大會(huì )之后，房?jì)r(jià)還會(huì )漲么？

這個(gè)問(wèn)題，如果再深入一些，其實(shí)還可以延伸成：

未來(lái)這幾年，房?jì)r(jià)還會(huì )出現15年，16年這樣的快速上漲么？

如果近期才去買(mǎi)房，還有沒(méi)有機會(huì )像15年買(mǎi)房那樣，短期升值50%，甚至2-3年就能翻倍？

很難，希望朋友們在這幾年，對房?jì)r(jià)不要有太多幻想。

未來(lái)3年，也就是2020之前，樓市都不會(huì )再出現，像2015這樣的行情。

要知道15年這一輪房?jì)r(jià)的上漲，是天時(shí)地利人和三位一體，才造就了延續至今的一輪牛市，而這樣的外部條件，未來(lái)幾年輕易不會(huì )再有。

（2020是一個(gè)非常重要的時(shí)間點(diǎn)，我們在以后的文章中再做詳細解答）

本輪房?jì)r(jià)上漲之謎

我們先來(lái)看看引爆15-16年房?jì)r(jià)上漲的3大原因：

1.貨幣持續寬松，甚至出現超發(fā)

2010年到2016年之間，M2的增速都保持在11%以上。甚至15年和16年這兩年，在GDP增速持續放緩的前提下，M2還反向提升。寬松的貨幣政策成為這一輪房?jì)r(jià)上漲的主要原因之一。

2.外匯突然下跌，房地產(chǎn)臨危受命，成為資金蓄水池般的宏觀(guān)調控工具。

我國的外匯儲備，過(guò)去幾十年一直處于穩步增長(cháng)狀態(tài)，直到2014年7月，突然出現了首次，且持續性的下跌，這是相當危急的時(shí)刻！

為了保住外匯，留住資金，防止資本大量外逃，14年8月樓市臨危受命，開(kāi)始冷啟動(dòng)。

8月2日，合肥取消限購。

8月4日，太原取消限購。

8月9日，鄭州取消限購。

8月11日，昆明取消限購。

8月16日，哈爾濱取消限購。

8月29日，杭州取消限購。

8月30日，無(wú)錫取消限購。

8月結束后，原本46個(gè)發(fā)布過(guò)限購令的城市，已有35個(gè)解除了限購。

在當時(shí)，也許大家都很疑惑，為什么要在那個(gè)時(shí)間點(diǎn)解除限購，啟動(dòng)樓市。我們現在再來(lái)看，可以說(shuō)是一目了然。

外匯下跌是因，啟動(dòng)樓市是果。而推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，不過(guò)是快速吸引資金的手段。什么解除限購，降息降準，首付20%，7折利率，都是為了盡快啟動(dòng)樓市而運用的小技巧罷了，不是樓市上漲的最根本原因，只能算是表象。

而且，在外匯下跌第二個(gè)月，就立刻解除限購，啟動(dòng)樓市這一步，絕對稱(chēng)得上是高瞻遠矚。

因為樓市的啟動(dòng)不是一蹴而就的，它需要先解凍，再升溫。所以，2015年央行5次降準降息，才最終把樓市的熱度給燃起來(lái)。

16年3月，在樓市全面上漲，資金大量流入房地產(chǎn)的情況下，外匯儲備下降趨勢逐漸放緩，持續了一年半的下滑總算得到了有效的控制。

但是，就在這短短的一年半中間，原有的4萬(wàn)億美元外儲，生生的逼近了3萬(wàn)億紅線(xiàn)，減少了近1萬(wàn)億之多。

如果當初14年8月，對于是否解除限購再猶豫一下，樓市再晚啟動(dòng)半年，后果不堪設想！

啟動(dòng)樓市，保住外匯，是15年樓市上漲的主要原因之二。

3.棚改的貨幣化安置&去庫存

棚改從2004年開(kāi)始就一直在進(jìn)行，只不過(guò)在2014年以前，一直是實(shí)物為主，貨幣化安置為輔，大多數只給房，20%左右給錢(qián)。

但是，從2015年開(kāi)始，棚改進(jìn)入攻堅階段，貨幣化安置比例快速提升，從29.9%提升至48.5%，相當于一半的拆遷改造都直接折現給錢(qián)，讓你自己去買(mǎi)房子。（其實(shí)細細想來(lái)，這里面依然有保外匯的影子）

在這樣子的背景下，貨幣購房需求快速擴大，供不應求的市場(chǎng)行情推動(dòng)了房?jì)r(jià)的快速上漲。

在另一方面，由于去庫存這一根本方針的存在，16年國慶限購并沒(méi)有太多的控制三四線(xiàn)城市，而是變成了分城施政的長(cháng)效調控，讓三四線(xiàn)有機會(huì )借著(zhù)房?jì)r(jià)上漲的機會(huì )快速的去庫存。

因此，這一輪從15年開(kāi)始的牛市，之所以能延續至今，很大一部分是因為有去庫存的存在，也讓幾乎所有的三四線(xiàn)及以上城市都享受到了紅利。

這是15年樓市上漲的主要原因之三。

正是以上這三大原因集中在一起，才造就了這一輪瘋狂的行情。

但是，這昔日引爆樓市行情的三大要素，如今卻都已不復存在。

樓市動(dòng)力枯竭，再無(wú)大漲可能

我們對應上面的三大要素一個(gè)一個(gè)來(lái)看當下的情況。

1.持續收緊的貨幣政策

17年8月，M2增速首次打破9%的下限，創(chuàng )造歷史新低。

17年9月，全國首套房貸款利率迎來(lái)9連漲。

在533家銀行中，有485家不再提供優(yōu)惠利率，占比高達91.0%。

甚至有36家銀行分行因額度等原因暫停受理房貸業(yè)務(wù)。

更有甚者，在北京的某些銀行，如果有未還清的消費貸或信用貸，將直接影響

你的按揭貸款的審批額度，直至不能通過(guò)審批！

消費貸與信用貸嚴審，還跟買(mǎi)房完全掛鉤，這在過(guò)去，都是聞所未聞的事情。

在這樣持續收緊的貨幣與信貸政策之下，對于樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一種利空。

2.外匯保住以后，樓市會(huì )被更加嚴格的管控

2016年3月開(kāi)始，外匯儲備的下降速度就已經(jīng)開(kāi)始放緩。

2016年10月，隨著(zhù)外匯管制的進(jìn)一步加深，外儲甚至有了明顯的提升。

2017年7月1日，最嚴外匯管制開(kāi)始施行，基本能夠保證外儲穩定在3萬(wàn)億紅線(xiàn)之上。

在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)已經(jīng)完成了它的使命，做為宏觀(guān)調控工具，它的表現非常出色。

但是，雖然3萬(wàn)億紅線(xiàn)保住了，但是過(guò)多的資金涌入，也增大了樓市的風(fēng)險，所以未來(lái)這段時(shí)間，調控依然會(huì )持續收緊，不可能放松。

這么巨量的資金池，好不容易蓄水完畢，一旦開(kāi)個(gè)口子，沖擊力會(huì )有多大，想想都覺(jué)得可怕。所以解除限購這種事情，短期內可能性不大，甚至為了鎖死流動(dòng)性，會(huì )繼續加深調控政策。

比如限售，就是鎖死交易的一大絕招。

3.棚改，去庫存都已進(jìn)入后期

按照官方數據，18-20年是棚改的攻堅收尾階段，推進(jìn)速度會(huì )適當降低，每年的開(kāi)工量也不會(huì )再像16，17年那么巨大。

而且，當下棚改的對象主要集中在三四線(xiàn)城市，對于本就熄火的一二線(xiàn)并沒(méi)有太多的升溫作用，只能是對于去庫存即將結束的三四線(xiàn)，再添上最后的一把火。

而對于坐擁分城施政，沒(méi)有被限購的三四線(xiàn)城市，好日子也不長(cháng)了。

數據顯示，11個(gè)主要三線(xiàn)城市的去化周期，平均已下降了一半，保持在10個(gè)月以?xún)?，這已經(jīng)屬于合理的庫存范圍。

對于這些基本上不存在高庫存的三四線(xiàn)城市，在享受完房?jì)r(jià)增值紅利后，也將加入到限購限貸的隊伍當中。而最明顯的征兆就是，從9月22日新一輪的調控來(lái)看，限購已經(jīng)有向三四線(xiàn)蔓延的趨勢。

這一輪的三四線(xiàn)熱潮，更像是一錘子買(mǎi)賣(mài)，去完庫存之后會(huì )是什么樣，不知道有沒(méi)有人想過(guò)。

本來(lái)就沒(méi)人買(mǎi)的開(kāi)發(fā)商們的房子，靠著(zhù)去庫存，逐漸到了消費者手中，那未來(lái)呢？

下一波接手的人在哪？要知道就算能出現下一波的去庫存，優(yōu)先去的還是開(kāi)發(fā)商的增量房，對于你手中的二手房，是沒(méi)有人在意的。

以上這三個(gè)，燃起樓市熱度的最主要因素，只剩下最后一個(gè)還有點(diǎn)余熱，那未來(lái)這幾年，又要靠什么來(lái)推動(dòng)房?jì)r(jià)的快速上漲呢？

當然，不會(huì )快速上漲，并不代表著(zhù)房?jì)r(jià)就此橫盤(pán)，或者一蹶不振，而是要具體城市具體分析。一些有潛力的城市，依然會(huì )因為大量的人口涌入，和持續增加的GDP增量，而獲得非常巨大的投資潛力。

未來(lái)3年內的最佳購房時(shí)機

18年下半年

根據同策研究院的數據顯示，核心一二線(xiàn)城市未來(lái)3年內最佳的購房時(shí)機，在18年下半年，那個(gè)時(shí)候，將迎來(lái)整體房?jì)r(jià)的最低谷。

下面我把數據放上來(lái)，朋友們可以做個(gè)參考。

1.未來(lái)1-2年市場(chǎng)成交面積趨勢預測

（點(diǎn)擊可看大圖）

2.未來(lái)1-2年市場(chǎng)成交均價(jià)趨勢預測

（以上數據均來(lái)源于同策研究院）

從這個(gè)預測中可以看出，如果按照周期論來(lái)算，17年下半年到18年底都屬于樓市下行周期，存在拋售資產(chǎn)引發(fā)風(fēng)險的可能，所以調控不可能放松。

而且根據這個(gè)報告的預測，對于大多數核心城市來(lái)說(shuō)，18年的下半年，其實(shí)比現在更適合買(mǎi)房。