最新的房貸報告顯示，9月份全國首套房平均利率為5.22%，相當于基準利率1.06倍，環(huán)比8月上升了2.01%，同比去年9月的4.44%，上升了17.66%。在融360監測的35個(gè)城市首套房平均利率中，最低的為上海4.89%，最高為鄭州5.60%。

在全國35個(gè)城市的533家銀行中，9月有137家銀行首套房利率上升，占比25.70%；房貸利率下降的有13家銀行，占比2.44%；與上月持平的有367家銀行，占比68.86%。9月份，共有36家銀行分（支）行因額度等原因暫停受理房貸業(yè)務(wù)，比8月的29家增加了7家。

首套房貸利率最高上浮20%，銀行面臨額度不足問(wèn)題

一線(xiàn)城市中，依然只有上海首套房平均利率維持在基準以下，北廣深三城市的首套平均利率均已突破5.15%。二線(xiàn)城市房貸利率上浮城市范圍進(jìn)一步擴大，除廈門(mén)以外，其他主要城市都上漲到5%以上。從銀行方面看，一二線(xiàn)城市銀行房貸利率上浮幅度普遍維持在5%-10%之間，個(gè)別銀行突破20%。從銀行規模、性質(zhì)看，大型銀行資金成本較低，首套住房貸款利率上浮幅度也相對較小，普遍為基準利率上浮5%；中小型銀行資金成本壓力較大，首套住房貸款利率普遍為基準利率上浮10%或以上。

從國內信貸市場(chǎng)角度看，對于部分銀行，上半年信貸投放過(guò)快，下半年信貸額度相對少些，今年央行將控制房貸占比結構納入MPA考核，敦促銀行優(yōu)化信貸結構，合理控制房貸占整體業(yè)務(wù)比例和增速，導致銀行信貸投放受到較大約束，也是利率上浮的一個(gè)原因之一。

從全球信貸市場(chǎng)角度看，9月21日凌晨2點(diǎn)，美聯(lián)儲宣布從10月份開(kāi)始啟動(dòng)漸進(jìn)式被動(dòng)“縮表”。所謂的“縮表”就是縮減“資產(chǎn)負債表”，被動(dòng)縮表是指國債、MBS到期之后，美聯(lián)儲不完全“續作”，造成持有債券的被動(dòng)減少。美聯(lián)儲這一舉動(dòng)對中國影響最明顯的就是人民幣匯率，未來(lái)一段時(shí)間人民幣對美元的匯率，大趨勢應該是穩中有貶，但貶值的空間有限。

對于樓市來(lái)說(shuō)，美聯(lián)儲縮表從一定程度上加大了房?jì)r(jià)上漲的壓力，人們很有可能會(huì )為了保值選擇買(mǎi)房，使得原本供需不平衡的市場(chǎng)房?jì)r(jià)失控，控制房貸額度、提高房貸利率，就是為了避免這種情況發(fā)上而打的預防針。由此可見(jiàn)，國際信貸環(huán)境對房貸利率、額度的影響不容忽視。

定向降準并非貨幣寬松信號，為實(shí)體企業(yè)減負才是根本目的

不久前，有傳言說(shuō)央行將實(shí)施定向降準，有人認為這是貨幣政策轉向寬松的信號，然而從9月27日的國_務(wù)_院常_務(wù)_會(huì )議提出的要求看，定向降準的根本目的在于優(yōu)化信貸結構，通過(guò)減稅、定向降準等手段，鼓勵金融機構加大對實(shí)體企業(yè)的支持，讓更多的資金用于實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展，而不是流向房地產(chǎn)。目前，在銀行貨幣流動(dòng)性偏緊的情況下，小微企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)情況不穩定，其融資需求不受銀行待見(jiàn)，維持經(jīng)營(yíng)遇到資金問(wèn)題，不解決這些難題，實(shí)_體很難重振。

另外，9月份先后有多個(gè)城市出臺新的限制政策，加上去年的政策疊加，金融去杠桿的進(jìn)程取得了一定進(jìn)展，但還沒(méi)有結束，部分企業(yè)的債務(wù)問(wèn)題依然嚴峻，因此樓市穩健中性的貨幣政策依然會(huì )維持下去,利率一時(shí)半會(huì )降不下來(lái)。

供給端增加租賃住房的同時(shí)，控制住宅用地量穩定房?jì)r(jià)

隨著(zhù)北京共有產(chǎn)權新政的發(fā)布，我們向建立購租并舉的住房體系的方向又邁進(jìn)了一大步。與此同時(shí)，9月28日，國_土_部正式宣布全面啟動(dòng)利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，也就是說(shuō)城郊或者城中村的集體用地都要拿出來(lái)統一建造住房，用于出租。早在這之前，嚴控城市新增建設用地，16個(gè)城市土地新申報規模減半的措施也是出自國_土_部之手,其目的在于，在加快建設住房租賃住房的同時(shí)，要提高土地的利用率，這看似減少土地供應的做法，實(shí)際是為了增加供應。

據不完全統計，目前我國城鎮低效用地占到40%以上，農村空閑住宅達到10%—15%。處于低效利用狀態(tài)的城鎮工礦建設用地約5000平方公里，占全國城市建成區的11%。通過(guò)控制新土地的申報量，來(lái)盤(pán)活已有土地的利用效率。今年以來(lái)，已對16個(gè)城市進(jìn)行了“建設用地土地核減”，共計4541.9公頃。以深圳為例，依靠舊改、棚改等手段釋放存量土地，緩解庫存不足的住房供應問(wèn)題，從而間接地抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

不過(guò)土地和房?jì)r(jià)的微妙關(guān)系歷來(lái)就很緊密，以目前的條件，住宅用地占比的降低也會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生不利影響。

2012年-2013年住宅用地占比逐年降低，但2015年-2016年住房用地占比降低了4%左右，但房?jì)r(jià)上漲幅度最大。同樣以深圳為例，2016年房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)50%，住宅用地供應也創(chuàng )下歷史最低，供需矛盾的問(wèn)題依然嚴峻。雖然避免土地流向房地產(chǎn)的意圖是好的，但在住房租賃體系還沒(méi)有完善的情況下，在短期內，房?jì)r(jià)上漲的壓力依然存在，特別是人口眾多、住房需求旺盛的一二線(xiàn)城市，如果不采取政策控制的話(huà)，也許房?jì)r(jià)還會(huì )迎來(lái)下一波上漲。

融360說(shuō)房君認為，在一系列外部因素的刺激下，房?jì)r(jià)上漲的可能性并沒(méi)有完全消除，穩健中性的貨幣政策將持續下去，購房人在買(mǎi)房前要從時(shí)間成本、資金成本多方面考慮，房貸放款時(shí)間變長(cháng)已經(jīng)成為常態(tài)，時(shí)間從一個(gè)月到半年不等，同時(shí)臨近年底，銀行放款額度吃緊，能否成功放款都成為問(wèn)題，說(shuō)不定等了幾個(gè)月后會(huì )得到無(wú)法放貸的答復，這是最傷人心的結果。