樓市的調控仍在升級?！跋奘邸背鞘腥栽跀U圍，8月7日的《沈陽(yáng)日報》報道顯示，遼寧省沈陽(yáng)市發(fā)布“限售令”，并出臺加大商品住宅和租賃住房的供應等措施。

據澎湃新聞不完全統計，截至目前，接近40個(gè)城市發(fā)布樓市“限售令”，最長(cháng)“限售”年限為河北省保定市的10年期。與此同時(shí)，地方政府對房?jì)r(jià)的調控正在趨嚴，廣東省廣州市發(fā)文指出，“不接受政府價(jià)格指導的房地產(chǎn)項目不得網(wǎng)簽”。

欲“限售”的沈陽(yáng)，去年曾0首付鼓勵大學(xué)生買(mǎi)房去庫存

8月7日的《沈陽(yáng)日報》報道顯示，遼寧省沈陽(yáng)市政府原則通過(guò)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于加強我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知(討論稿)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）。

《通知》顯示，沈陽(yáng)市針對在三環(huán)區域及渾南區全域（不含沈撫新區）內，沈陽(yáng)本地家庭購買(mǎi)二套住房、非沈陽(yáng)市家庭購買(mǎi)首套住房的，自商品房合同網(wǎng)簽備案之日起滿(mǎn)5年可上市交易。

同時(shí)，增加土地供應。沈陽(yáng)市提出，2017年住宅用地供應規模不低于2016年水平。選擇人口密集、住房租賃需求較大的區域，出讓規模適宜的住房租賃用地。

沈陽(yáng)還將對重點(diǎn)區域實(shí)行住房?jì)r(jià)格指導。三環(huán)區域及渾南區全域（不含沈撫新區）中，2017年以來(lái)網(wǎng)簽均價(jià)漲幅超過(guò)10%或單棟備案均價(jià)超過(guò)10000元/平方米的在售項目中的未售房源，一律實(shí)行商品住房?jì)r(jià)格指導。措施包括：對2017年5月1日前取得預售許可證的項目，在5月發(fā)生備案行為的，其未售房源申報均價(jià)不得超過(guò)5月備案均價(jià)；在5月未發(fā)生備案行為的，其未售房源申報均價(jià)不得超過(guò)5月前最近成交月份的備案均價(jià)等。

嚴格落實(shí)一房一價(jià)制度。沈陽(yáng)市規定，今后，所有新申請預售許可證的項目，一律按照一房一價(jià)制度申報房源價(jià)格，且6個(gè)月內不得調整申報價(jià)格，6個(gè)月后可申請下調申報價(jià)格；備案價(jià)格不得超過(guò)申報價(jià)格且下浮不得超過(guò)5%，否則不予辦理商品房合同網(wǎng)簽備案。這一制度設計要求之下，新房一旦定價(jià)過(guò)高，很可能成為賣(mài)不出去的“庫存”。

沈陽(yáng)新的樓市調控政策主要是因為，今年年初以來(lái)，住房銷(xiāo)量和價(jià)格均有所上漲，截至7月末，沈陽(yáng)市商品住房均價(jià)7499.3元/平方米，同比上漲13.7%。

然而，2017年之前，沈陽(yáng)在很長(cháng)一段時(shí)間內，均處于去庫存的壓力之中，在2016年甚至鬧出8小時(shí)即撤回的“笑話(huà)”政策。

2016年3月1日，沈陽(yáng)市政府下發(fā)22條房產(chǎn)新政，其中第14條規定：對畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買(mǎi)商品房的，首付比例實(shí)行“零首付”政策。這則明顯有違銀行信貸政策的新政在存活了不足8小時(shí)后即被撤回。

此后，2016年6月和9月，沈陽(yáng)市又先后出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》和《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的補充措施》，多舉措去庫存。

40城加入“限售”大軍，最長(cháng)期限10年

自今年3月，從北京開(kāi)啟的“限售”之風(fēng)，已經(jīng)刮過(guò)40個(gè)城市，最長(cháng)的期限為10年。

今年3月17日，北京宣布新一輪的樓市調控政策升級，提出“企業(yè)購買(mǎi)的商品住房，需滿(mǎn)3年及以上方可再次上市交易”，樓市“限售”首次出現。

3月24日，福建省廈門(mén)市祭出“限售令”，成為全國范圍內首個(gè)出臺“限售”政策的城市，廈門(mén)規定居民新購住房需取得產(chǎn)權證后滿(mǎn)2年方可上市交易。

截至目前，包括四川省成都市、福建省福州市、山東省青島市、江蘇省常州市在內的40個(gè)城市紛紛宣布新購住房需取得產(chǎn)權證后，需持有一定年限方可上市交易，期限在2-10年之間。

最長(cháng)“限售”年限10年，由河北省保定市創(chuàng )下。今年5月21日，保定一則土地出讓公告成為關(guān)注焦點(diǎn)，其出讓條件顯示，購房人在取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起10年內不得進(jìn)行交易。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，樓市“限售”的時(shí)間長(cháng)度的界定與樓市調控政策執行的時(shí)間、市場(chǎng)周期的時(shí)間、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時(shí)間并非任意制定。

38個(gè)“限售”城市包括，海南省的三亞、瓊海和?？?； 福建省的廈門(mén)、福州、長(cháng)樂(lè )、福清、閩侯；河北省的徐水、、白溝、高碑店、承德、保定、張家口；廣東省的廣州、珠海、惠州、東莞；江蘇省的揚州、常州、南京、無(wú)錫、啟東；河南省的鄭州和開(kāi)封；浙江省的杭州和嘉興；廣西省的北海、南寧；山東省的青島和濟南；以及四川省的成都；以及四川省的成都、陜西省的西安、安徽省的蕪湖、湖北省的武漢、遼寧省的沈陽(yáng)和北京。

價(jià)格管控升級：不接受政府價(jià)格指導的項目不得網(wǎng)簽

“限售”令之外，政府配套有增加供應、價(jià)格指導等措施。以沈陽(yáng)市為例，提出，2017年住宅用地供應規模不低于2016年水平，同時(shí)提出，選擇人口密集、住房租賃需求較大的區域，出讓規模適宜的住房租賃用地。

據澎湃新聞了解，地方政府對商品住宅的價(jià)格指導，包括沈陽(yáng)市、山東市濟南市、安徽省合肥市等多個(gè)城市均對新申請商品住宅的預售價(jià)格進(jìn)行上限控制。

有多家房企人士向澎湃新聞透露，這一輪價(jià)格調控效果可謂顯著(zhù)，不少城市的住宅項目因為價(jià)格調控，房企不得不改變開(kāi)盤(pán)策略。

不僅如此，價(jià)格管控成本輪調控的另一重點(diǎn)措施，8月2日，廣州市住建委發(fā)布文件要求，不接受政府價(jià)格指導的房地產(chǎn)項目不得網(wǎng)簽。文件顯示，廣州市將對房地產(chǎn)項目預售、銷(xiāo)售定價(jià)不合理的，要堅決予以調整；對不接受政府價(jià)格指導的項目，一律不辦理網(wǎng)簽、不予核發(fā)預售許可證。

長(cháng)效機制政策正在鋪開(kāi)，下一個(gè)是租賃

限售被認為是房地產(chǎn)長(cháng)效機制的一部分。今年4月，由新華社主管主辦的報刊刊文稱(chēng)，“限售、限購和限貸這些所謂的‘短效機制’才是歷史選擇的中國大城市樓市新長(cháng)效機制?！?/p>

至7月，新華網(wǎng)發(fā)文稱(chēng)，“從土地供應、金融到立法頂層設計，房地產(chǎn)結構性調整的調控思路逐漸浮出水面，基礎性制度和長(cháng)效機制的‘四梁八柱’正在搭建”。 租售并舉被認為長(cháng)效機制的又一舉措。

7月20日，住建部等八部委聯(lián)合發(fā)文要求，多措并舉加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提出四大舉措：培育機構化、規?；》孔赓U企業(yè)；建設政府住房租賃交易服務(wù)平臺；增加租賃住房有效供應；創(chuàng )新住房租賃管理和服務(wù)體制。

同時(shí)，住建部選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

澎湃新聞統計發(fā)現，截至目前， 12個(gè)限售城市中僅深圳、廈門(mén)、和合肥為跟進(jìn)、公布發(fā)展租賃市場(chǎng)的具體文件或意見(jiàn)。