即將于幾個(gè)月后卸任的周小川在關(guān)鍵時(shí)刻又說(shuō)了一個(gè)新名詞：明斯基時(shí)刻！要警惕！

簡(jiǎn)單概括一下，就是經(jīng)濟一直繁榮，大家都對未來(lái)比較樂(lè )觀(guān)，偏好不斷加杠桿購買(mǎi)各種資產(chǎn)，卻因某個(gè)事件擊穿市場(chǎng)信心導致資產(chǎn)價(jià)格暴跌，繼而引發(fā)一系列問(wèn)題。

這個(gè)時(shí)刻是所有人都不希望出現的，所以比較合理的方式是，在順風(fēng)順水的時(shí)候，需要一點(diǎn)“逆風(fēng)”讓人們冷靜冷靜，穩健一點(diǎn)。但很遺憾，很多發(fā)達經(jīng)濟體都有過(guò)這個(gè)明斯基時(shí)刻，我們雖然還未經(jīng)歷這個(gè)時(shí)刻，但它并不遙遠，因為房地產(chǎn)當前的情況并不樂(lè )觀(guān)。

請看下圖：

大家已經(jīng)看到了，居民負債余額/居民可支配收入已經(jīng)逼近100%了，意思就是說(shuō)大家的收入除去必要生活支出，幾乎全要拿出來(lái)還債。

還記得美國當年的樓市吧，2006年美國整個(gè)房貸構成中，A級和AA級的優(yōu)質(zhì)貸款占比不到10%，剩下BB級和B級的垃圾次級貸款占比超過(guò)90%，但市場(chǎng)仍然信心滿(mǎn)滿(mǎn)，實(shí)際上風(fēng)險已經(jīng)來(lái)到，而美聯(lián)儲的17次加息則直接刺破了這個(gè)泡沫，結果大家都看到了。

這就是個(gè)典型的明斯基過(guò)程，隨后的美聯(lián)儲不得不進(jìn)入長(cháng)期的QE過(guò)程，資產(chǎn)負債表不斷擴大，直到現在才逐步啟動(dòng)縮表。

周小川在這個(gè)時(shí)候提到“明斯基時(shí)刻”，顯然是在提醒大家要保持清醒的頭腦，別只想著(zhù)發(fā)財最終把自己賠進(jìn)去。這與之前人民日報提到的“灰犀?！备拍町惽?。

大家都想著(zhù)通過(guò)買(mǎi)房賺錢(qián)，但購房者的還款能力是分三六九等的，優(yōu)質(zhì)人士都買(mǎi)了房，房地產(chǎn)這個(gè)鏈條要想繼續玩下去，就得開(kāi)發(fā)更多的購房者，那些還款能力一般甚至較差的人也被吸引進(jìn)樓市。這個(gè)過(guò)程不斷重復，最終的結果就是還款能力差的購房者占所有購房者的比例不斷提高。

而我們的樓市投機之風(fēng)更甚，不僅是大量購房能力不足的剛需被入市，還有很多人到處借錢(qián)到處買(mǎi)房，買(mǎi)大量的房子。根本原因就是樓市一直很順利，中間因為政策收緊有過(guò)幾次磕絆，但都快速收復并走出更高的行情，這種歷史表現讓大家都太樂(lè )觀(guān)了，即使今年有歷史最強的收緊的信號也無(wú)法澆滅人們心中的欲望。

剛需因為不斷萎縮的房貸額度和不斷提高的房貸利率被擋住了，但那些炒房客卻通過(guò)豐富的手段繼續獲得資金，買(mǎi)房不止。

對于樓市來(lái)說(shuō)，“明斯基時(shí)刻”正在逼近的最直接表現是杠桿率不斷提高。而樓市卻又是最不能出現“明斯基時(shí)刻”的市場(chǎng)，因為它不像股市，真的是牽一發(fā)而動(dòng)全身。所以我理解周小川在現在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻拋出這個(gè)概念，實(shí)際上有兩個(gè)用意：

1、提醒所有市場(chǎng)主體（房企、購房者等）要穩健操作。

對于房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)水平要控制好，別到時(shí)候因為房子賣(mài)不出去，錢(qián)收不回來(lái)，又融不到錢(qián)，被不斷到期的債務(wù)拖垮。要知道今后兩三年是償債高峰期，同時(shí)又是房地產(chǎn)回歸常態(tài)的關(guān)鍵之年。

對于購房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房一定得是基于資金和需求的合理計算之后而做出的決定。不能搞不清楚需求就買(mǎi)房，也不能單純?yōu)榱速嶅X(qián)而買(mǎi)房。

2、政策肯定會(huì )做出反應，特別是貨幣層面。

萬(wàn)達為什么連續被三家國際評級機構下調評級，恒大融創(chuàng )等大房企為什么停止了大規模購地轉而降負債，央行為什么罕見(jiàn)支持北京等地商業(yè)銀行上調房貸利率？

這些動(dòng)作的背后就是央行主導的主動(dòng)降杠桿，它就是“逆周期因素”的一部分，讓大家冷靜冷靜，目的是盡力避開(kāi)“明斯基時(shí)刻”。它們的好處就是“軟”而不是“硬”，是“化解”而不是“刺破”。

所有這些都在主動(dòng)幫助人們扭轉預期：過(guò)去十余年的房?jì)r(jià)行情是不會(huì )延續下去了，別再“沖”進(jìn)樓市！