年初的時(shí)候，我曾計劃寫(xiě)一個(gè)叫“地產(chǎn)大敗局”的系列文章。

但寫(xiě)了第一篇《愛(ài)屋吉屋們敗于“暗局”》后，我沒(méi)能堅持下來(lái)。（唉，缺乏意志力，是我至今尚未取得成功的主要原因之一。）這幾天，在朋友圈看到真格基金創(chuàng )始人徐小平，在他創(chuàng )辦的“失敗研修院”的開(kāi)學(xué)典禮上的一個(gè)演講：“致失敗者”，我又重燃了續寫(xiě)這個(gè)系列稿件的沖動(dòng)。

當然，最根本的原因是，我認為“研究失敗”比“研究成功”重要得多，就像孫宏斌今年7月在接受盒飯財經(jīng)采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)的：“你從逆境中會(huì )學(xué)得更多一些，在順境中總結的東西都是不對的?！?/p>

好啦！言歸正傳，這一篇我們就拿房地產(chǎn)界的老前輩馮侖先生來(lái)作為研究對象了。

聲明一下，研究馮先生的“失敗”，絲毫沒(méi)有不敬的意思。而且，這里所說(shuō)的“失敗”，也僅限于商業(yè)領(lǐng)域。

1說(shuō)起馮侖，老一點(diǎn)兒的地產(chǎn)人，都知道他有個(gè)業(yè)內公認的稱(chēng)謂，叫“地產(chǎn)界的思想家”。

在我認識的地產(chǎn)人里，有兩個(gè)人讀書(shū)可能是最多的：一個(gè)是華高萊斯的李忠，他在公司內部辦了個(gè)小型圖書(shū)館；另一個(gè)就是馮侖。

與李忠一聊起來(lái)就口若懸河滔滔不絕的是，馮侖講話(huà)簡(jiǎn)要明了，愛(ài)用段子（雖然他并不同意自己講的是段子）。著(zhù)名的房地產(chǎn)“夜壺論”，好像就源自馮侖。

在此轉一個(gè)馮侖某年在亞布力論壇上講的段子：“企業(yè)轉型就像局長(cháng)的紅內褲”，體會(huì )一下馮侖思想和語(yǔ)言的魅力：

有一個(gè)局長(cháng)，工作非常繁忙，一天早上忘了拉褲鏈，紅褲衩露了出來(lái)。到單位后，女秘書(shū)找他簽字發(fā)現了問(wèn)題，但識趣地一閃而過(guò)，底下辦公室主任來(lái)向他匯報工作的時(shí)候也發(fā)現了問(wèn)題，但是考慮到往后的升遷，仍然沒(méi)有提醒。

此后，開(kāi)班子會(huì )的時(shí)候，副局長(cháng)看到也不敢點(diǎn)明，“局長(cháng)快到站了，如果這次提醒他，想接班也難了”。再之后的黨組會(huì )上，紀委書(shū)記剛想提醒，邊上就有人暗示他不要說(shuō)，“這是生活問(wèn)題，不是紀律問(wèn)題”。

直到下班時(shí)，他的司機發(fā)現了問(wèn)題，嘴上沒(méi)說(shuō)，用手給他指了指，局長(cháng)覺(jué)得沒(méi)面子，自己拉上了。一周之后，司機被炒掉了。

我最近一次現場(chǎng)聆聽(tīng)馮侖的演講，是去年在杭州銷(xiāo)冠科技舉辦的“TOPTALKS“論壇上。馮侖從湖畔大學(xué)的面試現場(chǎng)匆匆趕來(lái)（馮侖是湖畔大學(xué)的導師），講了一個(gè)觀(guān)點(diǎn)：偉大是熬出來(lái)的。

馮侖幾乎所有的觀(guān)點(diǎn)，我都同意。在我眼里，馮侖是一個(gè)有超前思想的人，且能看透事物的本質(zhì)。

但可就是這樣一個(gè)冰雪聰明的人，為什么會(huì )主動(dòng)或被動(dòng)地淡出了自己一手創(chuàng )辦的公司——萬(wàn)通？

2我們來(lái)回顧一下馮侖干過(guò)的那些事兒。

我剛進(jìn)媒體那會(huì )兒，也就是2005年前后，萬(wàn)通地產(chǎn)絕對是全國房企TOP10。而且，引入了天津濱海新區大地主、國有企業(yè)泰達集團做公司第一大股東。

但事實(shí)上，這個(gè)“新公私合營(yíng)”的典范之作，后來(lái)并沒(méi)有實(shí)現預期的目標，反而可能正是因為這種特殊體制的原因束縛了萬(wàn)通地產(chǎn)的發(fā)展。

之后，馮侖開(kāi)始醉心于“美國模式”，要做中國的“鐵獅門(mén)”，后來(lái)又把標桿改為新加坡的凱德置地。

鐵獅門(mén)、凱德置地是什么模式？說(shuō)簡(jiǎn)單點(diǎn)兒，就是房地產(chǎn)金融化：鐵獅門(mén)、凱德置地以極小自有資金與第三方金融機構組成財團，開(kāi)發(fā)或收購商場(chǎng)、寫(xiě)字樓和工業(yè)地產(chǎn)等標的物業(yè)。開(kāi)發(fā)或收購后只占物業(yè)小部分權益，但全權負責物業(yè)管理，收取不菲的項目管理費。

但這種Copy to China 的模式，顯然高估了中國資本市場(chǎng)建設的速度——2005年我剛進(jìn)媒體那會(huì )兒，有關(guān)REITs的討論就很多了，但至今仍沒(méi)有形成統一的公募REITs交易市場(chǎng)（希望租賃住房政策的推行，能促成公募REITs交易市場(chǎng)的建設，保利地產(chǎn)昨天剛公告了一單50億元的租賃住房REITs，但性質(zhì)上仍屬于A(yíng)BS，而不是公募REITs）。

第三方金融機構沒(méi)有退出通道，鐵獅門(mén)、凱德置地這種高杠桿的商業(yè)模式也就玩不起來(lái)。反而，持有的幾座萬(wàn)通中心，占用了寶貴的現金流，嚴重拖慢了萬(wàn)通擴張的步伐。

從2009年起，馮侖又開(kāi)干“立體城市”。什么是“立體城市”？百度百科是這么講的：在大約一平方公里的土地上，打造一個(gè)建筑面積約為600萬(wàn)平方米，可容納10到15萬(wàn)人口的中密度建筑群。

立體城市，通俗一點(diǎn)兒來(lái)講，跟我們現在講的產(chǎn)業(yè)小鎮、科技小鎮差不多?？赡苁菫榱吮苊庾屨J為是變著(zhù)花樣兒搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，馮侖展示的時(shí)候用了一些夸張的規劃設計理念，比如奇奇怪怪的建筑設計，空中種菜、養豬，這給他帶來(lái)了很多質(zhì)疑。

馮侖的算盤(pán)是，以立體城市的名義跟地方政府談下來(lái)一大塊地，然后批發(fā)給房地產(chǎn)公司，大家一塊兒來(lái)建。

問(wèn)題是，沒(méi)人買(mǎi)賬。這就像你在郊區開(kāi)了一個(gè)大型購物中心，但沒(méi)有主力店，吸引不來(lái)人，當然也就不好把鋪子租給中小商戶(hù)了。

所以，這事兒也就不好推動(dòng)了。

3從上述可以看出，不負“地產(chǎn)界的思想家”的稱(chēng)謂，馮侖對商業(yè)新模式的追求，孜孜不倦，永不停息。在他的眼里，沒(méi)有最完美，只有更完美。

聰明人愛(ài)用“杠桿”。不論是萬(wàn)通引入泰達，還是后來(lái)做中國的鐵獅門(mén)、凱德置地，還是做立體城市，馮侖都是想以自身的“能力”為支點(diǎn)，去整合別人的地和錢(qián)。

而在任何一項新業(yè)務(wù)遇到困難，難以進(jìn)入正反饋狀態(tài)，也就是良性循環(huán)時(shí)，馮侖就心生厭倦，移情下一個(gè)更完美、杠桿更高的新模式了。

36歲的比爾?蓋茨和61歲的巴菲特首次見(jiàn)面時(shí)，蓋茨的爸爸問(wèn)了他倆一個(gè)問(wèn)題：人一生中最重要的是什么？蓋茨和巴菲特在自己的小紙片上寫(xiě)的都是：focus（專(zhuān)注）。

碧桂園做到銷(xiāo)售收入第一，靠的是楊國強把大盤(pán)模式復制到鄉鎮一級。

而馮侖要是像楊國強那樣十年如一日，堅持把任何一件事“熬”下去，我想他一定能做出來(lái)一家不能說(shuō)偉大，但可能很優(yōu)秀的公司。

但可惜的是，馮侖專(zhuān)注于尋找世間最完美的商業(yè)模式，而沒(méi)有卷起褲腳，專(zhuān)注做一件事。

（BTW，我認為馮侖和潘石屹也都吃了“悲觀(guān)”的虧。他倆都是從上世紀90年代初海南房地產(chǎn)泡沫里死里逃生的人，對泡沫經(jīng)濟有嚴重的戒備心理，這就導致他們眼睜睜地錯過(guò)了住宅市場(chǎng)的“黃金時(shí)代”。）