京東高調發(fā)布房地產(chǎn)戰略、阿里巴巴快速布局全國住房租賃市場(chǎng)、鏈家自如早已吸引大批年輕人入住……種種跡象表明，住房租賃市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)行業(yè)的投資新風(fēng)口。專(zhuān)家表示，住房租賃市場(chǎng)呈現蓬勃發(fā)展勢頭，或將對我國樓市調控和完善住房供給體系產(chǎn)生積極影響。

　　互聯(lián)網(wǎng)巨頭接連布局

　　10月24日，京東召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，正式宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，并稱(chēng)無(wú)論住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，運營(yíng)租賃業(yè)務(wù)對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都并非易事，這恰恰是京東進(jìn)軍房產(chǎn)市場(chǎng)的機會(huì )。

　　就在舉行發(fā)布會(huì )的4天前，北京市住房和城市建設委員會(huì )網(wǎng)站公告顯示，京東旗下的北京京東尚科信息技術(shù)有限公司成為北京住房租賃監管平臺技術(shù)合作項目的中選單位。這意味著(zhù)，京東將成為北京住房租賃市場(chǎng)的支持平臺。

　　無(wú)獨有偶，另一家互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴早在今年8月份便與杭州市政府達成戰略合作，欲建立全國首個(gè)“智慧住房租賃平臺”。在協(xié)議達成50天后在平臺上線(xiàn)，并在支付寶上陸續開(kāi)通了上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個(gè)城市的線(xiàn)上租房服務(wù)，預計將有100萬(wàn)間公寓“入駐”支付寶。

　　傳統房地產(chǎn)企業(yè)更是虎視眈眈。近日，國內首單央企租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）——中聯(lián)前海開(kāi)源—保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃獲得上交所審核通過(guò)。保利地產(chǎn)董事長(cháng)宋廣菊表示，保利租賃住房REITs項目將成為保利集團構建“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局的戰略性資本工具，用以積極開(kāi)拓住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng )新。

　　與此同時(shí)，萬(wàn)科、龍湖、遠洋、旭輝等行業(yè)龍頭開(kāi)發(fā)商，紛紛選擇以自建團隊或合作的方式進(jìn)入長(cháng)租公寓領(lǐng)域，積極布局；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓……各色長(cháng)租公寓品牌如雨后春筍般涌現。

　　市場(chǎng)規模超4萬(wàn)億元

　　各路資本紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，首先要得益于國家政策的強勢推動(dòng)。近年來(lái)，國務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見(jiàn)鼓勵加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)建設。早在去年6月份，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》明確，到2020年基本形成供應主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規范、租賃關(guān)系穩定的住房租賃市場(chǎng)體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)被擺在培育市場(chǎng)供應主體的首要位置。

　　今年7月份，住房城鄉建設部等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，明確在12個(gè)重點(diǎn)城市加快推進(jìn)租賃住房建設，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。在政策引導下，多地開(kāi)始建立住房租賃監管平臺，杜絕虛假房源和黑中介等問(wèn)題。此外，地方政策也持續跟進(jìn)，從供給、金融、財政等方面給予支持。

　　業(yè)內人士表示，去年以來(lái)國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調控政策，樓市調控效果持續顯現。但長(cháng)遠來(lái)看，還須完善中國的住房供應體系。購租并舉是深化住房制度改革的主要方向，當前加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的意義重大，且十分迫切。政策對住房租賃的大力支持直接激活了市場(chǎng)。

　　與此同時(shí)，傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤率不斷下滑，也迫使企業(yè)尋求新的增長(cháng)點(diǎn)。據住房城鄉建設部統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住。圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費，是一個(gè)萬(wàn)億元級住房租賃市場(chǎng)。東方證券的研究顯示，到2030年國內的租房群體數量將達到2.7億人，整個(gè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規模將達到4.2萬(wàn)億元。鏈家的報告則顯示，中國房屋租賃市場(chǎng)規模2020年為1.6萬(wàn)億元，2025年為1.9萬(wàn)億元，2030年會(huì )超過(guò)4萬(wàn)億元?！懊鎸@么大一塊蛋糕，對于企業(yè)而言，想必都是要積極布局并參與其中?！狈秸C券房地產(chǎn)首席研究員夏磊說(shuō)。

　　市場(chǎng)存在較大供需缺口

　　失衡的租售比和限購政策也將推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。夏磊表示，一邊是高企的房?jì)r(jià)，另一邊是不及房?jì)r(jià)增速的租金增速，其后果是：買(mǎi)房成本與租房成本之間差額越來(lái)越大，直接體現在月供與租金的差值不斷拉大。兩相比較，租房意愿會(huì )因此得到加強。

　　《中國流動(dòng)人口發(fā)展報告2016》數據顯示，截至2016年底，我國流動(dòng)人口有2.45億人，假設70%的流動(dòng)人口需要租房，占全國人口的12.5%。美國租賃人口占比為35%，英國租賃人口占比為37%，日本租賃人口占比為27%。租房人口占比低，將保證租賃市場(chǎng)未來(lái)的增長(cháng)空間。

　　夏磊透露，在一線(xiàn)城市，租賃需求尤為旺盛，但是目前房源供給不足，市場(chǎng)供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬(wàn)，租賃人口占比約34%。最近一次人口抽樣調查顯示，我國家庭平均規模3.1人/戶(hù)，則租賃房屋大約需要238萬(wàn)套。目前北京租賃房屋約有150萬(wàn)套左右，供需缺口約為1/3。

　　同時(shí)，目前我國住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，在一些國家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，專(zhuān)業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。個(gè)人出租形式占比過(guò)高，會(huì )帶來(lái)房源質(zhì)量差、政府監管難、黑中介橫行、安全隱患大等問(wèn)題。比如群租房，一套90平方米的住宅，多的時(shí)候竟然能住數十人，帶來(lái)諸多社會(huì )問(wèn)題和安全隱患。

　　專(zhuān)家建議，必須大力發(fā)展專(zhuān)業(yè)化的住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調動(dòng)企業(yè)積極性，通過(guò)租賃、購買(mǎi)等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規?；?、集約化、專(zhuān)業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿(mǎn)足不斷增長(cháng)的住房租賃需求。