臺海網(wǎng)8月13日訊 （海峽導報記者 陳捷 實(shí)習生 姚旺/文 陶小莫/漫畫(huà)）購買(mǎi)小產(chǎn)權房有哪些風(fēng)險？近日，市民王先生及其妻子張女士向導報記者反映，他們夫妻二人因購買(mǎi)了一棟小產(chǎn)權別墅，打了好幾年的官司。

原來(lái)，王先生及其妻子張女士二人于十多年前在廈門(mén)島內買(mǎi)了一套只有使用權的小別墅，當時(shí)房?jì)r(jià)不高，一棟別墅僅售55萬(wàn)元。然而，等到王先生夫妻二人裝修入住多年，房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲多倍之后，開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)“合同無(wú)效”，要收回房產(chǎn)。

雖然，這起案件開(kāi)發(fā)商二審輸了沒(méi)有討回房產(chǎn)，但是，法律專(zhuān)家提醒說(shuō)，使用權轉讓合同有效只能保護買(mǎi)房人的合同利益，并不能推定買(mǎi)受人取得了房子的物權。在現行的制度下，“小產(chǎn)權房”仍然難以取得登記，之后遭遇到拆遷賠償、房子抵押、房子贈送、繼承等，都難以得到現行法律的可靠保證。

遭遇：入住別墅多年后，開(kāi)發(fā)商要“收回”

“從簽訂合同到現在，房子價(jià)格上漲多倍。開(kāi)發(fā)商現在要收回，還想以原價(jià)拿回去，這是不講誠信！”王先生說(shuō)，即使開(kāi)發(fā)商想要解除合同，那也應該重新估價(jià)，怎能按原價(jià)收回去?據王先生說(shuō)，他是2001年時(shí)看到了一則別墅出售的房產(chǎn)廣告，經(jīng)了解后他和妻子張女士都非常滿(mǎn)意。當年6月，王先生的夫人張女士與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《房屋使用權轉讓合同書(shū)》，以55萬(wàn)元的價(jià)格購得一棟別墅，還有其附屬儲物間、屋頂露臺、花園、車(chē)位，不過(guò)都是只有使用權。依據合同約定，次年1月1日交房。

購房前，王先生了解到，自己所買(mǎi)的別墅所在的地塊原屬當地村委會(huì )，實(shí)際上是俗稱(chēng)的“小產(chǎn)權房”。因此在簽訂合同時(shí)，王先生沒(méi)有要求開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)權利證書(shū)，但雙方簽的合同中約定轉讓的是“房屋使用權”。

交房后，王先生本以為可以就此安心地享受別墅生活了，可沒(méi)想到到了2015年，自己平靜的生活忽然被打破了。據王先生說(shuō)，兩年前開(kāi)發(fā)商提出，當初雙方簽的轉讓合同無(wú)效，要將別墅原價(jià)收回。

爭議：使用權轉讓合同，合法有效嗎？

因當年購房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同的是張女士，2015年12月，開(kāi)發(fā)商將王先生的妻子張女士告上法庭，訴訟請求確認當時(shí)簽訂的《轉讓合同書(shū)》無(wú)效。

當時(shí)，開(kāi)發(fā)商起訴認為，訟爭合同非法轉讓集體土地，違反了我國相關(guān)法律規定，因此合同無(wú)效。

不過(guò)，王先生的妻子張女士反駁說(shuō)，根據物權法的規定，所有權轉讓必須到政府登記，沒(méi)有登記就不能算是所有權的轉讓?zhuān)荒芩闶鞘褂脵噢D讓?zhuān)褂脵噢D讓是合法的。

這一案件歷經(jīng)兩審，最終，去年6月份，廈門(mén)中院作出二審判決，認定張女士與原告開(kāi)發(fā)商簽訂的《房屋使用權轉讓合同書(shū)》合法有效，駁回了原告開(kāi)發(fā)商的訴訟請求，張女士勝訴。

法官說(shuō)法

“誠實(shí)信用”是基本原則

為何二審判決認定本案的使用權轉讓合同有效？對此，廈門(mén)中院在判決書(shū)中指出，有三大原因。

首先，在現代社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)中，維護交易安全，鼓勵和促進(jìn)交易已成為合同法的基本價(jià)值取向之一，這就使得合同法對信賴(lài)利益保護成為理所應當。也正因為如此，現行法律法規和司法解釋也堅持以“盡量使合同得以生效”為基本精神，對認定合同無(wú)效慎之又慎。本案當中，現行法律、行政法規并未禁止房產(chǎn)的使用權之轉讓。因此，不應據此認定本案訟爭合同無(wú)效。

其次，訟爭房產(chǎn)所在土地為農村集體所有，依法不得出讓、轉讓?zhuān)撘幎ㄏ滇槍ν恋氐摹八袡唷?，以維護我國的集體土地所有制。但是，本案中，開(kāi)發(fā)商轉讓的系訟爭房產(chǎn)的“使用權”，而非“所有權”，并非法律、法規所禁止之事項。

再次，誠實(shí)信用原則和公平原則作為民法兩大基本原則，尤其是誠實(shí)信用原則，被奉為現代民法的最高指導原則。本案中，《房屋使用權轉讓合同書(shū)》簽訂至今已十年有余，訟爭房產(chǎn)使用價(jià)值遠超協(xié)議簽訂時(shí)的價(jià)值，如簡(jiǎn)單認定《房屋使用權轉讓合同書(shū)》無(wú)效，無(wú)疑縱容違約，抑善揚惡，有違民法誠實(shí)信用原則和公平原則。

因此，二審判決認為《房屋使用權轉讓合同書(shū)》性質(zhì)為使用權轉讓合同，不違反法律強制性規定，應認定為有效合同。

律師提醒

買(mǎi)小產(chǎn)權房，能不能退房？

購買(mǎi)小產(chǎn)權房，事后反悔能不能退房？對此，福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師說(shuō)，因小產(chǎn)權房本身屬于限制性轉讓的房屋類(lèi)型，如果業(yè)主不符合小產(chǎn)權房的購買(mǎi)資格，則雙方簽訂的小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，無(wú)法發(fā)生物權變動(dòng)的法律效力，不能取得房屋的所有權。如果業(yè)主后悔了，可以和出售方協(xié)商退房退款。協(xié)商不成的，可以訴至法院。至于損失承擔問(wèn)題，如業(yè)主占用小產(chǎn)權房租金損失、房款利息等，應根據雙方的過(guò)錯程度由法院酌情判定。

專(zhuān)家說(shuō)法

買(mǎi)小產(chǎn)權房，有四大風(fēng)險

廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院教授、廈門(mén)市國土資源與房產(chǎn)管理局兼職政府法律顧問(wèn)黃健雄：由于“小產(chǎn)權房”沒(méi)有國家房管部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權證，不受法律保護，所以購買(mǎi)小產(chǎn)權房存在多方面的風(fēng)險。

首先，法律效力風(fēng)險?！靶‘a(chǎn)權房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般以認定無(wú)效為原則。

其次，房產(chǎn)轉讓風(fēng)險?！靶‘a(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，只有使用權，沒(méi)有所有權。

第三，政策風(fēng)險。如果相關(guān)部門(mén)整頓小產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會(huì )面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

第四，監管缺位風(fēng)險。小產(chǎn)權房屋的開(kāi)發(fā)建設沒(méi)有明確的規定加以約束，開(kāi)發(fā)建設的監管存在缺位。同時(shí)開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。