近日住房城鄉建設部黨組書(shū)記、部長(cháng)王蒙徽表示黨的十八大以來(lái)房地產(chǎn)調控成效顯現，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩定。同時(shí)12個(gè)大中城市住房租賃試點(diǎn)工作的也正在展開(kāi)，對于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，正面對著(zhù)在新形勢下面臨深化變革的難題，在此背景下物業(yè)管理企業(yè)也正在嘗試進(jìn)行多元化轉型。

房地產(chǎn)調控成效明顯 物管行業(yè)正在變革

物業(yè)管理行業(yè)從目前發(fā)展來(lái)看，盡管行業(yè)整體集中度依舊偏低，但百強房企市場(chǎng)占有率延續上升態(tài)勢，截至2016年末，全國物業(yè)管理面積為185.1億平方米，百強企業(yè)管理面積占全國總量29.44%。TOP10企業(yè)市場(chǎng)占有率快速提升至10.18%，較上年提高2.54個(gè)百分點(diǎn)，強者恒強態(tài)勢持續加劇，在管項目數量均值為166個(gè)，同比增長(cháng)7.59%，呈持續增長(cháng)趨勢。

在中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、之平管理執行董事兼總裁余紹元看來(lái)，近幾年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)提速明顯，已經(jīng)進(jìn)入了企業(yè)涌入、資本熱捧、兼并加速的高速發(fā)展節奏，儼然成為了風(fēng)口。他稱(chēng)：“今天一定是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展最好的時(shí)代，中國經(jīng)濟總體已經(jīng)不可避免、不可逆轉地在由工業(yè)時(shí)代，向服務(wù)經(jīng)濟和體驗經(jīng)濟時(shí)代轉型?！?/p>

不過(guò)作為房地產(chǎn)行業(yè)衍生物的物管行業(yè)也正在經(jīng)受著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)變化的沖擊。

“目前，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)也趨于穩定。同時(shí)我們正在進(jìn)行12個(gè)大中城市住房租賃試點(diǎn)工作，支持北京、上海市積極探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房。目前在抓緊研究制定房地產(chǎn)長(cháng)效機制。同時(shí)，抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)立法工作。應該說(shuō)，房地產(chǎn)調控效果持續顯現?！弊〗ú坎块L(cháng)王蒙徽指出。

在此情形下，許多房企紛紛轉型，現金流更加穩定以及“輕資產(chǎn)”模式的物業(yè)管理領(lǐng)域正成為眾多房企新一輪的發(fā)力點(diǎn)。物業(yè)做為房企市值重建的平臺作用開(kāi)始凸顯。中海物業(yè)（02669）、中奧到家（01538）、綠城服務(wù)（02869）紛紛登陸港交所。今年9月14日，雅居樂(lè )（03383）也發(fā)布公告稱(chēng)，已申請分拆物業(yè)板塊——雅生活在港交所主板上市。同時(shí)萬(wàn)科、碧桂園、富力等業(yè)內大佬也在計劃分拆物業(yè)上市，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著(zhù)深刻的變革，過(guò)去的經(jīng)營(yíng)模式已不再能夠較好的適應時(shí)代的發(fā)展，而處在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的物業(yè)管理和中介行業(yè)也需要尋找更多的盈利增長(cháng)點(diǎn)，隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，物業(yè)公司開(kāi)始向著(zhù)平臺化和資本化轉變。

多管齊下 物管公司謀求多元轉型

物業(yè)行業(yè)轉型，智能化是一個(gè)方向。物業(yè)智能化管理能夠有效改善運營(yíng)效率低、成本高、管理粗放等局面，實(shí)現服務(wù)質(zhì)量的提升。百強企業(yè)不斷加強智能化建設力度，快速推進(jìn)智能化管理建設進(jìn)程，2016年，百強企業(yè)智能化投入均值達478.06萬(wàn)元，同比增長(cháng)79.45%，2013-2016年，百強企業(yè)智能化投入均值增長(cháng)率逐年擴大，智能化投入均值四年復合增長(cháng)率達60.65%。以金地物業(yè)為例，在去年就建立自己的智慧社區管理系統，同時(shí)在今年年初發(fā)起與螞蟻金服的合作，就智慧社區展開(kāi)深入合作，不過(guò)對于市場(chǎng)的不確定性，智慧社區并不是物業(yè)公司轉型的唯一方向。

廣發(fā)證券認為，物管行業(yè)仍然高度分散，借助資本以及模式創(chuàng )新的力量，集中度提升將為這部分企業(yè)帶來(lái)營(yíng)業(yè)能力和利潤水平長(cháng)期提升的廣闊空間。興業(yè)證券也表示，物業(yè)管理公司可以在物業(yè)管理的基礎上開(kāi)展多元增值業(yè)務(wù)，貢獻超額利潤。據了解，近期金地物業(yè)與中原集團建立了戰略合作關(guān)系，標志著(zhù)雙方就整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源、推進(jìn)房地產(chǎn)社區生態(tài)圈建設邁出了合作第一步。中原集團中國區總裁賴(lài)國強認為，物業(yè)公司與用戶(hù)粘性較強，結合中介企業(yè)的業(yè)務(wù)可以更好的滿(mǎn)足業(yè)主房屋租賃出售的需求，對于此次與金地物業(yè)的合作，賴(lài)國強表示，在這方面可先行在北上廣深、武漢等雙方業(yè)務(wù)集中度較高的城市進(jìn)行試點(diǎn)。

另外物業(yè)資產(chǎn)管理也是物業(yè)公司轉型的一個(gè)方向，其業(yè)務(wù)重心以物業(yè)資產(chǎn)管理為主，包括咨詢(xún)、租賃、銷(xiāo)售、并購、招商等，兼顧部分日常運營(yíng)物業(yè)服務(wù)，例如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓的日常運營(yíng)物業(yè)服務(wù)。這方面在國外的典型代表企業(yè)為仲量聯(lián)行。

但是業(yè)內人士認為，目前物業(yè)管理行業(yè)無(wú)論是希望通過(guò)智慧社區找尋有別于傳統管理收費的贏(yíng)利點(diǎn)，還是進(jìn)行資產(chǎn)管理等金融相關(guān)行業(yè)，目前的模式中還沒(méi)有可以實(shí)現穩定營(yíng)收的，新模式的盈利還為一個(gè)難題。