引言： 11月21日，成都住房公積金管理中心再出新政。根據新政，所購二手房樓齡在十年以上的，則相應提高一成的首付款比例。

　　專(zhuān)家表示關(guān)于十年以上樓齡二手房的新規，是應對“高齡”二手房市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險。而很多購房者表示疑問(wèn)，房齡過(guò)長(cháng)的二手房還能買(mǎi)嗎?

　　本期《解密維權》由北京安博(成都)律師事務(wù)所茍凌律師、陳楊律師、彭安碧律師、范云云(實(shí)習)律師為您詳細解答。

　　“高齡”二手房都有哪些購買(mǎi)風(fēng)險，需要慎重選擇嗎?

　　北京安博(成都)律師事務(wù)所茍凌律師認為：

　　“高齡”二手房需慎重選擇購買(mǎi)。

　　其一，“高齡”房屋可能使貸款額度減少或被拒，這無(wú)疑會(huì )加大通過(guò)按揭貸款方式買(mǎi)房的購房者資金壓力，甚至可能發(fā)生違約風(fēng)險。

　　若買(mǎi)賣(mài)合同中對于通過(guò)抵押貸款方式支付房款未作出明確約定的，買(mǎi)賣(mài)雙方可按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

　　因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣(mài)人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人?！敝幎ㄟM(jìn)行處理。

　　其二，“高齡二手房”一般都已經(jīng)超過(guò)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《建設工程質(zhì)量管理條例》規定的保修年限。

　　對于超過(guò)保修年限的房屋，若超過(guò)保修期限，發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法再向開(kāi)發(fā)商追責，因此，“高齡”房屋的修繕、物業(yè)維護的成本大于低齡房屋，增加購房者的實(shí)際購房成本。

　　其三，法律對于住宅用地的出讓期限最高為70年，“高齡”房屋對于國有土地使用權的剩余期限已經(jīng)不長(cháng)。

　　在目前法律上及實(shí)踐中對于土地是有權期限到期后如何處理尚未作出明確規定的情況下，這也將給購房者長(cháng)期使用房屋的目的帶來(lái)隱患。

　　其四，“高齡”房屋所在小區一般都會(huì )存在停車(chē)位不足，物業(yè)管理滯后，綠化及配套環(huán)境差及人員流動(dòng)性大等問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在也將給購房者購房后的居住舒適度等方面造成影響。

　　銀行為何不愿給老房子貸款“高齡”二手房?

　　北京安博(成都)律師事務(wù)所陳楊律師認為：銀行向任何個(gè)人或機構發(fā)放貸款均需依據“三法一指引”的要求，房屋按揭貸款是將房屋作為擔保物進(jìn)行審核，且《商業(yè)銀行法》《貸款通則》等都要求商業(yè)銀行對借款人的還款能力，抵押物的權屬和價(jià)值以及實(shí)現抵押權的可行性進(jìn)行嚴格審查。

　　而“高齡二手房”作為“抵押物”，其價(jià)值、抵押率、抵押物的變現等均是銀行發(fā)放貸款的審查因素，僅從房齡角度考慮，高齡房屋相對低齡的房屋的價(jià)值勢必會(huì )有所降低，因此，銀行從風(fēng)控角度考慮，其貸款額度可能會(huì )存在減少甚至出現被拒的可能。

　　買(mǎi)二手房應該選擇多少年房齡的比較合適?

　　北京安博(成都)律師事務(wù)所彭安碧律師認為：選擇多少房齡還是看個(gè)人需求，購房者選擇房屋存在多種因素,如地理位置、學(xué)區、價(jià)格等，二手房的購買(mǎi)者可能還會(huì )考慮房屋的稅費因素，但無(wú)論作何種選擇，購房者都應該詳細了解房屋狀況。

　　?對于房屋的房齡，建議購房者首先可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò )查詢(xún)樓盤(pán)信息、及樓盤(pán)外觀(guān)狀況等進(jìn)行初判;

　　?其次可以查看購房者的購房合同、房屋產(chǎn)權證登記的日期、契稅完稅證明等;

　　?再次，可以與出賣(mài)人共同到房管局查詢(xún)房屋信息。

　　如果交叫了定金，才發(fā)現房齡超出預期，可以毀約嗎?

　　北京安博(成都)律師事務(wù)所范云云(實(shí)習)律師認為：支付了定金才發(fā)現房齡超出預期能否解除合同，具體要看合同的約定。

　　根據《合同法》第一百一十五條之約定：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金。

　　若房屋買(mǎi)賣(mài)合同中并未明確房齡，且無(wú)對房齡的任何承諾或有任何限制性的約定，在賣(mài)方完全按照合同履行其相應義務(wù)的情況下，買(mǎi)方不履行合同義務(wù)的，無(wú)權要求返還定金;

　　反之，若在定金合同或購房合同中，對于房齡有明確的約定，支付定金后卻發(fā)現與約定不符，可以依據合同要求其承擔相應的違約責任或要求其雙倍返還定金，若無(wú)約定可以依據《合同法》第54條之規定，以欺詐或重大誤解行使撤銷(xiāo)權。