通過(guò)公租房過(guò)渡解決?！币幻本┦凶》勘Ｕ蠈?zhuān)家組成員表示。

公租房與共有產(chǎn)權住房的推出不止針對一二線(xiàn)城市，還有望成為三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)去庫存的一大突破口。全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所原所長(cháng)賈康表示，地方政府一定要意識到，去庫存不能簡(jiǎn)單靠市場(chǎng)，寄希望于農民工跑去三四線(xiàn)城市買(mǎi)房?！叭齑姹仨毰渖舷鄳恼呤侄?。譬如將已有的房子變成公租房、共有產(chǎn)權房。同時(shí)結合相應的政策，引導一部分農民進(jìn)城，就近在城市買(mǎi)房?！?/p>

一些熱點(diǎn)城市在出讓土地時(shí)已要求開(kāi)發(fā)商100%自持。不少房地產(chǎn)公司已開(kāi)始探索自持長(cháng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式。除國有土地外，利用農民集體建設用地建設租賃住房，也早已在北京、上海（樓盤(pán)）等地展開(kāi)探索，并將成為中國整個(gè)租賃房市場(chǎng)的重要支撐。

在7月召開(kāi)的電話(huà)銷(xiāo)售會(huì )議上，萬(wàn)科集團董秘朱旭表示，盡管目前存量物業(yè)的毛利率和現金回流速度均不如銷(xiāo)售型的高周轉模式，但萬(wàn)科在北京、佛山（樓盤(pán)）等城市適當拿一些全自持物業(yè)，是為未來(lái)轉型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)做鋪墊。

十年成一物

共有產(chǎn)權住房在中國，并非新事物。2013年之前，共有產(chǎn)權住房就在上海、淮安（樓盤(pán)）等地開(kāi)展實(shí)驗，只是當時(shí)未被高調宣傳。

早在2007年，江蘇淮安成為國內首個(gè)試點(diǎn)共有產(chǎn)權住房的城市。彼時(shí)，雖然被稱(chēng)為“共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用房”，但定義為“面向城市中低收入住房困難家庭提供，變經(jīng)濟適用住房與普通商品住房雙軌制為普通商品住房單一制”的房屋。政策也指明在條件成熟時(shí)，可直接以貨幣形式補貼購買(mǎi)一定價(jià)格及標準范圍內的商品住房，形成共有產(chǎn)權住房。

據中國房地產(chǎn)報記者了解，淮安共有產(chǎn)權模式在房屋定價(jià)方面，總價(jià)格參照普通商品住房執行政府指導價(jià)，一般低于同期、同區段普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的5%~10%。在共有產(chǎn)權房資金來(lái)源中，政府出資顯性化，占產(chǎn)權的30%，政府直接享有部分產(chǎn)權；除政府出資之外，個(gè)人出資，且每個(gè)人可享受的共有產(chǎn)權保障面積為20平方米，房屋大于核準面積部分，購房人按照完全產(chǎn)權價(jià)格購買(mǎi)。

此后，淮安模式被推廣到其他一些城市，探索最為完善的是上海。據報道，從2010年開(kāi)始，上海推出第一批共有產(chǎn)權住房，到2016年10月，一共推出了6批次共有產(chǎn)權住房，累計簽約及受理家庭已接近13萬(wàn)戶(hù)。這個(gè)期間，上海連續5次放寬了共有產(chǎn)權住房的準入標準，目前的標準是：人均住房面積低于15平方米，可支配收入最高低于7200元/月。而且，到2016年10月14日，第一批共有產(chǎn)權住房已滿(mǎn)5年可以解鎖了，上海也在彼時(shí)出臺了共有產(chǎn)權住房上市交易的細則。

“大量夾心層既無(wú)法負擔房?jì)r(jià)，又無(wú)資格申請公租房。這些居民不僅需要居住權，也需要置業(yè)權，甚至也想要享受資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的可能好處（并愿意承擔一定風(fēng)險）。共有產(chǎn)權住房提供了這樣一種辦法?！敝行抛C券(600030,股吧)研究員陳聰認為，共有產(chǎn)權住房制度將逐漸改變開(kāi)發(fā)行業(yè)的運行生態(tài)。對政府來(lái)說(shuō)，這可能意味著(zhù)供過(guò)于求區域存貨問(wèn)題的緩解和住房保障的大力推進(jìn)，對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能意味著(zhù)全新的開(kāi)發(fā)機會(huì )。

政府、國企+阿里模式

培育“租售并舉”市場(chǎng)，國企被寄予厚望。

“既然是公租房，就得考慮到資金收益、租售比等因素，地價(jià)與收益率成為了考量。并且，隨著(zhù)時(shí)間的推移，需要集中對房齡較老的公租房進(jìn)行修繕，如果產(chǎn)權持有者過(guò)于分散，也會(huì )面臨挑戰。近期上海拍出的地給了我們啟發(fā)，由國有企業(yè)統一購地，控制土地價(jià)格，不失為一種好的選擇?！蹦暇潜P(pán)）大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院博士馬駿指出。

近日，成都市政府明確提出，到2017年年底，通過(guò)新組建或依托現有國企改建，成都市將成立3~4家國有住房租賃公司，開(kāi)展租賃住房、人才公寓的建設和運營(yíng)管理，培育租賃企業(yè)成長(cháng)；力爭到2020年，培育和發(fā)展機構化和規?；赓U企業(yè)不低于50家。而且，未來(lái)成都將形成國有租賃住房為主導、商品房新建和配建為主體、個(gè)人富余住房為補充的供應體系，滿(mǎn)足各類(lèi)人群不同的住房租賃需求，實(shí)現“租售并舉”。

鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)指出，租售同權就是樓市長(cháng)效機制的一個(gè)重要方向，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)由此將進(jìn)入新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)“三足鼎立”的階段，在不同地方形成“一二線(xiàn)城市二手房、租賃房為主，三四線(xiàn)城市新房為主”的住房供應結構。

北京市房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志認為，共有產(chǎn)權住房制度兼顧了屬地和職住平衡的原則，對于未來(lái)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極的影響。

而阿里此次高調進(jìn)入杭州住房租賃市場(chǎng)，將成熟的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品輸出給政府搭建智慧住房租賃平臺，影響并不會(huì )僅限于杭州。有消息稱(chēng)，住建部等相關(guān)部委希望平臺產(chǎn)品化落地成熟后，推廣至全國范圍。

時(shí)值中國房地產(chǎn)報創(chuàng )刊25周年，將在北京隆重舉行“中國房地產(chǎn)界榮譽(yù)殿堂暨中國房地產(chǎn)報創(chuàng )刊25周年慶典活動(dòng)”?；顒?dòng)內容包括專(zhuān)版報道、論壇演講、項目推介、智庫服務(wù)、匯編資料、視頻節目及全媒體傳播等等。此次活動(dòng)還將評選出“中國房地產(chǎn)界改革創(chuàng )新25年榮譽(yù)殿堂 ·典范項目、典范企業(yè)、榮譽(yù)人物”。

文章來(lái)源：微信公眾號中國房地產(chǎn)報

(中房報)