禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安表示，收購、并購是禹洲地產(chǎn)20多年來(lái)發(fā)展的“秘籍”，不會(huì )放棄進(jìn)京計劃。（人民網(wǎng) 伍振國／攝）

人民網(wǎng)三亞8月8日電（伍振國 徐倩）2017博鰲房地產(chǎn)論壇開(kāi)幕前夕，多位業(yè)內影響力人物密集接受包括人民網(wǎng)在內的媒體專(zhuān)訪(fǎng)。近年來(lái)，躋進(jìn)房地產(chǎn)排名前50名的禹洲地產(chǎn)以其自身的企業(yè)文化和穩健的發(fā)展策略，成為行業(yè)內備受關(guān)注的企業(yè)之一。

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安本次接受人民網(wǎng)記者采訪(fǎng)時(shí)，就禹洲式并、收購，企業(yè)發(fā)展目標、國家調控政策、企業(yè)發(fā)展策略、禹洲進(jìn)京等多個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了詳細的回答。鏡頭前的林龍安率性直接，面對媒體的提問(wèn)知無(wú)不言，老練又不乏可愛(ài)的真誠。

并購哲學(xué)：整合“朋友圈”信息以增優(yōu)質(zhì)土儲

“企業(yè)并購跟整合是行業(yè)的未來(lái)趨勢?！遍_(kāi)場(chǎng)直接，林龍安并不準備為善于并、收購的禹洲地產(chǎn)找借口，但他的判斷也并不是聳人聽(tīng)聞。

在房地產(chǎn)調控常態(tài)化的情況下，企業(yè)收并購將成為行業(yè)未來(lái)主流?！氨热缦愀圻^(guò)去有幾百家企業(yè)，到現在5、6家主流企業(yè)?！绷铸埌惨砸缓又舻南愀叟e例，以佐證自己的理論依據。

“并購和收購是禹洲的強項?！绷铸埌哺嬖V記者，禹洲地產(chǎn)從1994年成立開(kāi)始，第一個(gè)項目就是并購的華僑所屬的項目。他說(shuō)，過(guò)去20多年來(lái)禹洲地產(chǎn)一直堅持把收購和并購當成土地儲備的主要來(lái)源。

“我們禹洲建立了一整套收、并購的財務(wù)體系和法律體系，結合完善的合作共贏(yíng)的信用體系。近來(lái)年在武漢、惠州、東莞等城市的推進(jìn)，全部都采用并購和收購的方式?！绷铸埌舱f(shuō)，這更說(shuō)明了這是行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢。

“現在到市場(chǎng)上去搶地只會(huì )越來(lái)越激烈，越來(lái)越?jīng)]有利潤空間?！绷铸埌部瓷先ビ悬c(diǎn)無(wú)奈，他說(shuō)部分大家“哄搶”的土地甚至是倒掛的，“面粉比面包貴”的現象成為了大家的共識。

他說(shuō)，前50強企業(yè)在市場(chǎng)上大都有收購和并購行為。但“并不是每一家企業(yè)都可以做好”。

林龍安說(shuō)，不要小看了并購和收購，這需要有沉淀，比如完善的財務(wù)體系、法律體系?！胺康禺a(chǎn)項目沉淀到這個(gè)階段，都會(huì )存在一些不確定的矛盾和糾紛，埋下法律的后患，企業(yè)如果沒(méi)有成熟的團隊作出精確的法律準判斷，得來(lái)的項目會(huì )后患無(wú)窮?！?/p>

除了這些最基本的積累和沉淀外，林龍安和他創(chuàng )辦的禹洲地產(chǎn)在并、收購方面還有自己的“獨門(mén)秘籍”。

在林龍安的“朋友圈”里，一些新加坡、馬來(lái)西亞等華人華僑，抑或是港商、臺商朋友的項目信息，都被林龍安和禹洲地產(chǎn)加以重視。光有朋友圈這些關(guān)鍵信息還不夠，還“需要有信用體系的建成?！?/p>

林龍安舉例，禹洲地產(chǎn)在珠海、東莞的項目，一定程度上都是因為熟悉的圈內朋友認可他的信用度?！爸琅c禹洲合作1+1大于2，能達到合作共贏(yíng)的目的?！?/p>

說(shuō)到這里林龍安的言語(yǔ)間閃過(guò)一絲驕傲?！安皇敲恳患移髽I(yè)都可以做到，很多反饋合作掙不到錢(qián)?！绷铸埌舱f(shuō)，那是因為對客戶(hù)的判斷、信用體系的建立、信息的整合之間都有一定的關(guān)聯(lián)。這是個(gè)系統工程，各因素缺一不可。

禹洲地產(chǎn)并購收購就從公司成立開(kāi)始延續下來(lái)的傳統。林龍安說(shuō)，會(huì )繼續用好這個(gè)傳統接增加土地儲備。

這么做還有一條非常重要的原因，那就是并購、收購的優(yōu)質(zhì)土地可以確保利潤空間。

“我們連續十幾年一直在價(jià)值低洼時(shí)拿地，不在高峰時(shí)拿地王。并購、收購保證最大的盈利空間?！绷铸埌哺嬖V人民網(wǎng)記者，禹洲地產(chǎn)之所以能保證最近十幾年毛利率空間保持在30%左右，跟一向堅持的土地拓展原則息息相關(guān)。

以合肥為例，禹洲地產(chǎn)自1996年進(jìn)駐合肥，目前，已經(jīng)在合肥布局11個(gè)項目，土地儲備達到274萬(wàn)平方米，然而土地成本每平方米僅為4069元。同樣，作為廈門(mén)的銷(xiāo)冠，禹洲地產(chǎn)在廈門(mén)的土地儲備達到186萬(wàn)平方米，而土地成本為每平方米5327元。

“不拿地王會(huì )有更多的盈利空間。加上完善的成本管控體系。進(jìn)入一個(gè)城市深耕一個(gè)城市，通過(guò)品牌溢價(jià)，實(shí)現多盤(pán)聯(lián)動(dòng)，進(jìn)而成本空間得到下降，保證盈利?！?/p>

林龍安表示，禹洲地產(chǎn)有著(zhù)長(cháng)達23年并購收購的經(jīng)驗，在廈門(mén)排行第一?！笆召彽捻椖坎坏陀?00個(gè)，到現在都是成功的。還沒(méi)有過(guò)失敗案例?！绷铸埌惨虼艘哺裢庹湎Ш椭匾曀芭笥讶Α崩锏男畔?，尤其是華僑項目信息。

“信息傳播完了就會(huì )造成要價(jià)太高的局面，因為禹洲地產(chǎn)良好的信用，朋友圈也里很了解，所以開(kāi)價(jià)都是合理的，能實(shí)現合作雙方共贏(yíng)發(fā)展?！睙o(wú)疑，林龍安的朋友圈加碼的信用哲學(xué)，為他換來(lái)了豐厚的回報。

“單槍匹馬的時(shí)代已經(jīng)一去不復返了，現在更多的講究是互利、共贏(yíng)、合作”林龍安大意是，企業(yè)只有抱團前行，才能走得更遠。

發(fā)展的謀略：2020年業(yè)績(jì)突破1200億元的底氣

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安說(shuō)，2020年禹洲地產(chǎn)規模將突破1200億元，要保持速度和質(zhì)量的發(fā)展均衡，不冒進(jìn)。（人民網(wǎng) 伍振國／攝）

根據禹洲地產(chǎn)業(yè)績(jì)信息顯示，前7個(gè)月禹洲地產(chǎn)完成242億銷(xiāo)售額，用7個(gè)月的時(shí)間完成年度目標的81%。林龍安說(shuō)，即將正式發(fā)布的半年業(yè)績(jì)公告里，會(huì )對今年的業(yè)績(jì)目標進(jìn)行增調。

“全年力爭突破400億?！绷铸埌矎娬{，禹洲地產(chǎn)作為已經(jīng)躋身100強房企中的前40強的房企來(lái)講，在上半年業(yè)績(jì)有大幅度的上升是有背景因素的。

他認為，房企上半年來(lái)有一定的量和價(jià)的上升，特別是在一、二線(xiàn)及周邊城市，量?jì)r(jià)都有比較大的漲幅。一、二線(xiàn)城市經(jīng)濟轉型成功，GDP水平遠遠高于平均水平，更高于歐美水平，人口是流入等等因素，促使了房企銷(xiāo)售比較快速的發(fā)展。

“調控成為常態(tài)化的前提下，更多是滿(mǎn)足剛需和改善型的住房需求?，F在有很多城市出臺了政策，比如武漢鼓勵大學(xué)生落戶(hù)、廈門(mén)鼓勵大學(xué)生留下來(lái)，改善人才結構。高素質(zhì)人口增加，白領(lǐng)的流入，造成剛需增加?！?/p>

“改善型置業(yè)增加，一、二線(xiàn)城市二胎政策放開(kāi)，原來(lái)的兩居必須要變成三居室，使得實(shí)用性高的小三居成為搶手貨?！绷铸埌舱f(shuō)，這些因素讓禹洲業(yè)績(jì)的增加看上去有點(diǎn)“天時(shí)地利人和”的意味。此外，最重要的是過(guò)去半年里的經(jīng)濟總體是向好的。

盡管如此，林龍安對企業(yè)的發(fā)展和穩健之間的均衡，有自己的判斷標尺。

“6年前，媒體和投資界以看企業(yè)的土地儲備來(lái)判斷房企未來(lái)的走向?！绷铸埌舱f(shuō)，那時(shí)候都“以土地儲備多少論英雄”。

他則認為，企業(yè)土地儲備當然要有一定量。然后結合企業(yè)抗風(fēng)險能力、可持續性盈利能力兩個(gè)硬性指標判斷企業(yè)后市發(fā)展趨勢。

他以禹洲地產(chǎn)舉例。禹洲地產(chǎn)目前土地儲備已經(jīng)超過(guò)1200萬(wàn)平方米，貨值在2200億元以上，并且80%的貨值集中在一線(xiàn)和二線(xiàn)城市。其中，長(cháng)三角五大城市上海、蘇州、杭州、南京、合肥五個(gè)城市占55%的土地儲備。

“禹洲今年有可能突破500億元，只是量和盈利空間要有個(gè)均衡?！彼o禹洲地產(chǎn)規劃的業(yè)績(jì)線(xiàn)清晰又固執：2020年突破1200億元的目標，今年400億元，明年700億元，以此類(lèi)推。

首要是確?？癸L(fēng)險能力，確保盈利空間能實(shí)現，能給股東利益最大化?！坝碇薜禺a(chǎn)連續5年派息8%以上。量和價(jià)要均衡，拿地王實(shí)現不了。只能以穩健的發(fā)展步調，確保股東利益最大化，負債率在60-80%安全界限內?！?/p>

正是如此，禹洲董事會(huì )曾經(jīng)承諾，每年拿出不低于核心凈利潤30%，用于派息，以回饋股東，不做“鐵公雞”，這樣的分紅比例在上市房企中屬于佼佼者。

“未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)保持高利率不可能，因為整個(gè)行業(yè)都在下跌?！绷铸埌舱f(shuō)，行業(yè)變了，企業(yè)更需要提高成本管控水平，加強產(chǎn)品的提升很重要?！斑@事關(guān)企業(yè)以后的生存發(fā)展?！彼f(shuō)。

“進(jìn)京趕考夢(mèng)”：隨時(shí)關(guān)注北京市場(chǎng)情況但不盲目

目前，禹洲地產(chǎn)現在已形成“長(cháng)三角”、“海西”、“華中”及“環(huán)渤?！彼拇髤^域的全國化戰略布局，但是，在“環(huán)渤?！辈季种?，進(jìn)入北京成為禹洲地產(chǎn)一直以來(lái)的目標。

2016年前后，初入北京土地市場(chǎng)的禹洲地產(chǎn)，多次與北京或全國品牌房企就熱門(mén)地塊在北京國土局土地競拍現場(chǎng)“廝殺”至最后幾輪，但都遺憾與“拿地進(jìn)京”擦肩。禹洲地產(chǎn)也因此被眾多深耕北京多年的企業(yè)所熟悉，被媒體所關(guān)注。

北京土地非常緊張，不少地區的土地供應可能進(jìn)入舊改階段?！巴恋叵∪睂⒊蔀檎{控下的市場(chǎng)常態(tài)化，5-10年都不會(huì )有大幅度的起落，應該會(huì )比較平穩?！?/p>

林龍安坦言，禹洲地產(chǎn)會(huì )一直關(guān)注北京，如果有機會(huì )還是想進(jìn)入?！氨本┦鞘锥?，能進(jìn)北京市場(chǎng)是一份光榮和榮耀?！彼?huà)鋒一轉，“但不會(huì )為進(jìn)北京而盲目拿地王?！?/p>

他認為，一線(xiàn)城市的一些新舉措越來(lái)越接近國際慣例。比如租售同權?！胺孔邮怯脕?lái)住的，不是用來(lái)炒的，這是民心工程?！绷铸埌脖硎?，禹洲地產(chǎn)始終會(huì )和政策“相向而行”。比如，禹洲已經(jīng)把一些項目通過(guò)租售同行，合肥、上海的項目用來(lái)試點(diǎn)租售并舉。

“有的土地不讓賣(mài)，施行租售同權有利于行業(yè)的整合和行業(yè)的發(fā)展?！彼硎?，租售同權的常態(tài)化下，不希望民心工程大起大落，應維持穩中有進(jìn)的發(fā)展。

“房地產(chǎn)行業(yè)涉及到產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，比如關(guān)系到民工就業(yè)、建材、家裝行業(yè)的發(fā)展等等。穩健是行業(yè)所向?！绷铸埌沧詈蟊硎?，禹洲地產(chǎn)將積極按照國家長(cháng)遠政策布局，根據租售同權來(lái)制定企業(yè)的發(fā)展策略。