“至少有十個(gè)企業(yè)和我聊。他們基本處在三百億（銷(xiāo)售規模）左右，五百億不到，但五年以后的目標都是三千億。這十家如果都做到了，他們的總量是三萬(wàn)億，現在前十房企總量已經(jīng)是三萬(wàn)億，這就是六萬(wàn)億。（房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售總量）總共才十萬(wàn)億，只剩下四萬(wàn)億了，答案很顯然，就是通過(guò)并購。因為總量就在這兒，地拿不到了。這就是此消彼長(cháng)的情況，倒逼競爭加大?！鄙虾Ｆ袗傎Y產(chǎn)管理有限公司創(chuàng )始人、CEO陳凱在易居沃頓第六期中國房地產(chǎn)實(shí)戰研修項目上這樣表示。

陳凱所言非虛。從公開(kāi)數據看，房企正在加速規模擴張。2016年，恒大、碧桂園、萬(wàn)科實(shí)現全年銷(xiāo)售金額突破3000億。但在2017年，碧桂園和萬(wàn)科僅用7個(gè)月時(shí)間便跨過(guò)這一大關(guān)。

中國指數研究院發(fā)布的《2017上半年品牌房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排行榜》報告顯示，截至6月30日，銷(xiāo)售額超過(guò)50億的企業(yè)達到126家，比去年同期增加了11家，銷(xiāo)售額共計36220億元，約占全國市場(chǎng)份額的62%。萬(wàn)科、碧桂園、恒大邁過(guò)兩千億門(mén)檻，綠地、保利、中海、融創(chuàng )緊隨其后邁進(jìn)千億陣營(yíng)，再次呈現強者恒強的行業(yè)定律。

（圖源網(wǎng)絡(luò ) 僅作配圖）

規模焦慮癥

陳凱認為，當前階段，銷(xiāo)售規模在100億到300億之間的房企最著(zhù)急。

“現在開(kāi)薪水最高的就是一百億到三百億（銷(xiāo)售規模）的企業(yè)，因為他們想長(cháng)大；碧桂園（規模）有理由再長(cháng)大。（企業(yè)非常關(guān)注）管理精度是因為大家現在不打價(jià)格戰了，但地價(jià)還在漲。過(guò)去膽子大就行，買(mǎi)貴的地就行了，現在還得藝高。尤其是現在一些城市還限價(jià)，但地價(jià)并不便宜。我特別想知道這些高價(jià)拿地的企業(yè)怎么掙錢(qián)，現在在上海連車(chē)位都有價(jià)格了，這就是新監管體系下的市場(chǎng)生存狀態(tài)。當這門(mén)生意大家都覺(jué)得買(mǎi)就是掙錢(qián)的時(shí)候一定是有問(wèn)題的，所以才會(huì )出現很多并購?！彼@樣反思道。

隨著(zhù)調控逐級深入，房地產(chǎn)總量規模天花板愈發(fā)明顯，強者恒強的局面被再次強化。據公司披露，萬(wàn)科今年前7個(gè)月累計實(shí)現銷(xiāo)售面積2117.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額3127.4億元；碧桂園今年前7個(gè)月公司連同其合營(yíng)和聯(lián)營(yíng)公司，共實(shí)現合同銷(xiāo)售額約人民幣3339.0億元，合同銷(xiāo)售建筑面積約3695萬(wàn)平方米（其中權益所有人應占合同銷(xiāo)售金額及合同銷(xiāo)售建筑面積分別約為人民幣2403億元及2760萬(wàn)平方米）。

據觀(guān)點(diǎn)指數統計，1-7月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額TOP100榜單中，TOP10房企合約銷(xiāo)售占整個(gè)榜單的45.43%，而在TOP10以外，越往后房企間銷(xiāo)售規模差距越小，基本在50億以?xún)取?/p>

不僅如此，從拿地數據看，市場(chǎng)也明顯呈現強者恒強局面。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，2017年前7個(gè)月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達12651億。與2016年前7月50大房企拿地金額7457.78億對比，漲幅達70%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“當前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現兩大特征：一是城市與企業(yè)會(huì )發(fā)生深度分化；二是優(yōu)秀房企和優(yōu)秀城市運營(yíng)商的春天，但卻是落后房企的冬天。在這一輪洗牌中，眾多沒(méi)有特色的中小房企將迅速退出歷史舞臺或被收購，而一大批前瞻變革、現金為王的房企會(huì )適者生存，繼續生長(cháng)?！?/p>

“誰(shuí)是這個(gè)行業(yè)最后的贏(yíng)家？要不就是大而強，要不就是小而美，居間的房企就是產(chǎn)品和服務(wù)并重?！标悇P說(shuō)。

平衡規模與利潤

陳凱認為，房企之所以追求規模，是因為規模決定企業(yè)的市場(chǎng)地位和價(jià)值。ROE就是股東回報、資本回報兩個(gè)都要，不能說(shuō)先放棄利潤把規模做大，這樣的發(fā)展是有限的。

市場(chǎng)表現亦如此。大房企因為資金成本等優(yōu)勢，加之布局合理，成長(cháng)速度更加迅速。增加現金流和降低融資成本亦是對抗市場(chǎng)下行風(fēng)險的利器。2016年，具有品牌優(yōu)勢、布局優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、開(kāi)發(fā)能力優(yōu)勢的標桿企業(yè)也是通過(guò)兼并收購、入股地產(chǎn)企業(yè)來(lái)增加土地儲備，并布局多元化投資。

中原地產(chǎn)研究中心統計顯示，截至7月31日，發(fā)布2017年上半年業(yè)績(jì)預告的上市房企合計65家，占A股上市房地產(chǎn)公司總數50%左右。整體看，雖然樓市調控重壓，但市場(chǎng)表現依然樂(lè )觀(guān)，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與金額刷新歷史同期紀錄，預計2017年這兩項數據將再創(chuàng )造歷史紀錄。從房企數據看，65家房企中合計有46家企業(yè)利潤出現上漲，其中有32家預增，10家預盈。

Wind數據顯示，截至8月6日，56家發(fā)布上半年業(yè)績(jì)預告的上市房企中，6家預減，18家虧損。預減和虧損的上市房企基本被中小型房企包攬。

例如中房地產(chǎn)預計上半年虧損7000萬(wàn)元。公司表示，因新項目拓展、銷(xiāo)售擴大、增加人員配置等因素，導致銷(xiāo)售費用較上年同期增加4100萬(wàn)元，管理費用同比增加2400萬(wàn)元。津濱發(fā)展預計上半年虧損3000萬(wàn)-500萬(wàn)元。公司表示，去年同期受房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖影響銷(xiāo)售情況良好，而今年公司項目處于開(kāi)發(fā)建設階段，無(wú)新增可結算收入。世榮兆業(yè)預計上半年虧損1500萬(wàn)-800萬(wàn)元，主要在于可結轉商品房銷(xiāo)售收入減少。

陳凱表示，當前房地產(chǎn)企業(yè)如果要開(kāi)發(fā)，規模要跑起來(lái)，無(wú)非是要解決土地和資本問(wèn)題，解決組織和周轉問(wèn)題?，F在地難拿，因此要聚焦解決地的問(wèn)題。利潤率無(wú)非就是成本和定價(jià)，企業(yè)的資金來(lái)源于規模，規模又來(lái)源于周轉率，當這兩項被鎖定，剩下的就是拿到地賺錢(qián)。規模與利潤平衡很難，而把周轉加快可能會(huì )使一個(gè)中等規模企業(yè)迅速躋身行業(yè)前十甚至前二十。