目前，國家大力推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設的政策方向已十分明確，并且即將立法保證“租購同權”。在人口凈流入的大中城市，租房需求旺盛，尤其需要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

杭州是首批試點(diǎn)的 12 個(gè)城市之一。近年來(lái)，杭州市每年新增城鎮就業(yè)人員20 多萬(wàn)，市區居民在居住上的消費隨著(zhù)常住人口數量的增加同步上漲。居住成本為城市定居設置了一道高高的門(mén)檻。

在目前的住房結構下，居住在城市里的人對住房的追求很單一，能買(mǎi)盡量不租。對于大多數人來(lái)說(shuō)，租房實(shí)在是迫于無(wú)奈的、退而求其次的選擇?，F在政府大力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)，提倡租房居住的生活理念，是否能為社會(huì )大眾所接受？

多年來(lái)對住房產(chǎn)權的不懈追求，能否在政策引導下發(fā)生轉變？租客最迫切的需求是什么？圍繞這一系列問(wèn)題，大浙網(wǎng)推出了《“租購同權”會(huì )改變您租房/買(mǎi)房的選擇嗎？》網(wǎng)絡(luò )問(wèn)卷調查。杭州的網(wǎng)友，尤其是“新杭州人”，對租房的話(huà)題顯示出了充分的熱情，3 天內共 8 百多名網(wǎng)友參與了問(wèn)卷調查。

買(mǎi)房信念 vs 租房理念

總體來(lái)說(shuō)，目前杭州的網(wǎng)友對租房安居的期望并不高。僅 2 成網(wǎng)友選擇期待政策落實(shí)，放棄買(mǎi)房計劃；而一半以上的網(wǎng)友認為，不論住房政策如何變化，還是必須買(mǎi)房。對租房/買(mǎi)房的選擇，最顯著(zhù)的影響因素是家庭月收入與戶(hù)籍，收入越高則越不考慮租房，而外地農村戶(hù)籍的在杭人群特別期待租售同權政策落實(shí)。

另一方面，杭州的網(wǎng)友對租房居住時(shí)間的預期相對較長(cháng)。有長(cháng)期租房打算的比例超過(guò)三分之一，僅次于短期租房過(guò)度的人群，可見(jiàn)杭州的網(wǎng)友對于租房的生活狀態(tài)有較長(cháng)期的打算。對租房居住時(shí)間的預期差異，年齡與戶(hù)籍是較為敏感的影響因素，年輕人和外地戶(hù)口人群對租房時(shí)間的預期較長(cháng)。

據官方統計，目前全國約有 1.6 億人在城鎮租房居住，但顯然，龐大的租房群體不是源于居住理念上的轉變，更多是由于經(jīng)濟上的約束。社會(huì )對住房所有權的執著(zhù)追求在日積月累中不斷鞏固，哪怕是舉全家之力，哪怕是勒緊褲腰帶過(guò)日子，也要把錢(qián)投到房子上，而且是越早越好。政府對租賃住房市場(chǎng)的大力推進(jìn)與公眾對租房理念的接受度之間的差距，還需要較長(cháng)時(shí)間的考驗與磨合。

誰(shuí)更傾向于租房居住

根據問(wèn)卷調查結果的深入分析，對長(cháng)期租房的接受程度最突出的人群進(jìn)行了畫(huà)像：年齡 31-40 周歲、已婚已育、家庭月收入 1 萬(wàn)以下、家庭財富 40 萬(wàn)以下的非杭州市戶(hù)籍人口。

有意思的是，這個(gè)畫(huà)像很符合對“夾心層”的描述。由于低收入人群對網(wǎng)絡(luò )調查的參與度較低，他們的需求和意見(jiàn)未能反應在此次問(wèn)卷調查結果當中。從這一發(fā)現中得到啟示，政府推進(jìn)住房租賃體系建設時(shí)，除了重點(diǎn)保障低收入人群的住房需求，也不可忽略對“夾心層”租房需求的政策支持。

政府公租房被寄予厚望

對于租房的類(lèi)型的調查結果顯示，有 7 成以上的網(wǎng)友選擇，如果符合申請條件，首選政府提供的公共租賃住房。雖然年齡，婚姻狀況，家庭月收入和財富以及戶(hù)口等不同特征人群對租房類(lèi)型的選擇有顯著(zhù)影響，但在各種分類(lèi)中，對政府的公租房的選擇均占到了最大比例。低收入人群首選公租房，可能主要原因是其價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)。但注重住房品質(zhì)、區位和周邊配套的高收入人群也首選公租房，可見(jiàn)政府的公信力在房地產(chǎn)市場(chǎng)上映射出公眾對公租房寄予厚望。近兩年，杭州市供給的公租房數量有明顯提升，由原先每年 2 千多套，增加到 2015 年的 1 萬(wàn)多套和 2016 年的 7 千多套。

除了政府不斷加推公租房以外，市場(chǎng)也在迎合新的住房供應模式。自從 YOU+國際青年公寓在杭州試水以來(lái)，萬(wàn)科、綠城等多家房企紛紛開(kāi)始涉足長(cháng)租公寓。相比私人出租房，長(cháng)租公寓提供統一管理和服務(wù)，并且營(yíng)造了一種互動(dòng)、開(kāi)放的社區生態(tài)。逐漸興起的長(cháng)租公寓正快速成為創(chuàng )業(yè)人員和年輕人租房的新選擇。但畢竟這種租住形式起步時(shí)間尚短，市場(chǎng)份額也還相當小，面向的人群也非常有針對性，因此，尚未廣泛進(jìn)入大眾的視野。從調查數據來(lái)看，長(cháng)租公寓暫時(shí)屬于選擇最少的類(lèi)型，相對來(lái)說(shuō)，未婚和月收入高的人群選擇長(cháng)租公寓的意愿略高。

1998 年全面停止福利分房以來(lái)，商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)得到了蓬勃發(fā)展，與此形成鮮明對比的是租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的緩慢與滯后。但住房租賃市場(chǎng)仍存在著(zhù)混亂無(wú)序、租金高、租客的利益得不到保障等諸多問(wèn)題，給租客的生活帶來(lái)困擾。據悉，杭州市將與今年推出住房租賃服務(wù)監管平臺，把公共租賃住房、長(cháng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺管理。租賃平臺建成后，有望改變當下租賃市場(chǎng)混亂的局面。

租房權益需求前三名：教育、保障、補貼

此次調查中，網(wǎng)友對租房權益投票最多的前三項為子女教育、權益保障和政府補貼。租房也可以讓子女就讀所在學(xué)區的公立學(xué)校是租購同權政策下最迫切的需求。當然，這個(gè)愿望光靠住房政策無(wú)法真正實(shí)現，還需要教育部門(mén)起到主導作用。教育資源的充足與均衡是教育公平的基礎。

“租房期間雙方權益能夠按照合同和法規給予充分保障”成為排名第二的選項，集中體現了目前住房租賃市場(chǎng)矛盾重重，可以想象選擇這個(gè)選項的網(wǎng)友都曾在租房過(guò)程中經(jīng)歷過(guò)一些曲折。此前，住建部已發(fā)布的《住房租賃和銷(xiāo)售管理條例（征求意見(jiàn)稿）》，在法律法規框架下給予租賃雙方更充分的保障，切中市場(chǎng)需求。

有三分之一的網(wǎng)友希望政府對租房有長(cháng)期的補貼。杭州等許多城市都在試點(diǎn)貨幣化補貼的保障方式。符合要求的中低收入人群可提出申請，審核通過(guò)后即可按月領(lǐng)取租房補貼。事實(shí)上，跟隨物價(jià)上漲，租房補貼的申請要求和范圍也在逐步放寬，住房政策將成為國家社會(huì )福利體系的一個(gè)重要組成部分。

倡導租房居住理念的國家和大城市

放眼海外，租房作為主要的居住形式，在許多發(fā)達國家廣泛受到認同。比如德國，全國一半的家庭租房而不是買(mǎi)房，房?jì)r(jià)長(cháng)期保持穩定。在市場(chǎng)租房領(lǐng)域，德國實(shí)施有利于租客的“退租保護”制度，賦予租客充分的權利保障。德國人看重自由流動(dòng)性，哪里有更好的工作機會(huì )就去哪里，因此他們更愿意選擇租房。

在法國的巴黎，社會(huì )普遍接受的居住方式之一是租賃社會(huì )住房。巴黎的社會(huì )住房就相當于我國政府提供的保障房，主要以租賃形式提供。重要的區別是，巴黎的社會(huì )住房是面向社會(huì )各階層的，低收入人群可以租，高收入人群也可以租，租金按租房者收入計算。另外，巴黎政府對盈利性的市場(chǎng)租賃住房制定了很多法律法規來(lái)保障租房者的權益。

瑞士是一個(gè)“租戶(hù)國家”，總體只有不到三分之一的人持有房屋所有權。在瑞士的蘇黎世市，持有房屋所有權的人僅占到8%。該市成熟的非營(yíng)利住房建設模式，為城市居民提供了大量低房租、高品質(zhì)的住房，有效解決了住房短缺和居住隔離的問(wèn)題。

這些國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷過(guò)可支付住房短缺的發(fā)展階段，政府通過(guò)有效的、與市場(chǎng)原則一致的干預，在住房市場(chǎng)上實(shí)現了社會(huì )利益的最大化。

“租購并舉”時(shí)代的到來(lái)

國外的住房制度不能照搬照抄，畢竟我國所處的城市化階段與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平與歐洲發(fā)達國家有很大差異，百姓對房屋所有權的追求，也不可能瞬間改變。但這些國家和城市在住房政策上的成功經(jīng)驗，為我國的住房體制改革樹(shù)立了榜樣。

近日，我國各大城市的住房租賃新政密集出臺：上海大幅度增加租賃住房供地，廣州市允許將商業(yè)用房改造為租賃住房，成都市提出租住政府的人才公寓滿(mǎn)5 年可以不高于入住時(shí)市場(chǎng)價(jià)格購買(mǎi)該公寓……住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪發(fā)展期。在法律、教育、金融、投資等多領(lǐng)域、多部門(mén)的配合下，有望建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展的長(cháng)效機制。

隨著(zhù)新型城鎮化建設的不斷推進(jìn)，人口持續流入大中城市，租房需求將愈加旺盛。期待“租購并舉”的住房體系建設，能夠創(chuàng )建一個(gè)無(wú)論買(mǎi)房或是租房，均能完成人生所有重要而美好經(jīng)歷的制度環(huán)境，使得租房安家成為一種體面的居住方式。

文/王薇

(騰訊房產(chǎn)·杭州站)