博鰲房地產(chǎn)論壇剛剛閉幕了，各路地產(chǎn)精英聚在一起，論劍地產(chǎn)，碰撞出許多精彩的觀(guān)點(diǎn)。

　　在對待未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展方向上，大家都從不同角度闡述了自己的看法。比如：

　　著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、國民經(jīng)濟研究所所長(cháng)樊綱表示，房地產(chǎn)稅應該盡快推出，不會(huì )導致房?jì)r(jià)大跌；

　　國泰君安首席經(jīng)濟學(xué)家林采宜則表示，中國房地產(chǎn)已經(jīng)見(jiàn)頂，苦日子要來(lái)了；

　　新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷則表示，房地產(chǎn)的蛋糕不會(huì )變大，白影時(shí)代會(huì )被拉長(cháng)；

　　鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)則表示，“租購同權”解決不了高房?jì)r(jià)。

　　精彩的觀(guān)點(diǎn)還有很多，本次論壇給融360房貸君的總體感受是，大家已經(jīng)基本形成了這樣一個(gè)共識：房地產(chǎn)正在過(guò)渡到一個(gè)新時(shí)代，這個(gè)時(shí)代有兩個(gè)顯著(zhù)變化：

　　1、房地產(chǎn)必須迎合新的城鎮化趨勢

　　傳統房地產(chǎn)的發(fā)展得益于城鎮化的普遍發(fā)展，無(wú)論是一二線(xiàn)城市，還是三四線(xiàn)小城市，城鎮化都在高速發(fā)展，人口普遍進(jìn)城帶來(lái)了巨大的住房需求，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代跟這個(gè)過(guò)程密切相關(guān)。

　　而現在，城鎮化已經(jīng)出現了明顯優(yōu)化升級，今后的城鎮化的重點(diǎn)將是城市群的發(fā)展。這種變化的直觀(guān)感受是，大中城市仍然保持了持續的人口吸引力，城市群人口仍會(huì )不斷增加，但中小城市的人口則會(huì )不斷流失。未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展將會(huì )以城市群為導向，未來(lái)不僅要蓋房子，更要蓋好房子，滿(mǎn)足不斷升級的消費需求。

　　在融360房貸君看來(lái)，這些城市群主要包括京津冀、長(cháng)三角、珠三角、中原城市群、長(cháng)江中游城市群、成渝城市群、關(guān)中城市群這7個(gè)。其中明星城市有北京、天津、上海、南京、廣州、深圳、鄭州、武漢、成都和重慶。

　　這些城市群的房地產(chǎn)仍然大有機會(huì )，無(wú)論對于開(kāi)發(fā)商還是對于個(gè)人來(lái)說(shuō)。

　　2、房地產(chǎn)正由“市場(chǎng)化”向“半市場(chǎng)化”轉變

　　所謂“市場(chǎng)化”，大家可以簡(jiǎn)單理解為，以往買(mǎi)房是輕松的，不受干擾的，而“半市場(chǎng)化”則是房子仍然是商品，買(mǎi)房仍然是一種純粹的市場(chǎng)行為，但“進(jìn)場(chǎng)”和“退場(chǎng)”的條條框框卻多了很多。

　　之所以出現這些條條框框，是因為房地產(chǎn)的發(fā)展超出了我們的想象，以2016年為例，房地產(chǎn)出現了一輪暴漲，表現尤其突出的是一二線(xiàn)城市，這種暴漲透支了未來(lái)幾年的上漲預期。

　　房地產(chǎn)“半市場(chǎng)化”的核心思維就是可控，預期穩定，各路人群能找準自己的定位，不會(huì )一窩蜂地上車(chē)。而采取的措施有以下幾點(diǎn)：

　　一是土地供給的精準化，今年5月份已經(jīng)有文件下發(fā)，房子少的多供地，房子多的少供地，將庫存控制在合理范圍之內。

　　二是房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅肯定會(huì )推出，只是時(shí)間的問(wèn)題。房地產(chǎn)稅有一個(gè)很重要的作用是盤(pán)活存量房，具體講來(lái)，分別是存量房積極進(jìn)入租賃市場(chǎng)和二手房交易市場(chǎng)。但房地產(chǎn)稅這個(gè)工具必須慎用，過(guò)猶不及，轉嫁成本的現象會(huì )傷害剛需。

　　三是構建“大縱深、多梯度”的住房結構。這里有些房子是有政府主導，有些房子是由市場(chǎng)主導，滿(mǎn)足不同類(lèi)型的人的住房需求。

　　四是資金逐步收緊。從2008年到2016年，資金面一直是寬松的，大量的資金以房產(chǎn)的形式儲存了下來(lái)，并沒(méi)有帶動(dòng)實(shí)體發(fā)展。未來(lái)在保持利率總體穩定的情況下，流入房地產(chǎn)的資金會(huì )被嚴格限制，這個(gè)行業(yè)的杠桿率會(huì )逐步下降。

　　以上是宏觀(guān)層面的巨變，它所帶給普通人的感受有以下幾點(diǎn)：

　　1、如果你是有房一族，要想保住并擴大自己的資產(chǎn)，要做好兩點(diǎn)，一是盡可能將自己的資產(chǎn)置換到城市群內部，以核心城市和衛星城為主。二是未來(lái)買(mǎi)房不能以賺取差價(jià)為主要取向，而是應該以追求穩健的租金收益為準。沒(méi)有穩定租金預期的房子盡量別入手，相比那些高價(jià)但變不成現金的房子，租金收入是十分穩健的現金流。

　　2、如果你希望擁有一套房子。那么你唯一的出路是努力投資自己，讓自己變得更有競爭力。這段時(shí)間以來(lái)，各大城市都推出了不少利好措施，但釋放出的信號都是以人才為中心，你要想有一套屬于自己的房子，想讓自己的孩子進(jìn)入名校，唯有讓自己更強大這一條路。大城市的資源永遠是需要競爭的，政府能夠兜底的也就是讓你住得好點(diǎn)，其他的得你自己去爭取。

　　3、至于房?jì)r(jià)，要想讓它降下來(lái)其實(shí)很容易。但房?jì)r(jià)關(guān)聯(lián)的東西太多，簡(jiǎn)單降房?jì)r(jià)可能帶來(lái)不小的副作用，比如引發(fā)系統性風(fēng)險。

　　高房?jì)r(jià)的兩大主因在于不合理的貨幣和供給，現在這兩點(diǎn)已經(jīng)著(zhù)手解決，是一種比較溫和的方式，發(fā)展租房沉淀需求和限制資金用于投資投機買(mǎi)房。未來(lái)的總體趨勢是整體波動(dòng)上升，但不合理的局部市場(chǎng)會(huì )有反復。

(融360房貸)