在12個(gè)租賃試點(diǎn)城市中，杭州、廣州表現積極。

2017年10月19日，廣州上線(xiàn)了官方租賃信息平臺“陽(yáng)光租房”；早在8月，杭州住保房管局便聯(lián)合阿里打造住房租賃服務(wù)和監管平臺。

北京雖然不在首批12個(gè)試點(diǎn)城市中，但也積極發(fā)展租賃市場(chǎng)。10月23日，北京宣布將與京東合作建設“北京住房租賃監管平臺”。

其中，廣州“陽(yáng)光租房”完全由政府建設，杭州、北京的平臺分別由阿里和京東提供技術(shù)支持。

官方住房租賃平臺的紛紛上線(xiàn)，是在國家大力提倡租售并舉、發(fā)展租賃市場(chǎng)的背景下，建立權威、可靠的租賃平臺，以有效規范租賃市場(chǎng)。

長(cháng)遠來(lái)看，租房平臺僅涉及到發(fā)展租賃市場(chǎng)的執行和效率部分，在更深的保障居民的居住權利和公共權利層面，有賴(lài)國家相關(guān)住房法和租賃法的出臺。

實(shí)踐“陽(yáng)光租賃”

10月19日，廣州名為“陽(yáng)光租房”的房屋租賃信息服務(wù)平臺正式對外服務(wù)。

據悉，該平臺包含放盤(pán)、交易、備案、評價(jià)、數據發(fā)布等房屋租賃全過(guò)程，且要求出租人和承租人實(shí)名注冊，租賃成交，雙方網(wǎng)簽后，誠信互評并備案。所發(fā)布的房源全部經(jīng)核實(shí)，房屋經(jīng)過(guò)備案，以此保證房源真實(shí)，價(jià)格透明。

截至10月26日，陽(yáng)光租房平臺已有186套房源可租，來(lái)源基本為大型知名長(cháng)租公司和官方機構；21世紀 經(jīng)濟報道從廣州中原、合富等中介公司了解到，他們目前正在進(jìn)行平臺測試，預計11月底將自己的房源上線(xiàn)。

同時(shí)，北京的住房租賃平臺也在抓緊建設中。10月23日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布公告，確認京東為北京住房租賃市場(chǎng)的支持平臺。

“京東提供技術(shù)，政府掌握技術(shù)后自己處理數據?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

而杭州搭建官方租賃平臺的時(shí)間更早。8月9日，杭州住保房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團簽約，合作搭建智慧住房租賃監管服務(wù)平臺，借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，把公共租賃住房、長(cháng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺管理。

經(jīng)21世紀 經(jīng)濟報道查詢(xún)，除了上述三個(gè)城市，目前深圳、佛山、廈門(mén)、沈陽(yáng)、合肥、武漢等城市也都在籌備租賃平臺，抓緊推進(jìn)住房租賃平臺建設。

地方官辦住房租賃平臺的推出，是發(fā)展租賃市場(chǎng)的配套措施。與此前眾多的租房平臺僅著(zhù)眼于服務(wù)不同，官方租賃平臺兼具服務(wù)與監管功能?！爸肮膭钭赓U的政策很難落實(shí)，是因為政府沒(méi)掌握租賃交易過(guò)程?，F在看，政府有必要做這個(gè)平臺?！睆埓髠ケ硎?。

解決三大痛點(diǎn)

長(cháng)期以來(lái)，我國的住房租賃市場(chǎng)存在信用問(wèn)題，稅收問(wèn)題，租售不同權問(wèn)題三大痛點(diǎn)。住房租賃市場(chǎng)并不規范，缺乏透明度，且90%以上為個(gè)人房東。而租賃市場(chǎng)亂象叢生的原因之一，在于信用體系不完善。

僅就房源而言，在官辦租房平臺推出之前，沒(méi)有租房入口能100%保證房源的真實(shí)可靠性，而具備了監管功能的官方平臺，將有助于實(shí)現這一點(diǎn)。以廣州為例，廣州陽(yáng)光租房通過(guò)政府信息共享，以“智能+人工”，實(shí)現了產(chǎn)權校驗、備案地址校驗、人工校驗三種方式驗證房源，保證其真實(shí)可靠。

整體上，利用京東、阿里等公司的技術(shù)，官方租房平臺將形成類(lèi)似淘寶的評價(jià)和信用體系，信用良好的租客可免繳租房押金，而信用好的房東、中介或運營(yíng)商，則可獲得更多租客；有望建立一個(gè)透明、規范、有信用的租房市場(chǎng)。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，信用體系仍需要政府積極規劃，對接住房信用和租房信用等。

租房相關(guān)稅收一直以來(lái)也是一個(gè)難點(diǎn)，官方租賃平臺上線(xiàn)后，將可能提高租房稅的上繳率。

根據“陽(yáng)光租房”上租賃交易的流程，最后一步是“備案”，備案意味著(zhù)需要交租房稅。按照廣州的規定，租房機構未來(lái)都會(huì )被強制入駐租賃平臺，中介和個(gè)人則不被強制。

張大偉認為，租賃市場(chǎng)供需緊張，個(gè)人房主的房源不愁租，加上稅收問(wèn)題，個(gè)人房主不會(huì )想去平臺登記，但租房機構繞不過(guò)稅收。

“租賃平臺的發(fā)展會(huì )讓稅收操作更簡(jiǎn)便、規范?！眹儡S進(jìn)認為，個(gè)人房源目前不涉及稅收，但后續肯定會(huì )參與此類(lèi)平臺，被督促納稅。而針對企業(yè)租賃房源，需要有更清晰的稅收政策出臺。

更為重要的是，發(fā)展租賃市場(chǎng)最終是為了實(shí)現住有所居的核心目標，這暗含租售同權之義。2017年7月起，廣州首提“租售同權”、“賦予符合條件的承租人以就近入學(xué)等公共服務(wù)權益”，此后多個(gè)城市跟進(jìn)。

官方租賃平臺也承擔了這一功能。比如廣州“陽(yáng)光租房”的信息，就將及時(shí)與公安、來(lái)穗人員服務(wù)管理、教育、公積金等部門(mén)對接，方便市民辦理居住證、子女入學(xué)、公租房申辦、公積金提取等公共服務(wù)。

“這可概括為新租賃概念?！眹儡S進(jìn)認為，新租賃包括租售同權、租金證券化、信用租房等創(chuàng )新形式，租賃平臺則是此類(lèi)創(chuàng )新的基礎。

張大偉則表示，學(xué)區房的存在意味著(zhù)教育資源本身的稀缺性，如果允許租房者享有學(xué)區房的名額，那么房主可能會(huì )買(mǎi)賣(mài)該名額，租金也將隨之上漲。

法制化推進(jìn)

建設官方租賃平臺，規范租賃市場(chǎng)，只是我國住房制度改革中的一步。

根據中國指數研究院報告，從各個(gè)國家情況來(lái)看，在租賃市場(chǎng)的供應體系中，可大致分為由政府主導的保障性租賃住房、及由租賃機構或私人提供的社會(huì )化租賃住房，其中八成以上為社會(huì )化租賃住房。

在占比極高的社會(huì )化租賃住房中，租戶(hù)的合理權益得到了較好的保障。如美國紐約市2014年調查數據顯示，租房家庭中，在當前住房中居住時(shí)長(cháng)超過(guò)10年的比例達23.5%。

這離不開(kāi)住房、租賃相關(guān)法律制度。如美國的租金管制制度（Rent Control）在保障其租賃市場(chǎng)平穩發(fā)展方面發(fā)揮了重大作用。以紐約為例，其租金管制制度規定了房東必須提供的一些基本設施，同時(shí)設置了租金漲幅上限。

在紐約市租金管制房屋占比最多的曼哈頓核心區，租金管制下的房租約為市場(chǎng)價(jià)格的一半。這一措施對北京、上海等中心 城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控具有借鑒意義。

在租賃市場(chǎng)極為發(fā)達的德國，有一整套法規體系保障房東和租戶(hù)的利益，其中更傾向于弱勢的租客。相關(guān)法律法規對租金做出了一定限制。

有關(guān)機構認為，像發(fā)達國家一樣，未來(lái)我國住房擁有率或將逐步下降，更多人口將進(jìn)入租房市場(chǎng)，社會(huì )租賃將迎來(lái)極大發(fā)展，這個(gè)市場(chǎng)需要相關(guān)的法律法規保障。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，促進(jìn)房地產(chǎn)穩定健康發(fā)展，未來(lái)要在調整住房發(fā)展內涵和住房發(fā)展定位的基礎上，推動(dòng)住房法的制定和出臺，推進(jìn)住房政策的法制化。