買(mǎi)房為了圖便宜，一部分人會(huì )選擇小產(chǎn)權房!那么，何謂小產(chǎn)權?小產(chǎn)權房能否轉正呢?

　　何謂小產(chǎn)權房?

　　研究發(fā)現，“小產(chǎn)權房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們在社會(huì )實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱(chēng)“鄉產(chǎn)權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。

　　所以，“小產(chǎn)權”其實(shí)就是“鄉產(chǎn)權”“集體產(chǎn)權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著(zhù)新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

　　另一方面，在買(mǎi)房過(guò)程中界定大產(chǎn)權房與小產(chǎn)權房，最主要的標準是看房產(chǎn)所占土地的來(lái)源。如果是國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的，屬于大產(chǎn)權(經(jīng)濟適用房除外)。這類(lèi)房產(chǎn)在建設之初就已經(jīng)向國家繳納了相應的土地使用費用，個(gè)人在購買(mǎi)后，受到國家的認可，可以出售、抵押。

　　小產(chǎn)權房能否轉成大產(chǎn)權房?

　　小產(chǎn)權房如上文所說(shuō)，其土地是“集體所有制”，建設用地一般是鄉政府集體所有，以鄉政府的名義開(kāi)發(fā)。這類(lèi)房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉的村民購買(mǎi)居住，不受?chē)页姓J。

　　可以說(shuō)小產(chǎn)權是不可能轉為大產(chǎn)權的，花錢(qián)、走關(guān)系都沒(méi)用。除非國家將小產(chǎn)權的交易放開(kāi)，或者說(shuō)國家對小產(chǎn)權房屋的用地進(jìn)行改造或者統一換證，才能轉變成大產(chǎn)權。

　　小產(chǎn)權的房子有房產(chǎn)證嗎?

　　小產(chǎn)權房在實(shí)際上是沒(méi)有產(chǎn)權的，這種房子既沒(méi)有土地使用證也沒(méi)有預售許可證。根據規定，國家是明確禁止小產(chǎn)權房登記發(fā)證的，國土房管局也不會(huì )給購房合同備案。同時(shí)，隨著(zhù)現在國家逐步推行換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證，小產(chǎn)權房同樣無(wú)法取得。

　　但需要注意的是，雖然小產(chǎn)權房沒(méi)有辦法取得正常的房產(chǎn)證和不動(dòng)產(chǎn)證，但也不意味著(zhù)小產(chǎn)權房沒(méi)有合法的證件，比如很多購買(mǎi)小產(chǎn)權房的人就辦理了還一本藍色的“房產(chǎn)證”，叫《集體土地使用證》(如宅基地使用證等)，不過(guò)有了這個(gè)證件也不代表這個(gè)房子就是你的，只是說(shuō)地方政府在一定范圍內認可的土地使用證.，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)你只是取得了這個(gè)房子的使用權利，房屋的產(chǎn)權仍然不是你的。

　　所以，從嚴格意義上來(lái)講，小產(chǎn)權房是不可能取得國家頒發(fā)的房屋產(chǎn)權證書(shū)，如果有人忽悠你說(shuō)小產(chǎn)權房可以辦理房產(chǎn)證，那么他肯地是在騙人，買(mǎi)房人切勿上當!

　　購買(mǎi)小產(chǎn)權房的風(fēng)險

　　購房者如果購買(mǎi)可能就會(huì )遭遇部分項目被依法停建甚至強拆,那么結果只能是購房人找開(kāi)發(fā)商索要購房款,面臨既無(wú)法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的窘境。另外,購房后如果遇到國家征地拆遷,購房人并非合法的產(chǎn)權人,所以其很可能無(wú)法得到對產(chǎn)權進(jìn)行的拆遷補償,而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。

　　另一方面，小產(chǎn)權房無(wú)產(chǎn)權保障,不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利,且不能辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。小產(chǎn)權房只具備普通商品房的使用性質(zhì)。我國現行法律法規對商品房的相關(guān)規定和制度對小產(chǎn)權房是無(wú)效的,司法機關(guān)也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權房的案件,購房人的權益很難得到維護。