當前樓市各方博弈加劇，在調控的關(guān)鍵敏感期，應盡快推行后續調控政策，并建立起調控長(cháng)效機制，防止房?jì)r(jià)反彈。因此，未來(lái)要改變房?jì)r(jià)上漲預期，最根本的措施之一是增加供給，特別是推進(jìn)土地制度的改革

本輪樓市調控已實(shí)施兩年半多，中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調控取得了一定的成效。隨著(zhù)樓市成交逐步回暖，部分城市新建商品住宅價(jià)格出現環(huán)比上漲苗頭，部分購房者開(kāi)始擔心房?jì)r(jià)反彈。地方政府早已經(jīng)按捺不住放松中央調控的沖動(dòng)之心，即使中央果斷叫停小部分調控微調城市，卻難遏制調控放松預期的猜測。

根據全國主要城市地價(jià)監測系統的最新報告，截至目前全國105個(gè)監測城市中，北京等33個(gè)城市從不同角度出臺樓市微調政策。因土地財政和稅費收入壓力大及經(jīng)濟下滑等房?jì)r(jià)下行預期的考慮，一些地方政府將在未來(lái)繼續屢屢試探“政策微調”。

筆者最新跟蹤統計，自2011年8月8日，馬鞍山實(shí)施人才買(mǎi)房稅費優(yōu)惠新政起，截止到2012年7月24日，全國共有56個(gè)城市調控微調，50個(gè)城市通過(guò)(包括2個(gè)城市有通過(guò)有叫停的新政)，8個(gè)城市調控微調叫停。這引起中央高層重視，2012年7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督查組，對北京、天津、河北、上海等16個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專(zhuān)項督查。筆者認為，中央政府一直強調堅持房地產(chǎn)調控不放松不動(dòng)搖的態(tài)度，促使房?jì)r(jià)合理回歸的決心，表明中國房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入敏感階段，而中央房地產(chǎn)調控則進(jìn)入關(guān)鍵期。在穩增長(cháng)的基調下，今年下半年仍將呈現中央堅持房地產(chǎn)調控政策不放松與地方政府調控措施的微調并存的局面。

調控三令五申穩房?jì)r(jià)

中央多次對調控三令五申，嚴防房?jì)r(jià)反彈，但是房?jì)r(jià)依然壓不住。在“剛需”回暖論調之中，近期房?jì)r(jià)上漲勢頭迅猛。2012年7月23日，中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設計研究組將商品房均價(jià)從年初預測的下降4%-6%修正為上漲2%。據國家統計局公布的數據顯示，從6月房?jì)r(jià)數據看，一是6月70城市的環(huán)比漲幅平均值為0.02，是自去年10月份以來(lái)環(huán)比漲幅平均值首度“正數”，結束了連續8個(gè)月的“負增長(cháng)”局面。房?jì)r(jià)呈現筑底上漲反彈，全國樓市回暖痕跡明顯。二是從上半年房?jì)r(jià)數據看，2012年上半年全國商品房銷(xiāo)售成交均價(jià)同比上漲5.3%。前1月-6月房?jì)r(jià)同比上漲5.30%。三是從6月一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)數據看，北、上、廣三大一線(xiàn)城市的一手住宅價(jià)格今年以來(lái)也首度呈現上漲局面，而北、上、廣、深二手房則全部上漲。

在限購政策執行最為嚴厲的一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)出現反彈跡象。在珠海等地方政府“微調”動(dòng)作不斷以及多個(gè)城市密集推地的背景下，樓市看漲速度似乎超出預期。其實(shí)，自今年3月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上升，近一個(gè)月以來(lái)銷(xiāo)售量更是“一路飄紅”。但相關(guān)數據顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況并不容樂(lè )觀(guān)，目前房企的負債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負債率超過(guò)60%。截至7月25日，在已經(jīng)公布業(yè)績(jì)預告的59家房地產(chǎn)類(lèi)上市公司中，有13家預計業(yè)績(jì)將出現下滑，有20家預計出現虧損，整體預減比例達到了55 .9%。在庫存方面，標桿房企庫存依然處于高位。截至6月底，標桿房企49個(gè)城市的在售項目庫存量，相對于2011年同期增加了約6成。筆者認為，雖然市場(chǎng)成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金鏈壓力仍然較大，除了負債率上升和商品房庫存增加威脅以及面臨房地產(chǎn)信托債務(wù)到期等調控確定性的因素影響。因此，市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢難以長(cháng)久維持，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲可能性不大，甚至會(huì )繼續回落。

房?jì)r(jià)漲與跌都是牽一發(fā)動(dòng)全身，而最敏感莫過(guò)于中央和地方政府對調控的態(tài)度。為消除房?jì)r(jià)上漲預期與否認調控放松的信號，筆者最新跟蹤統計，2012年上半年部委和地方已經(jīng)共辟謠10次，四部委各1次辟謠和地方政府6次辟謠。截止到2012年7月24日，部委和地方政府共11次辟謠。而為表明遏制房?jì)r(jià)上漲與堅持調控的決心，筆者最新跟蹤統計，2012年上半年各部委21次表態(tài)房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖不放松，8次強調房?jì)r(jià)合理回歸。截至2012年7月24日，各部委共31次表態(tài)房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖不放松，10次強調房?jì)r(jià)合理回歸。筆者認為，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議及住建部、發(fā)改委、央行、證監會(huì )等相關(guān)部門(mén)先后表態(tài)，重申堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，表明國家堅持房地產(chǎn)調控不放松的基調仍始終沒(méi)有改變。

市場(chǎng)掀起新一輪調控猜想

隨著(zhù)國務(wù)院穩增長(cháng)措施的寬松貨幣與財政及信貸的稅費優(yōu)惠政策實(shí)施，加速樓市上行預期。各種現象表明，本應房市淡季的6、7月，并不那么淡，反而是一片火紅。中指院最新數據顯示，在7月16日到22日的一周中，交易量繼續上升，在所監測的40個(gè)城市中，32個(gè)城市交易量同比上漲，6城市同比漲幅超過(guò)150%，其中蘇州同比增幅最大，達306.42%。成交量的上漲，也促使開(kāi)發(fā)商們的提價(jià)熱情再次蠢蠢欲動(dòng)。日前，統計局公布6月份70個(gè)城市樓價(jià)數據顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市21個(gè)，上漲城市25個(gè)。值得注意的是，這是此輪調控周期9個(gè)月以來(lái)上漲城市數量首次超過(guò)下降城市數量。此外，環(huán)比上漲城市數量的急劇攀升至25個(gè)，也超過(guò)前5月上漲城市數量之和。

今年5月到7月份全國主要城市樓市銷(xiāo)售成交上升，部分城市樓市房?jì)r(jià)出現輕微上漲，而樓市上行趨勢傳導土地市場(chǎng)升溫，一些城市因個(gè)案地塊的特殊性?huà)斐觥暗赝酢?，部分城市樓市局部回暖跡象明顯。全國各地城市房地產(chǎn)調控“松綁”，埋下房?jì)r(jià)新一輪上漲的禍根，也預示樓市面臨新一輪中央房地產(chǎn)調控危機。7月19日晚上，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不放松，不斷鞏固調控成果，堅決防止房?jì)r(jià)反彈。影響市場(chǎng)預期，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。

2012年7月24日上午，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督查組赴16個(gè)省(市)對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專(zhuān)項督查，包括住房限購措施、土地供應、差別化信貸政策執行等是督查重點(diǎn)。毫無(wú)疑問(wèn)，將引發(fā)中央新一輪樓市調控政策猜想。這是截止到2012年7月24日，中央層面對樓市調控的第三十一次表態(tài)，釋放出調控不動(dòng)搖，穩定樓市預期的明確信號。筆者認為，當前樓市各方博弈加劇，在調控的關(guān)鍵敏感期，應盡快推行后續調控政策，并建立起調控長(cháng)效機制，防止房?jì)r(jià)反彈。因此，未來(lái)要改變房?jì)r(jià)上漲預期，最根本的措施之一是增加供給，特別是土地供應，推進(jìn)土地制度的改革。