二手房成交減少

中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，9月份北京二手房住宅簽約8876套，相比8月有所上漲，但連續4個(gè)月成交量低于萬(wàn)套，是2014年以來(lái)的低點(diǎn)。同時(shí)，據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數據統計，10月中上旬，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3196套，同比下降74.2%。

“2016年我賣(mài)了將近40套房子，而今年到現在才成交5套?！苯粋€(gè)月來(lái)，某大型地產(chǎn)中介機構經(jīng)紀人李先生共帶客戶(hù)看房近百次，但成交量寥寥無(wú)幾。在李先生所在的門(mén)店，大部分經(jīng)紀人的業(yè)務(wù)量都較2016年大幅下滑。李先生向記者表示，以所屬區內的北苑家園茉藜園來(lái)說(shuō)，2015年成交的價(jià)格基本上在3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元每平方米。2016年樓市調控前，該小區二手房?jì)r(jià)格已到6萬(wàn)元每平方米。而目前小區在售的二手房源價(jià)格，都維持在5萬(wàn)-5.5萬(wàn)元每平方米區間，“下跌比較溫和，難以刺激買(mǎi)賣(mài)雙方的交易熱情?！彼f(shuō)。

2016年9月30日，北京出臺樓市調控政策。政策規定，購買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例不低于35%，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)二套房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。今年3月17日，北京繼續收緊樓市政策，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。

一些業(yè)主在二手房市場(chǎng)低迷的情況下，開(kāi)始尋求通過(guò)降價(jià)盡早沽清房源。記者以購房者名義在豐臺區方莊、朝陽(yáng)區東大橋等地走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，部分近幾年入市的商品房，業(yè)主開(kāi)始通過(guò)各種形式降價(jià)求售。如位于方莊區域的某自帶九年一貫制學(xué)校的樓盤(pán)，有業(yè)主在8月掛出一套150平方米房源后，原本掛牌價(jià)是9.5萬(wàn)元/平方米，但在兩個(gè)多月以來(lái)50多次的看房經(jīng)歷后，相關(guān)經(jīng)紀人對記者透露，業(yè)主已經(jīng)主動(dòng)表示愿意承擔契稅和個(gè)稅，9月底又主動(dòng)降價(jià)，目前總價(jià)較此前下降50萬(wàn)元左右。

而在大興、昌平等郊區，二手房源價(jià)格下跌程度較城六區更為明顯。上述區域相關(guān)中介人士對記者表示，大興、房山等地區2015年底到2016年底上漲過(guò)快，在樓市調控越來(lái)越嚴的情況下，遠郊區買(mǎi)房的目標人群相較于城內降幅更快，也導致很多房源價(jià)格下調明顯?！氨热琰S村區域的多個(gè)老小區，今年年初成交價(jià)在4.5萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米。但9月以來(lái)，很多樓盤(pán)始終沒(méi)有成交數據，現在很多房源掛牌價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右，而且仍有議價(jià)的可能?！毕嚓P(guān)中介表示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，就目前的調控成效看，北京二手房?jì)r(jià)格跌幅連續5個(gè)月居全國首位，而北京作為樓市調控最嚴格的城市之一，本輪調控效果非常明顯。

信貸政策收緊

對于買(mǎi)房者而言，房?jì)r(jià)下降是樂(lè )見(jiàn)其成。從記者調研的成交情況來(lái)看，買(mǎi)房群體在成交議價(jià)中態(tài)度也較為堅決，一旦達到自己預期的價(jià)格范圍，樂(lè )于快速成交。業(yè)內人士表示，今年以來(lái)，房貸申請難度越來(lái)越大，利率水平也不斷攀升。時(shí)間拖得越久，購房成本也在增加。有銀行房貸部門(mén)人士對記者表示，“今年房貸規模比去年減少許多，接近年底就更少，現在手頭上有指標，即使基準利率上浮都有人要?！?/p>

截至10月26日，融360監測數據顯示，目前北京地區房貸利率水平稍有上升，目前平均利率約為基準利率的1.08倍，較9月監測數據，整體利率水平有上浮，但仍處于上浮5%-10%水平。融360監測的30家銀行中，首套執行基準利率上浮5%的有11家銀行（分支行），分別為建設銀行、工商銀行、交通銀行、農業(yè)銀行、郵儲銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行、北京銀行、北京農商銀行、花旗銀行。執行首套上浮10%的有11家銀行（分支行），分別為天津銀行、渣打銀行、華夏銀行、匯豐銀行、中國銀行、恒生銀行、民生銀行、渤海銀行、友利銀行、光大銀行、中信銀行；另有6家銀行暫停受理房貸業(yè)務(wù)。

目前，北京已無(wú)銀行提供優(yōu)惠利率折扣。業(yè)內人士認為，未來(lái)北京地區房貸利率總體會(huì )維持在上浮5%-10%的范圍，銀行利率出現上浮的原因可能源自額度緊張，以及政策監管趨嚴，同時(shí)也不排除出于自身盈利的考慮。

北京某金融企業(yè)的邱女士，8月份將位于方莊區域的房子以近600萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出后，目前在陶然亭區域看中一套同等戶(hù)型的房源。由于她在本市已經(jīng)有商業(yè)性住房貸款記錄，因此首付比例提高到6成，600萬(wàn)元的房款幾乎都用來(lái)繳納新購房的首付?！疤杖煌^域更接近中心，各類(lèi)配套也很完善，盡管銀行房貸利率一直上漲，但還是決定購買(mǎi)?！鼻衽勘硎?。

上述銀行商業(yè)銀行房貸部門(mén)業(yè)務(wù)人士也表示，今年以來(lái)，銀行內部對于房貸的風(fēng)控較往年更嚴，對照調控政策比照的力度也更大，對于貸后的檢查也更為細致。

調控持續加碼

與去年同期相比，今年10月北京二手住宅市場(chǎng)成交量明顯下滑。數據顯示，受?chē)鴳c假期影響，2016年10月中上旬北京二手住宅網(wǎng)簽量有12400套，而今年同期僅3000余套。北京二手住宅每日網(wǎng)簽走勢也表現出了同樣的下滑態(tài)勢，今年以來(lái)北京二手住宅每日網(wǎng)簽量，已經(jīng)從1000套以上減少到不足400套，市場(chǎng)在“3.17”新政后降溫趨勢明顯。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，由于北京二手住宅市場(chǎng)已經(jīng)穩定在低位，接下來(lái)二手房市場(chǎng)必然會(huì )繼續維持現有的調控力度。與以往相比，這一輪樓市調控決心更強，力度更大，時(shí)間也會(huì )更加持久。

10月25日，住房和城鄉建設部官網(wǎng)披露，近日，國家發(fā)展改革委、住房和城鄉建設部聯(lián)合發(fā)出通知，部署從2017年10月30日至11月30日在全國范圍內開(kāi)展商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為聯(lián)合檢查，檢查對象為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售樓盤(pán)和房地產(chǎn)中介機構門(mén)店商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為進(jìn)行檢查。

張大偉認為，未來(lái)一個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管控繼續嚴格執行，重點(diǎn)查處市場(chǎng)不規范的價(jià)格行為，特別是繼續打壓部分限價(jià)嚴格城市的不規范現象。因此，隨著(zhù)調控政策持續加碼，市場(chǎng)也將不斷降溫。