廣州在左、深圳在右，地處粵港澳大灣區中間，Z城的地價(jià)逐年走高。我的開(kāi)發(fā)商爸爸是國內一家百強上市房企，兩年前從北方馬不停蹄地趕來(lái)，在Z城樓面價(jià)剛破萬(wàn)時(shí)拿到一塊占地10萬(wàn)平方米的住宅土地，總價(jià)近30億元。

即便是規模房企，30億元的總地價(jià)也不是開(kāi)發(fā)商爸爸能夠輕易承擔的。房地產(chǎn)行業(yè)總是很缺錢(qián)，不管是TOP100還是TOP10，做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)斷沒(méi)有不借錢(qián)的道理。

但銀行對開(kāi)發(fā)貸要求高，要求四證到手，還要求30%的自有資金。怎么樣能在拿地時(shí)就借到錢(qián)呢？開(kāi)發(fā)商爸爸想到了辦法，給我找來(lái)一位金主爸爸——一家房地產(chǎn)私募基金。

在民間資本活躍的珠三角，傳統制造業(yè)利潤逐年下滑，維持3%－4%的毛利率都很艱難，房地產(chǎn)行業(yè)毛利相對較高，專(zhuān)注于房地產(chǎn)項目的基金公司拿著(zhù)現金嗅著(zhù)土地的味兒就來(lái)了。

一個(gè)缺錢(qián)，一個(gè)缺項目，兩位爸爸一拍即合。30億的拿地款，按照1：5的融資配比，完全hold住了土地款，項目總經(jīng)理老王大手一揮：不找銀行借錢(qián)了。

雖然金主爸爸借錢(qián)的成本在10%以上，比開(kāi)發(fā)貸高，但好處也顯而易見(jiàn)，可以通過(guò)“明股實(shí)債”的方式優(yōu)化資產(chǎn)負債表，上市房企需要一張漂亮的財報給投資者交代。項目權益比例在賬本上顯示的是51:49，開(kāi)發(fā)商爸爸占了大股，還不用出大錢(qián)，這是一個(gè)“開(kāi)發(fā)商爸爸吃肉，金主爸爸喝湯”的劃算買(mǎi)賣(mài)。

土地購置款搞定后，項目就順利啟動(dòng)了。建安費用雖沒(méi)有土地貴，但按照每平方米2000元的造價(jià)，大約5.6億元的工程款在開(kāi)發(fā)期間也是不小的壓力。

這一次，救場(chǎng)的是施工方，在這個(gè)行業(yè)，施工方墊資是潛規則，開(kāi)發(fā)商爸爸不用嚴格按照合同中寫(xiě)的按項目形象進(jìn)度（出正負零、封頂、竣工三個(gè)節點(diǎn)）付款，半年到一年付款都是可以接受的。

厚道的施工方開(kāi)著(zhù)推土機、墊著(zhù)資進(jìn)場(chǎng)了?！敖o錢(qián)的都是大爺”，技術(shù)總工老徐在朋友圈打出這句話(huà)后，深呼吸，然后逐字刪掉，打開(kāi)豆瓣日記開(kāi)始寫(xiě)《搬磚狗的怕與愛(ài)》。

避開(kāi)了建安費，建設期還算順利，6個(gè)月后，房子建出地面，老王順利拿到我的預售證，憑著(zhù)金主爸爸的錢(qián)成功撐到了銷(xiāo)售期。

10個(gè)月后的開(kāi)盤(pán)前夕，第一次重大危機出現。

2016年10月初，全國開(kāi)始限購限貸。Z城也在黃金周剛結束時(shí)提高首套房和二套房首付比例，原計劃每平方米賣(mài)兩萬(wàn)，回款一半就可覆蓋所有借款，調控政策突然襲擊，焦急的老王領(lǐng)著(zhù)員工連續幾天開(kāi)會(huì )討論要不要降價(jià)。

轉機出現在1個(gè)月后，廣州荔灣區廣鋼新城在11月連續出讓3塊新宅地，成交單價(jià)突破4萬(wàn)元，提振了緊鄰荔灣區的Z城。老王盼來(lái)了曙光，硬著(zhù)頭皮維持原定價(jià)，在11月下旬正式開(kāi)盤(pán)，終于迎來(lái)了我亮相的那一天。

臨近新年是傳統的樓市淡季，好在全國樓市熱潮還未完全散去，開(kāi)盤(pán)當天人潮涌動(dòng)，11月的南方甚至有些燥熱，老王給同行好友發(fā)了條微信：“廣州救了我?！?/p>

截至去年年底，一期開(kāi)盤(pán)去化約90%，一期銷(xiāo)售建面占總建面的16%，回款12億元，此時(shí)離回款一半、覆蓋借款還剩大約20億元。

過(guò)完新年，萬(wàn)物復蘇，老王拿著(zhù)一部分回款交給公司投資下一個(gè)項目，這時(shí)更大的危機又來(lái)了。

3月份，Z城關(guān)閉了網(wǎng)簽，這對老王來(lái)說(shuō)無(wú)異于晴天霹靂。而此時(shí)公司已在Z城花費10個(gè)億又拿了一塊較小幅的地塊。

老王滿(mǎn)世界打聽(tīng)管理部門(mén)什么時(shí)候能夠松口。4月，消息來(lái)了，我作為公司在Z城唯一的在售樓盤(pán)，拿到了一套珍貴的網(wǎng)簽名額。老王苦笑著(zhù)對好友講：“這要是私人老板早就完蛋了，還好我們扛得住?！?/p>

銷(xiāo)售回款是生命線(xiàn)，只銷(xiāo)售不回款就是要了老王的命。我的二期開(kāi)盤(pán)計劃暫時(shí)擱淺，但項目一旦開(kāi)工，就很難停工，貸款利息和成本付現都要繼續，現金流出將在今年底達到高峰，于是我開(kāi)始了艱難的扛周期過(guò)程。

置換了一部分舊有債務(wù)之后，老王拿著(zhù)一部分股權，換來(lái)了更多的金主爸爸——股權投資人，爸爸們抱團取暖，希望能挺過(guò)這個(gè)寒冬。

更大的恐懼是這個(gè)“寒冬”不知有多遠，銷(xiāo)售回款周期越長(cháng)，IRR（內部收益率）越低，我會(huì )變得越來(lái)越不值錢(qián)。

還有一件事情讓老王怎么也想不通，今年2月，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )研究發(fā)布《4號文》，禁止私募產(chǎn)品通過(guò)銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權等方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域?！霸趺匆郧昂戏ǖ氖?，今年就違法了呢？”老王欲哭無(wú)淚。

實(shí)際上“明股實(shí)債”因為攜帶具有剛性?xún)陡兜某閷蠀f(xié)議，原本償付就會(huì )有風(fēng)險，只是這種風(fēng)險在樓市上升期容易被忽略。一旦回款出現問(wèn)題，抽屜協(xié)議無(wú)法履行，債權方在法律上很容易被判為股權方，繼而承擔不必要的責任，引起連鎖反應。

此前，銀行也樂(lè )于放貸給有上市公司背景的PE（私募股權基金），讓他們完成回購，同樣是“明股實(shí)債”，只要求PE把收購后的股權質(zhì)押給銀行，約定到期回購這些股權?，F在，這種債權模式正在受到監管。

“WinterIsComing…”老王在朋友圈發(fā)了這句話(huà)之后，心如止水，突然有了退休的念頭。好在家里新添的二胎幫他及時(shí)打住了這個(gè)想法，“再等等，我們扛得住?！崩贤跸?。