廣州樓市預售同權的政策風(fēng)潮還沒(méi)有過(guò)，北京的共有產(chǎn)權就已成為樓市的熱點(diǎn)話(huà)題。近日，《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》公開(kāi)征集意見(jiàn)。

《暫行辦法》的大意是把預備在2017年——2021年入市的25萬(wàn)套自住型商品房，變成共有產(chǎn)權住房，30%的新北京人可以享受這一紅利，并且還將充分考慮兩孩及適老性要求，以多居室為主， 尤其是通過(guò)“職住平衡”和“不轉讓無(wú)需補差價(jià)”的鼓勵永久居住。

這個(gè)新穎的 “共有產(chǎn)權住房”概念，簡(jiǎn)單說(shuō)就是購房人個(gè)體與政府合伙買(mǎi)下一套房，雙方按出資份額各占相應比例的股份，但房屋的使用權全部在購房人手上，甚至允許出租。5年之后，購房人可以繼續加持，從政府手里購得完全的所有權，也可以上市交易，賣(mài)房提現。

共有產(chǎn)權房一推出，便成為關(guān)注的焦點(diǎn)，市場(chǎng)上有的觀(guān)點(diǎn)認為大量入市的共有產(chǎn)權房必將對房?jì)r(jià)產(chǎn)生沖擊;也有觀(guān)點(diǎn)認為，完整產(chǎn)權的商品房反而會(huì )因為共有產(chǎn)權房的推出顯得更加珍貴。但事實(shí)上，據北京青年報記者了解，共有產(chǎn)權房的推出是政府實(shí)施“長(cháng)效機制”的重要一環(huán)，也是對原有經(jīng)濟適用房以及自住房制度的完善和調整，雖然帶有商品房屬性，但因為優(yōu)先采取“內循環(huán)”，將與一般商品房分割成完全不同的兩個(gè)市場(chǎng)，更談不上對房?jì)r(jià)產(chǎn)生直接影響。

具有商品房屬性的保障房

個(gè)人和政府“湊份子”買(mǎi)房的共有產(chǎn)權模式，并非北京的首創(chuàng )。

這種模式最早的探索者是江蘇省淮安市。而后在2010年上海也推出了共有產(chǎn)權房。這種模式的推出，初衷是因為要對“經(jīng)濟適用房”的建設和供應進(jìn)行改革，取代經(jīng)濟適用房，來(lái)解決“夾心層”的購房需求。

早在2014年4月，住建部就曾召集部分城市在北京召開(kāi)了一場(chǎng)共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)城市座談會(huì )，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)城市。

從時(shí)間節點(diǎn)看，此次北京共有產(chǎn)權房的推出，經(jīng)過(guò)了多年的實(shí)踐和研討，絕非一時(shí)興起的沖動(dòng)政策，業(yè)內普遍認為，共有產(chǎn)權房將成為長(cháng)效機制中的重要一環(huán)，承擔商品房和保障房的過(guò)渡部分。

在各地的探索中，對共有產(chǎn)權住房的定位，其實(shí)有細微差別，最核心的是，究竟納入到保障房體系，還是商品房體系?

比如，北京市在2013年推出了帶有共有產(chǎn)權性質(zhì)的住房，命名為“自住型商品房”，這是計劃將共有產(chǎn)權住房打造成保障房和商品房之間的“過(guò)渡形態(tài)”。

而在四川成都，則明確規定，將以往的經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品住房等并軌管理，統一為共有產(chǎn)權住房，成為購置型保障房的主體形式。

在一些學(xué)者看來(lái)，共有產(chǎn)權住房有雙重屬性。經(jīng)濟學(xué)家馬光宇就表示，共有產(chǎn)權住房中，個(gè)人持有的部分屬于商品房性質(zhì)，而政府持有的另一部分屬于保障房性質(zhì)。因為個(gè)人所持有比例將大于政府持有比例，并且未來(lái)將可以回購政府持有的部分，因此商品房屬性更濃些。

但在住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌看來(lái)，共有產(chǎn)權住房就是保障房，“針對的需求人群和過(guò)去的經(jīng)適房、兩限房是差不多的，都是中低收入家庭。盡管在運作上參照商品房，但仍然是帶有保障性質(zhì)的?！?/p>

至于共有產(chǎn)權到底是商品房屬性還是保障房屬性，業(yè)內尚存爭論，但有一點(diǎn)值得注意的是，共有產(chǎn)權意見(jiàn)稿明確提出了將共有產(chǎn)權房小區按照普通商品房標準來(lái)打造。

這在以往，無(wú)論是經(jīng)濟適用房還是自住房都從未提過(guò)的。共有產(chǎn)權房意見(jiàn)稿不但明文規定，未來(lái)提供的戶(hù)型大多數都是60平方米以上的多居室;而且還提出將緊靠地鐵線(xiàn)、公交線(xiàn);1戶(hù)至少1車(chē)位;圖書(shū)館、健身館、咖啡館作為標準配備;實(shí)現小區無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )(WiFi)全覆蓋;安裝人臉識別系統等，這一系列的要求在普通商品房小區里都是少有的高端配置，這次全部被共有產(chǎn)權房所提及，也代表著(zhù)共有產(chǎn)權房將成為品質(zhì)不次于普通商品房的新產(chǎn)品，定位上也更趨向于商品房。

對此，一位房企負責人對北青報記者表示，自住房在實(shí)際投入市場(chǎng)后，產(chǎn)生了很多弊端，由于土地出讓時(shí)，自住房部分的土地成本較低，商品房部分的土地成本較高，所以建成后，商品房小區的環(huán)境、配套都遠勝于自住房部分。雙方之間甚至建有柵欄、圍墻，產(chǎn)生了許多摩擦。與之相比，共有產(chǎn)權房的建設基礎，就是看齊普通商品房，也符合調控“長(cháng)效機制”，鼓勵購房者長(cháng)期居住。

共有產(chǎn)權房在出租出售上更具彈性 規避“開(kāi)豪車(chē)住經(jīng)適房”的漏洞

不僅如此，在制度設計上，共有產(chǎn)權房與以往的經(jīng)濟適用房、兩限房、自住房相比，也明顯增強了市場(chǎng)彈性。

在以往模式下，保障房?jì)r(jià)格明顯低于周邊商品房，是因為政府犧牲了土地出讓收益，或者投入財政資金進(jìn)行補貼，但由于產(chǎn)權是一次性交給購房者，為了避免購房者的謀利行為，設計了很多硬性規定，比如不能出租，5年內不能轉讓。但在實(shí)際操作中很難監管。

相比之下，共有產(chǎn)權住房的彈性明顯增強。比如，個(gè)人和政府的產(chǎn)權份額具體如何確定，并沒(méi)有硬性規定，而是提出了，參照項目銷(xiāo)售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jì)r(jià)格的比例來(lái)確定。

這樣的彈性使得未來(lái)共有產(chǎn)權房的買(mǎi)入門(mén)檻有效降低了，有利于解決“夾心層”的購房需求。比如，如果地塊在郊區、總價(jià)較低，個(gè)人出資比例可以高一點(diǎn)，所占產(chǎn)權份額也高一點(diǎn)。如果地塊位置好，總價(jià)較高，為了減輕購房者負擔，政府可以出資多一點(diǎn)，占有更多份額。

另外，允許租賃是此類(lèi)住房與其他保障房一個(gè)最大的區別。以往的經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉租的，但共有產(chǎn)權房可轉租。但因為有政府產(chǎn)權，所以出租需要和代持機構分配利益。意見(jiàn)稿中對此明確：已購共有產(chǎn)權住房用于出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產(chǎn)權份額獲得租金收益的相應部分。

同時(shí)，為體現保障的要求，共有產(chǎn)權房出租時(shí)，將優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權住房購房條件的家庭出租。

不僅如此，在共有產(chǎn)權住房的退出和轉變成商品房上市方面，也增加了市場(chǎng)因素?！掇k法》意見(jiàn)稿提出，共有產(chǎn)權住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉讓所購房屋產(chǎn)權份額。

但同時(shí)，也對轉讓對象做了嚴格限定。同等價(jià)格條件下，代持機構可優(yōu)先購買(mǎi)，繼續作為共有產(chǎn)權住房使用;代持機構放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權住房購買(mǎi)條件的家庭。

不難看出，像以往那樣鉆空子買(mǎi)下共有產(chǎn)權房后，期望出租或者出售獲利，已經(jīng)變得愈加困難了。

不難看出，北京此次推出的共有產(chǎn)權住房，實(shí)際上是自住型商品房的升級與完善。

以往自住商品房項目，往往因為低于周邊商品房的價(jià)格而受到追捧。不少開(kāi)著(zhù)豪車(chē)排隊買(mǎi)經(jīng)濟適用房、自住商品房的例子也屢見(jiàn)不鮮。雖然有5年內不能轉讓和補交土地收益的要求，但因為價(jià)格遠低于商品房，一旦禁售期結束，購房人選擇出讓仍能獲得非?？捎^(guān)的利潤。

但在此次推出的共有產(chǎn)權模式下，由于設置了政府優(yōu)先回購，即使房屋增值，購房者也只能拿到部分產(chǎn)權的增值收益，而且政府會(huì )優(yōu)先回購再出售給符合共有產(chǎn)權房條件的購房人。

因此，在業(yè)內人士看來(lái)，共有產(chǎn)權住房在產(chǎn)權界定、出租收益分成和產(chǎn)權收益上都有明確的劃分，是對原有保障房制度的升級和補缺。

解決“夾心層”住房問(wèn)題 環(huán)京購房熱可能退燒

共有產(chǎn)權房雖然主要是對北京現有保障房體系的升級和完善，但需要注意的是，這次的征求意見(jiàn)稿，明確規定將有三成的新北京人享受共有產(chǎn)權房紅利，相比經(jīng)濟適用房和自住房，更加放開(kāi)的戶(hù)籍要求，被業(yè)界認為將解決眾多“夾心層”的需求。尤其是被北京的房?jì)r(jià)外溢的購房需求，和被限購限制的購房需求，都可能通過(guò)共有產(chǎn)權房實(shí)現居者有其屋。

一位國企的銷(xiāo)售總監向北青報記者透露，在他看來(lái)，5年內25萬(wàn)套的共有產(chǎn)權房如果按計劃推出，必然對首次剛需置業(yè)的群體有一定沖擊。

首次剛需置業(yè)的群體有兩個(gè)特點(diǎn)，一是對價(jià)格敏感，二是買(mǎi)房確實(shí)是用來(lái)住的，至少住5年(與共有產(chǎn)權房的變現時(shí)限對應)。而這部分購房者現有的購房指向是兩大塊，一是低總價(jià)二手房，二是環(huán)京地區的普通新房。

而此次政策中提到的新建共有產(chǎn)權房的選址會(huì )優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡，這很可能對北京外溢的購房需求產(chǎn)生回流的影響。

因此，如果共有產(chǎn)權政策順利出臺，共有產(chǎn)區房的供應數量也能符合要求，那可以預計，相差不多的價(jià)格下，以燕郊為首的環(huán)京地區的普通住宅和低品質(zhì)的小戶(hù)型二手房將受影響最大。

不過(guò)，對于北京的改善需求來(lái)說(shuō)，由于改善類(lèi)產(chǎn)品在空間、配套、品質(zhì)要求上更加嚴格，加上共有產(chǎn)權房具有嚴格的購買(mǎi)限制，因此，對改善類(lèi)產(chǎn)品的沖擊反而較小。