說(shuō)起產(chǎn)權，無(wú)數購房者都糾結不已?！白≌梅恳话銥?0年的大產(chǎn)權，帶商業(yè)性質(zhì)的通常為40或者50年的小產(chǎn)權”已是眾所周知，然后購房者妥妥糾結了——40/50年產(chǎn)權的房子便宜，但時(shí)間太短;70年產(chǎn)權時(shí)間夠，但貴!到底買(mǎi)哪種更合適?

　　新《物權法》生效后，產(chǎn)權續期問(wèn)題已經(jīng)有章可循。

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　　房屋產(chǎn)權VS土地所有權

　　房屋產(chǎn)權：

　　房屋產(chǎn)權是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。房屋所有權的期限為永久。

　　土地使用權：

　　是國家向組織、機構及個(gè)人出讓的土地使用權利，根據《中華人民共和國憲法》，土地的所有權歸國家和集體所有。土地使用權在出讓時(shí)根據開(kāi)發(fā)類(lèi)型分為不同的使用年限，民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類(lèi)用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

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　　土地使用權=房屋所有權?

　　No!

　　房屋產(chǎn)權具體是由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，兩者主要的區別在于：

　　房屋所有權(即房產(chǎn)權)是永久的，沒(méi)有期限限制，只要房產(chǎn)沒(méi)有完全毀損滅失就能一直享有，“房產(chǎn)證里是沒(méi)有期限登記欄的”;

　　土地使用權是有期限的，國家通過(guò)土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。

　　換成人話(huà)說(shuō)~~~房子的所有權是永久的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權人的。但我們是社會(huì )主義國家，土地是國家的。根據項目的立項不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，工業(yè)/科教文衛體/綜合類(lèi)50年，商業(yè)/旅游/娛樂(lè )40年。

　　但須注意：產(chǎn)權時(shí)間是從開(kāi)發(fā)商拿到地時(shí)算起，并不是拿到房產(chǎn)證時(shí)。

　　舉例說(shuō)明：從開(kāi)發(fā)商拿地到開(kāi)工建設，再到房屋建成業(yè)主入住，這之間的時(shí)間不等，至少需要兩三年時(shí)間。也有一些特殊情況，土地被開(kāi)發(fā)商拍下之后，由于種種原因遲遲未開(kāi)工，甚至被多次倒手，十幾年過(guò)去之后才開(kāi)始開(kāi)發(fā)。買(mǎi)家到手后，產(chǎn)權會(huì )無(wú)辜縮水許多。

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　　產(chǎn)權到期該怎么辦?

　　目前新的物權法已經(jīng)生效。該法明確了公私財產(chǎn)的平等受保護權。我國規定住宅用地的最高年限70年，商業(yè)用地40年(有特殊50年限)，綜合用地50年?，F已明確，屆滿(mǎn)可自動(dòng)續期，續費按當時(shí)的1%-10%來(lái)征收(即土地使用權出讓金)。但對如何續期并沒(méi)有說(shuō)明，這個(gè)問(wèn)題是物權法制定之后預留的問(wèn)題。

　　購房者只需要在屆滿(mǎn)期前一年申請續費即可。而且根據《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條和《物權法》第一百四十九條相關(guān)規定，補的費用不會(huì )超過(guò)5位數。

　　關(guān)于大家耿耿于懷的商業(yè)產(chǎn)權，商業(yè)產(chǎn)權到期如國家沒(méi)又其他規劃，業(yè)主只需需要土地出讓金即可繼續使用;若有其他規劃，需要拆遷，則商業(yè)補償按照1:3賠償，為住宅的三倍。

　　產(chǎn)權到期后處理方案

　　方案一方案二允許延長(cháng)土地使用權期限?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應該低于同類(lèi)的土地出讓金的價(jià)格，類(lèi)似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。有其他規劃。根據規劃需要，國家收回土地和地上建筑物的，對業(yè)主進(jìn)行相應補償，用類(lèi)似拆遷安置的辦法解決。

　　附：

　　《物權法》第一百四十九條

　　住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。

　　非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條

　　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿(mǎn)前一年申請續期，除根據社會(huì )公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。