五證是指房地產(chǎn)商在預售商品房時(shí)應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(mén)或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府核發(fā);《建筑工程施工許可證》由工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)核發(fā);《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

　　國有土地使用證

　　一般購房者記不住“五證”的名稱(chēng)和發(fā)證機關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購房時(shí)只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開(kāi)發(fā)商未取得《國有土地使用證》是拿不到《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》的，未取得上述兩個(gè)《規劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在 規劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。根據北京市商品房交易的相關(guān)法規規定，開(kāi)發(fā)商只有具備《預售許可證》才能與客戶(hù)簽署正式 的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。

　　購房者在交房(“二書(shū)”、“一表”是在工程竣工以后才能出具的，購房時(shí)一般開(kāi)發(fā)商只能提供“五證”)時(shí)應要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的"五證"、"二書(shū)" 、"一表"，這是法律對銷(xiāo)售方的基本要求。"五證"是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預售)許可證》。"二書(shū)"是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。"一表"是指《竣工驗收備案表》。

　　國有土地使用證

　　《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市國土房管局對直接填發(fā)的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同，分別加蓋《國土房管局劃撥土地使用證專(zhuān)用章》、《國土房管局有償土地使用證專(zhuān)用章》。

　　建設用地規劃許可證

　　《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門(mén)申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證件。

　　核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。?

　　法律后果：按照有關(guān)規定，房地產(chǎn)商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無(wú)效。

　　建設工程規劃許可證

　　《建設工程規劃許可證》是有關(guān)建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動(dòng)中接受監督檢查時(shí)的法定依據。沒(méi)有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證件。

　　核發(fā)的目的：確認有關(guān)建設活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設單位和個(gè)人的合法權益。

　　法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門(mén)責令停止建設，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關(guān)責任人員，可由所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分。

　　建筑工程施工許可證

　　《建設工程施工許可證》(建設工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準文件，是建設單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時(shí)，建設單位應當按照計劃批準的開(kāi)工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工.

　　商品房銷(xiāo)售(預售)許可證

　　《商品房銷(xiāo)售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是國土房管局，證書(shū)由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書(shū)。購房者如需調查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

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