二手房房齡跟貸款年限、貸款額度直接掛鉤。簡(jiǎn)單地說(shuō)，房齡跟“錢(qián)”的關(guān)系很大，搞清楚房齡問(wèn)題能夠讓你在買(mǎi)二手房時(shí)更加省心。

　　房齡該怎么計算?

　　房齡，通俗地說(shuō)，就是房屋的“年齡”，它是從房屋竣工驗收合格之日算起的。

　　舉個(gè)例子，如果一個(gè)項目的拿地時(shí)間是2000年，竣工驗收時(shí)間是2005年，那么這個(gè)項目房齡就是從2005年開(kāi)始算起，房齡是11年。

　　房齡對買(mǎi)房有三大影響

　　1、影響房貸年限及月供

　　通常來(lái)說(shuō)，房齡越大的房子，貸款年限越短，月供越多。如果不想增加月供負擔，就得相應提高首付比例。

　　一般情況下，“房齡+貸款年限”不得超過(guò)50年，具體要根據銀行規定。

　　2、影響二手房居住體驗

　　房齡越短、房子越新、居住體驗越佳。老房子設計普遍過(guò)時(shí)，幾十年前的房子裝修風(fēng)格跟現在的生活方式明顯不匹配。

　　3、增加購房者的實(shí)際購房成本

　　老房子入住要翻修，成本比新房裝修高不少。老房子二次裝修過(guò)程中，結構加固、水電改造、空間調整都是燒錢(qián)的地方。

　　如何查看二手房房齡

　　經(jīng)過(guò)幾次交易的二手房，現任房主也不一定能搞清楚房齡狀況。查看二手房房齡，一般有下面這幾種方式：

　　1、普通商品房，房產(chǎn)證是一個(gè)參考。房產(chǎn)證上有建筑年代、建筑結構、房屋總層數、房屋所在層等信息，這些能在一定程度上判斷房齡。另外土地證直接反映了該塊土地的剩余使用年限，也能反映房齡。

　　2、去房管部門(mén)查詢(xún)房屋登記信息。這種方式通常比較靠譜，但需要房主配合。房主必須持房本和身份證明等資料現場(chǎng)查詢(xún)。問(wèn)題就來(lái)了，很多房主不愿意費這功夫，如果沒(méi)有達成購房協(xié)議，基本上沒(méi)有房主愿意配合買(mǎi)家來(lái)查詢(xún)真實(shí)房齡的。風(fēng)險也是這樣產(chǎn)生的，很多業(yè)主簽完合同甚至在整個(gè)交易流程完成后才發(fā)現房齡存在問(wèn)題。

　　3、查看房屋使用狀況。房屋使用狀況也能告訴我們房屋的建筑年代。比如二手房墻面很新，通常就是重新粉刷過(guò)，對外出售的二手房經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間居住，墻面很容易看出時(shí)間的痕跡。如果很新，則有可能為了賣(mài)房而重新粉刷的。

　　如果你無(wú)法根據墻面判斷房齡，還可以通過(guò)一些難以更換的物件來(lái)判斷房齡。下水管道、地板或地磚磨損程度、衛生間地漏、馬桶這些很少更換的物件也能反映房屋的真實(shí)房齡。如果你對建筑風(fēng)格的年代變化有足夠了解，也可以通過(guò)裝修風(fēng)格來(lái)判斷建筑年代。

　　4、特殊房產(chǎn)需要進(jìn)一步合適。比如房改房，這種房子一旦上市交易，會(huì )產(chǎn)生新的土地證和房產(chǎn)證，即使去房管部門(mén)查詢(xún)，也未必能完全查清楚，只有去其原所屬單位主管部門(mén)才能查到。

　　5、向小區老年住戶(hù)和物業(yè)打聽(tīng)房齡信息，這是一個(gè)笨辦法，但往往能起到驗證作用。

　　最后，如果購房者對中介和房東將信將疑，應該在合同上寫(xiě)明房齡相關(guān)信息，比如房齡多少年、房屋竣工交房時(shí)間、剩余土地年限等，如果信息有誤，買(mǎi)賣(mài)雙方應該如何承擔責任或者解除合同等。