什么是房地產(chǎn)泡沫?所謂泡沫，就是說(shuō)表面上是大的，里面其實(shí)是空的。為什么出現這種情形，是因為它是被吹起來(lái)的，是被炒起來(lái)的。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是突然有一天，人們發(fā)現這個(gè)行業(yè)是個(gè)可以炒作、吹噓的好行業(yè)，于是用150萬(wàn)元買(mǎi)掉那僅有的500平米，別人買(mǎi)不到房啊，他們就200萬(wàn)元出手，凈賺100萬(wàn)。房子一轉手變成4000元每平米。其他的人也看到了，這么厲害，我也試一試，于是也賺了不少錢(qián)。老百姓也發(fā)現了，于是拿出所有積蓄加上貸款買(mǎi)了房，也賺了。

　　過(guò)了一個(gè)階段，他們發(fā)現買(mǎi)賣(mài)幾套房也賺不了幾個(gè)錢(qián)，國家政策這么好，可以貸款多多，為什么不開(kāi)發(fā)呢，自己蓋自己賣(mài)。于是乎大量的資金涌進(jìn)房地產(chǎn)，這些錢(qián)可以說(shuō)都是國家政策給的，你沒(méi)錢(qián)可以呀，銀行給你貸款呀，多多益善呀。于是大量的房地產(chǎn)商出現，大量的貸款出現，地價(jià)也提高上百倍，政府也收入多多。皆大歡喜呀。然后在眾多推手的合力作用下，房?jì)r(jià)越來(lái)越高。

　　房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會(huì )破裂，而一旦破裂又必然會(huì )給經(jīng)濟帶來(lái)災難性的后果，其影響的范圍因房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高而非常廣泛。地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )崩潰，房?jì)r(jià)下跌，沒(méi)人接盤(pán)，因為很難判斷底部。破裂首先危及的是我們的金融系統，主要是銀行，會(huì )出現大量壞賬、呆賬，接下去處理不好可能就是蕭條。嚴重時(shí)會(huì )導致經(jīng)濟危機和金融危機的發(fā)生，大批工廠(chǎng)倒閉、失業(yè)人數劇增、犯罪率激升、社會(huì )風(fēng)氣敗壞、維持社會(huì )穩定的成本大大增加，隨時(shí)可能會(huì )引發(fā)社會(huì )危機。

　　我國房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫?毫無(wú)疑問(wèn)，肯定是有的，過(guò)去些年房?jì)r(jià)漲那么多，世界罕見(jiàn)，能說(shuō)沒(méi)有泡沫?但是，關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫破滅大約從10年前就開(kāi)始成為很熱的話(huà)題了，但現在已經(jīng)到了2016年，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)還在漲，泡沫破滅卻一直沒(méi)有到來(lái)。以中國現在的房?jì)r(jià)，放在美國、放在日本或其他發(fā)達國家，早已破滅，但在中國就愣是不破，打破了很多人的預言。經(jīng)濟學(xué)家陳志武組織表示，現在世界進(jìn)入負利率時(shí)代，隨著(zhù)更多國家央行采用負利率政策，國內對降息降準的呼聲就更上升了。在這種大形勢下，可以選擇的投資標的有限，盡管大家覺(jué)得房?jì)r(jià)已夠多，房子供應很多，但選來(lái)選去，只有房地產(chǎn)最放心，房地產(chǎn)有泡沫，至于這個(gè)泡沫什么時(shí)候會(huì )破，也需要等到2018年之后。

　　其實(shí)房地產(chǎn)泡沫破滅后老百姓最受傷。

　　房?jì)r(jià)泡沫若破裂哪些人損失慘重呢?首當其沖的是在最高點(diǎn)購入房產(chǎn)的老百姓。房地產(chǎn)泡沫破滅后，房?jì)r(jià)出現下跌，需求急劇下降，房?jì)r(jià)再繼續下跌，形成惡性循環(huán)。購房者多數高價(jià)按揭，而房子會(huì )成了負資產(chǎn)。據計算，從1997年到2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。在這場(chǎng)泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元，有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)"富翁"一夜之間變成了百萬(wàn)"負翁"。

　　信貸市場(chǎng)：貸款跳水，銀行危機。

　　信貸驟降，復蘇乏力。美國從06年開(kāi)始，居民貸款償付壓力逐漸顯現，抵押貸款增速不斷下滑，09年各項貸款增速均大幅跳水并轉負。日本91年地產(chǎn)泡沫破滅后，企業(yè)信貸總額隨之大幅下滑，2000年以后才低位企穩，居民信貸增速也顯著(zhù)下滑，但幅度小于企業(yè)部門(mén)。日本與美國的主要區別在于，其企業(yè)更多地利用信貸擴張投資股票和地產(chǎn)，因此泡沫破滅后企業(yè)信貸縮水程度要嚴重得多。從行業(yè)看，非周期行業(yè)信貸沖擊也相對較小。違約攀升，銀行危機。房?jì)r(jià)下跌、經(jīng)濟轉差，導致銀行資產(chǎn)負債表惡化，利潤大幅跳水，倒閉潮出現。如美國06-10年倒閉及救援銀行數量分別為0、3、30、148、157;而整個(gè)90年代日本銀行業(yè)效率低下，盈利能力遲遲不能恢復。為降低風(fēng)險，銀行選擇惜貸，形成惡性循環(huán)。

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