本報記者 王營(yíng) 北京報道

在強監管、去杠桿背景下，房地產(chǎn)傳統生存模式正遭受前所未有的考驗。而發(fā)掘和關(guān)注新興領(lǐng)域成為地產(chǎn)從業(yè)人士突圍之路。

華本榮譽(yù)理事長(cháng)、盛世神州基金董事長(cháng)張民耕日前在“2017半年度宏觀(guān)經(jīng)濟論壇暨聯(lián)峰投資綜合金融服務(wù)與項目發(fā)布會(huì )”感慨稱(chēng)：“強監管后，不是想做就能做了，哪怕是單個(gè)項目基金，做之前必須在證監會(huì )下屬協(xié)會(huì )備案；另外，以前房地產(chǎn)企業(yè)包括我一直都在加杠桿，現在必須要去杠桿了?！?/p>

隨著(zhù)去杠桿全面深入，有地產(chǎn)商們甚至認為，房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金”和“白銀”時(shí)代都已經(jīng)過(guò)去，并進(jìn)入“銅鐵”時(shí)代。

當房地產(chǎn)的紅利期逐漸消退，“銅鐵時(shí)代”呈現出更新的行業(yè)特征：房地產(chǎn)長(cháng)達十幾年的玩法和邏輯被打破，限購、限價(jià)等成為常態(tài)；地產(chǎn)商傳統開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)生存空間愈發(fā)艱難，利潤空間也被一再擠壓；市場(chǎng)集中度持續強化，大象起舞，并購頻現。而在傳統開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，尋求創(chuàng )新性突圍，成為不少中小開(kāi)發(fā)商的被迫選擇。

未來(lái)一年

房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢向來(lái)是行業(yè)最為關(guān)注的話(huà)題，而這決定了不少企業(yè)的發(fā)展方向。自3月以來(lái)，調控深入已持續四個(gè)月有余。從統計數據上看，房?jì)r(jià)漲幅正穩步回落。但關(guān)于市場(chǎng)未來(lái)走勢，業(yè)內看法不一。

從宏觀(guān)層面看，國務(wù)院參事、經(jīng)濟學(xué)家姚景源保持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。他援引國家統計局數據：“中國經(jīng)濟增長(cháng)已連續6個(gè)季度保持在6.7%-6.9%。今年上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同比增長(cháng)6.1%，銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)16.1%，銷(xiāo)售額增長(cháng)26.5%。因此房地產(chǎn)下半年會(huì )保持穩中求進(jìn)的狀態(tài)?！?/p>

高盛與姚景源預測基本一致，但對未來(lái)呈謹慎態(tài)度。高盛投資管理部亞洲區聯(lián)席主管王勝祖表示：“統計局數據顯示，消費對GDP增長(cháng)的貢獻最大，達到將近2/3，全年經(jīng)濟增長(cháng)將在6.5%-6.7%。結合上半年6.9%的增速，這意味著(zhù)下半年經(jīng)濟增長(cháng)將放緩?；ê头康禺a(chǎn)投資會(huì )趨緩，從而對下半年經(jīng)濟造成下行壓力?！?/p>

對房地產(chǎn)未來(lái)走勢，張民耕保持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。他認為這是一場(chǎng)博弈，在這次博弈中，經(jīng)濟規律不可戰勝。他的判斷依據是，回顧歷次調控，經(jīng)常是各種政策疊加，最終都會(huì )放松。另外，從需求角度看，目前，一二線(xiàn)城市需求非常強，既有自住改善需求，也有投資需求。

但地產(chǎn)商已經(jīng)深刻意識到調控的嚴峻性。聯(lián)峰投資管理有限公司董事長(cháng)胡寧峰表示，地產(chǎn)商將經(jīng)歷一段生死期，“這次調整很大，又是在杠桿高點(diǎn)做的調整，如果政府的手稍微糙一點(diǎn)，看得見(jiàn)的手稍微強大一點(diǎn)，可能會(huì )出現重大問(wèn)題。未來(lái)一段時(shí)間會(huì )是高潮迭出、激動(dòng)人心、驚心動(dòng)魄的一年?！边@期間，房企之間的并購在所難免。

對于本輪調控的嚴峻性，融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌早在去年年底就預計，非常嚴峻?！皩τ谶@次調控的嚴密程度，很多企業(yè)是預計不足的。本輪宏觀(guān)調控嚴厲程度超過(guò)過(guò)往每一次?！?/p>

調控花樣出新背景下，開(kāi)發(fā)商也將面臨更多的新課題。當代置業(yè)執行董事兼總裁張鵬表示：“未來(lái)一年，國家一定會(huì )出臺長(cháng)效政策，包括取消預售政策、租售同權、房地產(chǎn)稅等，都有可能成為地產(chǎn)企業(yè)面臨的新課題?！?/p>

生存之道

在銅鐵時(shí)代中，大型地產(chǎn)商正加速規模擴張，以期通過(guò)提高市場(chǎng)占有率而降低市場(chǎng)風(fēng)險。不過(guò)，一些中小地產(chǎn)商以及地產(chǎn)基金開(kāi)始重新制定戰略。比如，從開(kāi)發(fā)轉為運營(yíng)，或者對房地產(chǎn)細分產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng )新。

胡寧峰判斷，地產(chǎn)已經(jīng)到了真正以運營(yíng)為主、從增量變成存量、從開(kāi)發(fā)產(chǎn)銷(xiāo)變成深度運營(yíng)的模式。

記者梳理，目前具有代表性的地產(chǎn)運營(yíng)模式包括長(cháng)租公寓、聯(lián)合辦公、在線(xiàn)度假公寓、新型商場(chǎng)零售、特色小鎮等，已逐漸成為地產(chǎn)商轉型運營(yíng)的新載體。

比如，今年成立的聯(lián)峰投資將運營(yíng)兩個(gè)名為“聯(lián)合生活”和“盟客中國”的地產(chǎn)項目，前者屬于商業(yè)地產(chǎn)，聯(lián)峰計劃收購商場(chǎng)，把餐飲、服裝、醫療、教育、娛樂(lè )等業(yè)態(tài)集合其中，以共享和疊加等原則，實(shí)現商戶(hù)與顧客、商戶(hù)間的流通，客戶(hù)定位90、00后。

盟客中國屬于聯(lián)合辦公，對標Wework（Wework在上個(gè)月的市值已達到170億美元，分布在全球45個(gè)城市）。聯(lián)峰計劃，除辦公區域出租外，更加注重增值服務(wù)，如創(chuàng )業(yè)過(guò)程中需要的人力、法律、稅務(wù)、孵化、投資，以及各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上中下游企業(yè)的整合?！敖刂?017年初，盟客中國在北京、沈陽(yáng)、成都等一二線(xiàn)城市開(kāi)業(yè)三個(gè)項目，并完成百萬(wàn)平米場(chǎng)地儲備?！甭?lián)峰投資負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

當代置業(yè)看到了年輕群體的消費潛力，張鵬補充，黑科技、新金融、新人群、新消費是地產(chǎn)商應該關(guān)注的機遇。

中民惠普金融董事長(cháng)莊諾則瞄準了存量市場(chǎng)的機遇。他認為，中國家庭財富達到160萬(wàn)億以上，其中57%是不動(dòng)產(chǎn)，這些不動(dòng)產(chǎn)存在于一個(gè)個(gè)社區中。

地產(chǎn)商也關(guān)注到了最近出現的一些新機會(huì )，如租售同權、共有產(chǎn)權房等。大成基金首席經(jīng)濟學(xué)家、人民銀行金融研究所前所長(cháng)姚余棟認為，北京的共有產(chǎn)權房，是地方政府讓利給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以滿(mǎn)足低收入群體需求，將來(lái)是一個(gè)大趨勢。

“怎么根據租售同權和共有產(chǎn)權，生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品和金融產(chǎn)品，是我們下一步要深入研究的?！睆埫窀f(shuō)。

在強監管、去杠桿背景下，房地產(chǎn)融資方式也在發(fā)生改變。眾所周知，境內房地產(chǎn)基金多做債權類(lèi)業(yè)務(wù)，采用“假股真債”模式，不愿意使用股權投資參與項目收益。但隨著(zhù)近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)調控不斷，金融管制逐漸加強，房企通道類(lèi)生存空間愈發(fā)狹窄，房地產(chǎn)基金正回歸“本真”，股權投資再次備受關(guān)注。

“不能再簡(jiǎn)單地用土地融資方法和中介性的私募基金了，這既不能滿(mǎn)足目前地產(chǎn)現發(fā)展，同時(shí)還會(huì )帶來(lái)風(fēng)險？”張鵬表示：“金主也不能只能找信托、銀行，應該多找股權的、長(cháng)期的、創(chuàng )新的合作方?！?/p>

地產(chǎn)商們也打算借機收購做不下去的中小型地產(chǎn)商，這是企業(yè)做大的機遇期。張民耕主張現金為王，隨時(shí)準備并購中小企業(yè)，“我們要面向中小企業(yè)做更多工作，可能我們的業(yè)務(wù)來(lái)源也在中小企業(yè)?！?/p>

路勁集團董事局主席單偉豹則瞄準了特色小鎮的并購機遇。他透露，路勁集團今年原本計劃建5個(gè)特色小鎮，但考慮到市場(chǎng)未來(lái)可能存在的并購機遇，因而壓縮到只建設3個(gè)特色小鎮。他表示：“等人家因壓力而破產(chǎn)時(shí)，我們去收購五六個(gè)。我堅信今年開(kāi)3個(gè)，明年收購10個(gè)。因此現金很重要?！?/p>

(21世紀經(jīng)濟報道)