昨天，上海住建委表示，將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細則，對于“類(lèi)住宅”清理整治過(guò)程中尚未銷(xiāo)售的項目，也可以考慮轉型為租賃住房。

　　本文主要內容：

　　1、商改租的利與弊

　　2、新政策將帶來(lái)三大影響

　　3、大城市商辦庫存有多少？

　　4、未來(lái)房租會(huì )降嗎？

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　　商改租的利與弊

　　今年以來(lái)，上海已經(jīng)有兩大影響房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的重磅動(dòng)作，一是全面清理整頓“類(lèi)住宅”項目（即土地用途為商辦或其他非住宅用途，但以住宅形式銷(xiāo)售的項目），二是大力發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)，推出“只租不售”地塊，并提出全市將新增70萬(wàn)套租賃住房。

　　如今，這兩大政策趨勢將進(jìn)一步結合——也就是昨天上海住建委所提到的上研究考慮將“類(lèi)住宅”整治中未銷(xiāo)售的項目轉為租賃住房。

　　今年1月，上海開(kāi)始整頓“類(lèi)住宅”，并在嘉定、閔行先行啟動(dòng)商業(yè)辦公項目清理整頓工作。5月17日，上海市住建委等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見(jiàn)》，對商辦類(lèi)項目進(jìn)行進(jìn)一步整頓，其中規定，對已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改。

　　據官方消息，納入清理整頓的商業(yè)辦公項目面積達1700萬(wàn)平方米。

　　如果將商業(yè)用房或工業(yè)廠(chǎng)房，改建后分割成數百間狹小的房間，以相對低廉的價(jià)格對外出租，這種所謂的“白領(lǐng)公寓”無(wú)疑會(huì )吸引了大量打工族。

　　但是類(lèi)似“白領(lǐng)公寓”、“單身公寓”等集中式租賃住房，缺乏相應的法律法規、設置規范和運營(yíng)標準，很多項目事先并沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府部門(mén)的審批和備案，再加上居住人員密集、混雜，政府監管又缺位，具有很大的安全隱患。

　　因此，上海住建委在研究細則的同時(shí)，實(shí)行“發(fā)牌”制度，即針對這類(lèi)集中式租賃住房，盡快明確其必須符合的各項條件和標準，具體包括基本配備、消防安全設施、監控設施、管理制度、入住人員準入條件等，對于符合條件的這類(lèi)租賃住房，發(fā)放允許經(jīng)營(yíng)的“牌照”，對于未經(jīng)許可便對外攬客的，則予以重罰。

　　在此基礎上，對這種集中式租賃住房，進(jìn)行全面排摸和專(zhuān)項整治，不符合相關(guān)要求的，在限定期限內進(jìn)行整改，并在相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案；若拒不整改的，則要堅決予以取締，以免發(fā)生不必要的安全事故或安全事件。此外，將其納入上海整個(gè)租房市場(chǎng)的監管之中，建立完善的全方位監管體系。

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　　新政將帶來(lái)的三大影響

　　此次政策的調整，意味著(zhù)像北京、上海這類(lèi)“對商辦物業(yè)、類(lèi)住宅高度管控”的城市，政策上出現了重大調整。其直接結果是——大量滯銷(xiāo)、庫存的商業(yè)物業(yè)、類(lèi)住宅獲得了轉機，有機會(huì )轉型為租賃住房。

　　而這一新政將帶來(lái)三大影響：

　　1、空置的商辦物業(yè)、類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主。此前，他們基本上瀕臨絕境?，F在政策轉變之后，這些資產(chǎn)等于被盤(pán)活了。

　　2、新政如果普及，意味著(zhù)中心城市“可以出租”的住房量大增，對于平抑租金價(jià)格，將產(chǎn)生巨大的作用。

　　3、商辦物業(yè)轉型、類(lèi)住宅盤(pán)活，對于商品住宅價(jià)格有抑制作用。

　　事情的緣起是這樣的：今年春節之后，北京率先出臺了“限商政策”，隨后上海、深圳、廣州等中心城市紛紛跟隨。其中北京、上海最為嚴厲。

　　中心城市嚴管“商辦物業(yè)”、“類(lèi)住宅”，主要原因是：

　　第一，以北京、上海為代表的城市，需要控制人口總量，但商辦物業(yè)、類(lèi)住宅等通過(guò)改變用途，具有了居住功能，讓城市人口失控，而且情況日益惡化；

　　第二，房企拿商辦類(lèi)土地，費用較低。但通過(guò)改變用途，實(shí)現居住功能，可以賣(mài)高價(jià)。這樣，涉嫌改變規劃用途，讓政府收入減少。

　　第三，商辦物業(yè)改為居住，存在消防、環(huán)保等多方面的隱患。

　　但是“限商”之后，一個(gè)問(wèn)題隨即而來(lái)：在中心城市，商辦物業(yè)的庫存量都非常大，賣(mài)不出去、租不出去。這些房子空置著(zhù)，無(wú)法產(chǎn)生效益。而另一方面，大城市房屋租金非常高，可供租賃的房源有限。

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　　大城市商辦庫存有多少？

　　一線(xiàn)城市在商辦物業(yè)、類(lèi)住宅政策上的重大轉向，是值得肯定的的。畢竟，官方只簡(jiǎn)單地鎖死“商辦物業(yè)”、“類(lèi)住宅”，會(huì )帶來(lái)資源的浪費。通過(guò)嚴格的牌照制度，激活這些空置房屋，有利于平抑房?jì)r(jià)和租金價(jià)格。

　　那么大城市的商辦物業(yè)庫存量到底有多少？

　　上圖是2016年上半年，部分城市“商業(yè)用房”的“消化周期”數據。我們可以看到，成都的“商業(yè)用房”要全部租出去、賣(mài)出去，大約需要168個(gè)月。其實(shí)，成都還不是問(wèn)題最嚴重的，當時(shí)的報道稱(chēng)，深圳的“消化周期”長(cháng)達20年。

　　數據顯示，2017年上半年深圳共有8個(gè)新竣工的甲級辦公樓項目，總供應量超過(guò)70萬(wàn)平方米，截至2017年二季度，深圳甲級辦公樓存量達580萬(wàn)平方米。全市甲級辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%，較去年底上升了超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。

　　在上海，庫存的“商業(yè)用房”面積據稱(chēng)已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)平方米，消化周期也長(cháng)達8到10年。

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　　未來(lái)房租會(huì )降嗎？

　　如今的政策對于那些投資商住房的人來(lái)說(shuō)，目前真是相當的糾結，自己買(mǎi)的房子要不要加入到這種對外出租之中，加入吧。似乎真的脫不了手了，而且目前收益看，年化收益應該很低，估計也就在1.5%以下，相當痛苦，不加入吧，如果政府大量鋪開(kāi)了商住房租賃，自己就一點(diǎn)機會(huì )也沒(méi)有了，連這1.5%都賺不到了。

　　而現在又有大批的商住房改租賃，供給瞬間增加這么多，房租一定會(huì )降的。而事實(shí)上今年在北京上海，高端整租房已經(jīng)在降價(jià)了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金還堅挺。

　　另外從中介也得到了一些信號，現如今正是一年租房的最旺季，大學(xué)生畢業(yè)季，而今年并沒(méi)有出現很明顯的價(jià)格上升，也就意味著(zhù)明年春節前，租房淡季的時(shí)候，很可能房租會(huì )大幅下降。

(綜合整理)