[摘要]等待拆遷的黎二村不是孤例，這背后，是溫州市從去年啟動(dòng)的聲勢浩大的“大拆大整”專(zhuān)項行動(dòng)。

鹿城區洪殿街道黎二村是溫州市著(zhù)名的城中村，距溫州的黃浦江——甌江南岸不足800米，距市區最貴豪宅鹿城廣場(chǎng)2.7公里。

黎二村幾十幢破舊的居民樓在兩個(gè)月之后會(huì )被夷為平地，一些極為破舊的房子被鑒定為C級危房，必須在規定時(shí)間內盡快“清租”，而D級危房則被貼上了封條，不得住人。

黎二村的房?jì)r(jià)目前約為1.5萬(wàn)元/平方米，根據鹿城區采用的貨幣化安置方案，居民可獲得2萬(wàn)元/平方米的補償。這讓拆遷工作幾乎沒(méi)有阻力。

如無(wú)意外，這批手握現金的拆遷戶(hù)，會(huì )形成大量新增置業(yè)需求。之前，已有很多溫州拆遷戶(hù)走進(jìn)售樓處。去年個(gè)別新開(kāi)盤(pán)項目中，持拆遷補助的購房者占比一度高達50%，一些改善型樓盤(pán)中，拆遷戶(hù)比例也達20%-30%。

等待拆遷的黎二村不是孤例，這背后，是溫州市從去年啟動(dòng)的聲勢浩大的“大拆大整”專(zhuān)項行動(dòng)。

“大拆大整”

“大拆大整”包含城鄉危舊房治理改造、“四無(wú)”生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位集中整治、違法建筑拆除、城中村改造、流動(dòng)人口管理、出租房整治、市區舊市場(chǎng)搬遷整治提升、雙嶼綜合整治等八方面內容?！按蟛鸫笳莻€(gè)民生工程，但是影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)?！睖刂菔蟹康禺a(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀人協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳德賺說(shuō)。

為了推動(dòng)拆遷力度，在貨幣化安置時(shí)，溫州政府給出了明顯高于房屋市場(chǎng)價(jià)的現金補償。

記者采訪(fǎng)中了解到，當地一居民位于鹿城最核心地段的幾套舊房被拆，共計約1000平方米，獲得3600萬(wàn)元賠償，補償標準幾乎等同于周邊在售新房 （詳細信息）均價(jià)?！叭绻x擇實(shí)物安置，要四五年后拿到房子，政府一次性給出現金安置，等于是以5年后這一地區的房?jì)r(jià)進(jìn)行收購，這很容易讓人接受?！敝辛旱禺a(chǎn)甌紹區域公司董事長(cháng)馮植解釋。

按照溫州政府此前的指導政策，拆遷戶(hù)如果一年內在市區范圍內購買(mǎi)商品房或者有產(chǎn)權的安置房，最多還可獲得10%的購房補助。

官方數據顯示，2016年溫州市區房屋征收貨幣化安置達到3423戶(hù)，貨幣化安置比例從2015年2.6%提升到2016年23.98%。

截至目前，甌海區的貨幣化安置升至13%，同比提高8%，預計今年全區貨幣化安置比例將提到40%。而鹿城區今年的貨幣化安置比例目標是50%。

今年，市區計劃完成24000戶(hù)以上城中村改造任務(wù)，如果達到50%的貨幣化安置，至少會(huì )產(chǎn)生1萬(wàn)戶(hù)手握豐厚現金的家庭。

該政策曾直接推動(dòng)了一些樓盤(pán)的去化。位于溫州市平陽(yáng)縣的濱江豪庭有1000套房源推向市場(chǎng)，2015到2016年只賣(mài)掉了30套。2016年11月，它成為溫州市官方號召項目，如果在拿到拆遷款的6個(gè)月內購買(mǎi)濱江豪庭，可以獲得政府10%的補貼?！耙灰怪g，去化就完成了?！敝槿耸空f(shuō)。

溫州市委黨校和中國社科院社會(huì )學(xué)研究所共同推出的《2017年溫州藍皮書(shū)》指出，貨幣化安置對商品房交易的推動(dòng)不可忽視。

截至2016年11月，龍灣區近3000戶(hù)安置對象中超過(guò)1/3領(lǐng)取了10%的購房補貼，這一人群占據了龍灣區住房成交量的23.5%。

對政府來(lái)說(shuō)，貨幣化安置的好處明顯，按照鹿城區區委書(shū)記李無(wú)文的話(huà)，“騰出的土地可以及時(shí)上市拍賣(mài)”。

庫存告急

拆遷戶(hù)成了開(kāi)發(fā)商競相爭取的客戶(hù)。

去年開(kāi)盤(pán)的中梁首府壹號 （詳細信息）院，據統計有20%-30%的客戶(hù)為拆遷安置購房；接近碧桂園的人士透露，碧桂園在溫州的第一個(gè)項目，持拆遷補助購房的人占比達50%?！稖刂菟{皮書(shū)》認為，城中村改造簽約安置有購房需求的比例在60%-80%；短期內市區商品房?jì)r(jià)格幾乎不會(huì )下降。

因此，去年溫州樓市 （詳細信息）經(jīng)歷了有史以來(lái)成交量的最高峰。據朗兆市場(chǎng)研究中心數據，2016年溫州商品房供應套數54000套，同比上漲了45.79%；商品房成交套數64872套，同比上漲50.28%。改善需求爆增，市區成交住宅中，144平方米以上的占到65%?！皬?015年下半年開(kāi)始，溫州樓市開(kāi)始復蘇，目前價(jià)格整體較為溫和、健康?！瘪T植表示，即使在全國房地產(chǎn)空前火爆的2016年，溫州的表現依然平穩。

馮植所在的中梁地產(chǎn)，是溫州的龍頭房企，曾號稱(chēng)溫州每賣(mài)三套房就有一套是中梁的，對當地市場(chǎng)極為熟悉?！拔覀兎治鲞^(guò)客源，市場(chǎng)基本上靠本地自用為主。今年成交有可能超過(guò)去年，主要就是大拆大整帶來(lái)的大量需求?！?/p>

一個(gè)不容忽略的現狀是，多位當地人士告訴記者，目前溫州樓市的實(shí)際庫存去化周期已經(jīng)降低到3-3.5個(gè)月，基本上處于無(wú)房可售的狀態(tài)。

極低的庫存讓外來(lái)房企虎視眈眈。4月24日，恒大以17億元拿下了溫州縣級市瑞安的90畝商住地塊，使瑞安的商住樓面價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米。6月29日，恒大和碧桂園在瑞安塘下鎮塘口村的土拍會(huì )上正式對決，歷經(jīng)3小時(shí)106輪報價(jià)，雙方將單價(jià)從起始的4100元抬升至8900元。

目前旭輝、融創(chuàng )、金茂等諸多品牌房企都有進(jìn)軍溫州的意向，金茂就很有可能在甌江口新區拿下大規模地塊進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)。

馮植表示，本土房企并不懼怕和外來(lái)大鱷的競爭，“但也擔心，隨著(zhù)他們的進(jìn)入，會(huì )刺激地價(jià)大幅提高?！?/p>

由于歷史原因，近期以來(lái)的土地火熱并未體現在房?jì)r(jià)上?！巴恋匾鐑r(jià)率很高，但房?jì)r(jià)很難漲得起來(lái)，因為溫州市民已經(jīng)不愿買(mǎi)太貴的房子?！标惖沦嵎治稣f(shuō)。

成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)

這個(gè)經(jīng)歷過(guò)房?jì)r(jià)第一、又一夕腰斬的城市，傷痛的記憶揮之不去，控風(fēng)險的意識似乎也根深蒂固，無(wú)論是政府，還是買(mǎi)房人。

溫州第一豪宅鹿城廣場(chǎng)最高峰時(shí)單價(jià)近10萬(wàn)元，目前在售二手房單價(jià)不足5萬(wàn)元。

價(jià)格腰斬幾乎是溫州每個(gè)樓盤(pán)的“噩夢(mèng)”?！霸瓉?lái)溫州人不是一層一層買(mǎi)，而是一幢一幢買(mǎi)?，F在變得十分謹慎和理性，他們被傷得太深了?！睖刂葜行∑髽I(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì )會(huì )長(cháng)周德文說(shuō)，炒房團已經(jīng)基本絕跡。這一說(shuō)法得到了所有受訪(fǎng)人士的印證。

現在，溫州人的儲蓄存款出現持續攀升的勢頭。溫州銀監分局的數據顯示，溫州銀行業(yè)金融機構本外幣存款余額已突破1萬(wàn)億元大關(guān)。

和房地產(chǎn)一樣，溫州的實(shí)體經(jīng)濟正在卸去過(guò)去的重擔。溫州銀監分局統計，溫州銀行業(yè)金融機構的不良貸款余額和不良率從2015年開(kāi)始出現持續“雙降”。

《溫州白皮書(shū)》認為，通過(guò)一段時(shí)期消化，當前溫州金融風(fēng)險已現消退跡象，呈現后危機時(shí)期特征。

房地產(chǎn)抽干實(shí)體經(jīng)濟的現象，在溫州是真實(shí)存在過(guò)的——這一度讓房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟都陷入過(guò)深淵。

2010年11月29日，溫州師范學(xué)院操場(chǎng)作為住宅用地掛牌出讓?zhuān)馁u(mài)價(jià)格從19.5億元喊到37億元，被置信地產(chǎn)拿下，成為當時(shí)全國總價(jià)地王，3.7萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)紀錄，在溫州至今未破。獲勝者置信地產(chǎn)集合了108個(gè)溫州企業(yè)主，被看作是實(shí)業(yè)家抱團炒房的典型案例。

時(shí)至今日，這個(gè)名為“置信原墅 （詳細信息）”的項目還有36套剩余房源，標價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米。最低時(shí)，它的售價(jià)是3.5萬(wàn)元/平方米，比樓面價(jià)還低2000元，一位熟悉項目的人士告訴記者，這個(gè)項目虧了15億元。

“溫州是成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)?！敝艿挛恼f(shuō)。

多年來(lái)，溫州地方財政對房地產(chǎn)的依賴(lài)難以擺脫。2014年一份《45個(gè)樓市限購城市土地財政依賴(lài)度分析報告》指出，溫州屬于對土地財政依賴(lài)度較高的城市之一，依賴(lài)程度超過(guò)80%。在財政收入慘淡的2012年，溫州甚至一次性推出3220畝土地，彼時(shí)的溫州市長(cháng)陳金彪親自出面當推銷(xiāo)員。

記者綜合溫州統計局和當地民間研究機構的數據，2013年溫州市土地出讓收入450億元，財政收入566億元，土地收入占財政收入比例高達79.5%；而2016年土地收入348億元，財政收入724億元，占比48%。

風(fēng)險警示

如今，經(jīng)過(guò)4年多低位盤(pán)整，溫州樓市終于成了一個(gè)看似正常的市場(chǎng)，但它背后依然暗流涌動(dòng)。

記者從溫州住建委了解到，給房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng )造了大量需求的“大拆大整”將在2017年底收尾，進(jìn)入全面建設階段。而10%的購房補貼政策在今年4月已被取消。

高額的補償讓政府背負巨大壓力。以鹿城區為例，若要完成核心片區城中村改造，政府需要支持回購資金1000億元。

有跡象顯示，貨幣化安置的資金并不能全部馬上到位。鹿城區的最新拆遷補償政策顯示，如果到了領(lǐng)取收購款當天，居民同意推遲3-6個(gè)月取款，可額外獲得收購總額5%的獎勵；若同意推遲6-9個(gè)月取款，可再獲得額外10%的獎勵?！斑@等于是政府以10%的年利率向人們借債”。

土地出讓金或可為政府解渴。

從8月開(kāi)始，通過(guò)大拆大整獲得的土地將陸續推向市場(chǎng)。如無(wú)意外，橫瀆舊村地塊將首先進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)，2016年，“橫瀆速度”成為溫州舊改的標桿，13臺挖掘機日夜不停，18天拆除了21萬(wàn)平方米房屋。

多位當地房地產(chǎn)人士證實(shí)，下半年溫州土地市場(chǎng)會(huì )推出1200畝土地，幾乎是上半年供應量的兩倍。

3月24日，溫州24畝土地出讓曾引起政府警覺(jué)。大發(fā)地產(chǎn)以溢價(jià)率83%拿下溫州綠軸地塊，如此高的溢價(jià)率已多年未見(jiàn)，2.4萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)更與周邊新盤(pán)價(jià)持平。而且拍賣(mài)會(huì )上的參與者們——碧桂園、融創(chuàng )、保利、華潤等全國前十強的房企甫一出現，就讓溫州土地市場(chǎng)出現強烈震蕩。

記者獲悉，第二天，政府將主要開(kāi)發(fā)商和相關(guān)機構召集起來(lái)開(kāi)會(huì )。政府告訴與會(huì )者，這樣的迷你地塊將不會(huì )再出現，今后會(huì )以大宗出讓為主。更重要的是，政府表示要“嚴控房?jì)r(jià)”，并責令相關(guān)單位馬上制定調控政策，隨時(shí)準備發(fā)布。

“住建局不允許開(kāi)發(fā)商私自漲價(jià)，調控網(wǎng)簽節奏，比如簽了一批高價(jià)房，接下來(lái)就會(huì )再安排一批相對低價(jià)的房源，從而拉低全市成交均價(jià)?！敝槿耸客嘎?。

記者了解到，旭輝、融創(chuàng )、金茂等房企躍躍欲試，把下半年視為進(jìn)入溫州的最好契機。它們的加入會(huì )給溫州樓市帶來(lái)怎樣的影響，還不得而知。一旦土地市場(chǎng)變熱，溫州能否打贏(yíng)價(jià)格保衛戰，避免泡沫的歷史重演，將是擺在城市管理者面前的難題。