作為全國首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市之一，8月4日，成都市政府辦公廳正式發(fā)布《成都市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》）。

《方案》明確提出，到2017年年底，通過(guò)新組建或依托現有國企改建，成都市將成立3~4家國有住房租賃公司，開(kāi)展租賃住房、人才公寓的建設和運營(yíng)管理，培育租賃企業(yè)成長(cháng)；力爭到2020年，培育和發(fā)展機構化和規?；赓U企業(yè)不低于50家。而且，未來(lái)成都將形成國有租賃住房為主導、商品房新建和配建為主體、個(gè)人富余住房為補充的供應體系，滿(mǎn)足各類(lèi)人群不同的住房租賃需求，實(shí)現“租售并舉”。

培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，構建“租售并舉”的住房供應體系，要發(fā)揮國企的帶頭和引領(lǐng)作用，這是7月18日住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布的文件中明確提到的。該文件還提出，支持相關(guān)國企轉型為租賃企業(yè)，鼓勵國企將閑置和低效利用的國有廠(chǎng)房、商辦用房用地按規定改建為租賃住房等。

近期，上海2宗“只租不售”用地出讓引起關(guān)注。這2宗地均由區屬?lài)笠缘蛢r(jià)獲得?？梢?jiàn)，國企帶頭和引領(lǐng)已成為培育規?；赓U的突破口。

目前看，我國租賃市場(chǎng)“屢提不振”有兩大“痛點(diǎn)”：

其一是秩序長(cháng)期不規范。諸如“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲租、被迫搬家、不退還押金等亂象叢生，租房人群權益肆意被侵害。由此，盡管全國城鎮、熱點(diǎn)城市分別有20%和40%的常住居民長(cháng)期租房居住，但租房仍是權宜之計和不得已的選擇。

其二是租房無(wú)法享受教育等基本的公共服務(wù)。從國際經(jīng)驗看，租賃交易的是“軟服務(wù)”，秩序監管的成本較高，企業(yè)租賃是市場(chǎng)秩序的“穩定器”。只有一大批規?；?、專(zhuān)業(yè)化租賃企業(yè)成長(cháng)起來(lái)，基于“店大不欺客”而長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，服務(wù)才能規范，租賃關(guān)系才能穩定。

國際上，基于租賃的公共產(chǎn)品屬性，政府公租房和地產(chǎn)企業(yè)、金融機構、非盈利組織等機構租賃往往占市場(chǎng)30%以上的份額。2011年，德國1860萬(wàn)套租賃房中，政府公租房（450萬(wàn)套）占24%，企業(yè)機構房源（410萬(wàn)套）占22%；2013年，美國3200萬(wàn)套租賃房中，機構租賃占比達28.4%。同時(shí)，在很多國家，租房能享受當地基本公共服務(wù)，包括就近接受教育等。

但在我國，多數城市的公辦基礎或義務(wù)教育基于戶(hù)籍人口規模配置，由于租房者多為非戶(hù)籍或新市民，且租賃往往會(huì )增加區域內人口基數及對公辦教育的需求，導致以教育為主的公共服務(wù)“僧多粥少”，必須靠產(chǎn)權住房和戶(hù)籍來(lái)配給。

目前，我國各大城市私人散租占據90%以上份額，不考慮政府公租，機構租賃占比不足5%。在私人散租絕對主導的格局下，租賃市場(chǎng)一般集中于老城區。但是，受制于既定的教育資源分配格局或空間資源限制，老城區新增公共服務(wù)的難度很大，多數租房者難以分享到公辦教育等資源。

相比私人散租，不管是增配公共資源還是協(xié)調管理部門(mén)，具有公共屬性的企業(yè)租賃都有利于彌合公共資源供求鴻溝。問(wèn)題是，目前一線(xiàn)城市商品住房租金回報率在1.5%~2%，二線(xiàn)城市也才2%~3%，但新房開(kāi)發(fā)收益達7%~10%，這使企業(yè)參與租賃的積極性并不高。

相比新房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，REITs、MBS等不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品在我國嚴重滯后，租賃經(jīng)營(yíng)投入產(chǎn)出“期限錯配”嚴重，現金流壓力大。同時(shí)，當前排名前30%的龍頭開(kāi)發(fā)商，60%的已進(jìn)軍租賃公寓，上千家長(cháng)租公寓也涌現出來(lái)，但很多企業(yè)進(jìn)軍租賃市場(chǎng)，或意在圈占存量工業(yè)和商辦用地，獲取土地轉用途（工業(yè)商辦“改租賃”）的溢價(jià)；或意在套取支持規?；赓U的政策紅利；或將處于價(jià)值“洼地”的舊村、舊屋“包裝”后提高租金；或打著(zhù)租賃的幌子，借助“以租代售”套取物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)值。由此，很多市場(chǎng)化的租賃企業(yè)并非致力于長(cháng)期租賃經(jīng)營(yíng)，也無(wú)法攻克租賃市場(chǎng)“屢提不振”的兩大“痛點(diǎn)”。

綜上，當前我國租賃市場(chǎng)的基礎秩序尚未建立起來(lái)，租賃產(chǎn)品供應（以大戶(hù)型、高租金的商品租賃房為主）不匹配新市民的租賃需求，租賃公共配套嚴重缺失。

但是，租賃需求已迅速崛起，“先租后買(mǎi)”更是城市白領(lǐng)的普遍選擇，他們對于租賃的需求和城市基本公共服務(wù)需求亟待滿(mǎn)足。由此，主要解決外來(lái)人口和大學(xué)畢業(yè)生等新市民住房需求的租賃市場(chǎng)，在當前既是“不完全市場(chǎng)”，又是“公共品市場(chǎng)”，需要積極的公共政策介入。

假如由國企發(fā)揮引領(lǐng)作用，輔之以降低用地成本、稅收補貼和優(yōu)惠、融資便利等政策優(yōu)惠，首先能培育全社會(huì )機構規?；赓U，穩定租賃關(guān)系和市場(chǎng)秩序；第二，國企有很多區位優(yōu)越（往往位于中心區）但閑置低效的存量土地和房屋，國企引領(lǐng)和帶頭，能增加租賃產(chǎn)品有效供應，豐富租賃市場(chǎng)供應體系；第三，基于國企盤(pán)活存量物業(yè)、整合政府已投資或運營(yíng)的租賃住房供應，能穩定或降低租金水平；第四，還能發(fā)揮國企配建教育、醫療等公共服務(wù)設施的優(yōu)勢；最后，新市民借助切合自身需求的租賃“扎根”城市、“先租后買(mǎi)”，這是新型城鎮化的應有之義，也邁出內需社會(huì )的關(guān)鍵一步。

當然，在市場(chǎng)秩序構建和機構租賃培育上，國企需要發(fā)揮引領(lǐng)和帶頭作用，但租賃市場(chǎng)需求規模巨大、結構復雜，不僅需要長(cháng)期投入，還要找到盈利點(diǎn)才能可持續發(fā)展。

因此，要發(fā)揮市場(chǎng)和社會(huì )在增加有效供應、創(chuàng )新供應模式和經(jīng)營(yíng)模式上的作用，需要金融、土地、財稅、立法、行業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域聯(lián)動(dòng)。

地方政府在降低用地和空間成本上要讓市場(chǎng)看到盈利前景；行業(yè)監管重點(diǎn)要從新房轉向存量房，從偏重短期GDP轉向公共財政和民生建設框架下的長(cháng)遠增長(cháng)紅利；在稅收優(yōu)惠上，各地方要盡快讓中央的政策“落地”；金融支持上，支持租賃企業(yè)發(fā)行政府擔保債券、啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化。只要土地和稅收成本下降了，金融支持解決了流動(dòng)性問(wèn)題，盈利空間就出來(lái)了，市場(chǎng)參與的積極性就一定會(huì )上來(lái)。