如果向銀行貸款購買(mǎi)二手房，在貸款條款中存在著(zhù)很容易被忽視的兩個(gè)“坑”，一個(gè)針對著(zhù)賣(mài)家，另一個(gè)針對著(zhù)買(mǎi)家。如果當事人簽約時(shí)沒(méi)注意，再遭遇貸款不順利，就極可能引發(fā)糾紛。楊文戰律師提供的這篇文章，值得所有需要通過(guò)銀行貸款進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)的當事人認真閱讀。

　　購買(mǎi)二手房，很多買(mǎi)家都要辦理貸款。而買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于貸款的約定，有兩個(gè)條款是極易被買(mǎi)賣(mài)雙方忽視的。而這兩項條款所代表的含義，中介很少主動(dòng)向買(mǎi)賣(mài)雙方作詳細解釋。如果貸款過(guò)程順利，它們就不會(huì )造成影響，但如果貸款因各種原因受阻，買(mǎi)賣(mài)雙方就可能因此而發(fā)生糾紛，直到這時(shí)，當事人雙方才注意到這兩項條款原來(lái)是跳不過(guò)去的坑。

　　“當初不是這么說(shuō)的!”“我之前根本就沒(méi)看到這個(gè)條款!”作為一名律師，我在處理此類(lèi)相應糾紛時(shí)經(jīng)常聽(tīng)到這樣的話(huà)。但是，打官司肯定要看證據，雙方簽字的合同，就是雙方權利義務(wù)的依據，你自己沒(méi)有注意到問(wèn)題，絕不能成為免責的條件。

　　這兩個(gè)一個(gè)針對買(mǎi)家，一個(gè)針對賣(mài)家的坑，究竟是怎樣的呢?

　　一、對貸款次數及貸款辦理時(shí)間如沒(méi)限制，坑賣(mài)方

　　在房產(chǎn)交易中，任何一個(gè)賣(mài)方都希望盡快拿到全部房款，尤其是那些準備通過(guò)賣(mài)房改善住房需求者，其在賣(mài)房的同時(shí)還往往在買(mǎi)房，急著(zhù)賣(mài)了房后去交購房款。在這種情況下，貸款如果受阻，事情會(huì )變得很麻煩。

　　必須知道一個(gè)常識：銀行對于購房人的貸款申請是很可能不批的。不批的原因可能有很多，如買(mǎi)方信用不夠、銀行近期沒(méi)有額度、貸款政策調整等等，很多時(shí)候銀行對于為何不批貸款，甚至不會(huì )作出解釋。

　　還有的時(shí)候，因為銀行不批貸或者雖然批貸，但額度沒(méi)有達到買(mǎi)家的理想要求，就可能出現買(mǎi)家需要向第二家甚至更多家銀行申請貸款的情況，而每多做一次貸款申請，獲取貸款的時(shí)間顯然就要延后一段。

　　那么，買(mǎi)家在向一家銀行申請貸款被拒后，有沒(méi)有權利再次申請貸款?如果再次被拒，有沒(méi)有權利再換一家銀行提出申請?這樣的申請到底可以進(jìn)行多少次?

　　對于這些問(wèn)題，很多人在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)根本不會(huì )想到，如果買(mǎi)家提出的貸款申請順利獲批，自然沒(méi)問(wèn)題，但如果買(mǎi)家向第一家銀行申請貸款被拒，再向第二家申請，賣(mài)家可能就不同意。

　　此時(shí)，如果雙方發(fā)生糾紛怎么辦?看合同!

　　合同會(huì )怎么約定呢?這并沒(méi)有法定標準，但如果簽約時(shí)沒(méi)有特別要求，中介提供的合同對于貸款的次數和時(shí)間通常是不會(huì )做限制的，很可能會(huì )約定“向一家銀行申請不成，再向另一家申請，直到貸款批準為止”。

　　也就是說(shuō)，在理論上，買(mǎi)家一次申請貸款不成，可以多次向不同銀行申請貸款。如果真的經(jīng)歷向三五家銀行申請貸款，那么長(cháng)的時(shí)間和過(guò)程有幾個(gè)賣(mài)家愿意呢?

　　但賣(mài)家即使不愿意似乎也沒(méi)辦法，因為合同約定可以多次貸款，沒(méi)有任何限制，這時(shí)，如果不配合買(mǎi)家申請貸款或者毀約，賣(mài)家是要承擔違約責任的。發(fā)生這種情況，賣(mài)家只能捏著(zhù)鼻子認了，否則，一定會(huì )引起糾紛。

　　在現實(shí)生活中，經(jīng)常出現因買(mǎi)家一次貸款不成，而急于用款的賣(mài)家因此想解除協(xié)議的情況，他們甚至會(huì )大聲喊冤：“當初沒(méi)告訴我貸款要這么長(cháng)時(shí)間，還說(shuō)很快就能辦好，而且我確實(shí)急用錢(qián)呀!”但賣(mài)家所說(shuō)的“很快辦好”，在書(shū)面合同里是沒(méi)有的。

　　作為賣(mài)家，應怎么防止和避免這種情況的發(fā)生?

　　其實(shí)很簡(jiǎn)單，如果賣(mài)家急需用款、對余款短時(shí)間支付有較強期待，最好要求在合同中明確貸款次數限制或貸款時(shí)間限制，比如“貸款最多不得超過(guò)兩次”，再比如，“在某年某月某日前，如賣(mài)方不能收到買(mǎi)家的貸款，買(mǎi)家有義務(wù)自籌款項支付余款”等。這樣一旦發(fā)生貸款不順利的情況，就能按合同設定的條款要求處理了。

　　二、對不能取得貸款怎么辦沒(méi)約定，坑買(mǎi)方

　　前面說(shuō)過(guò)了，貸款可能會(huì )因為各種原因不獲批準，有時(shí)換家銀行申請就批了，但也可能換很多家銀行都不被批準。如果賣(mài)家一直在配合但挑不出毛病來(lái)，這時(shí)，就要輪到買(mǎi)家來(lái)解決問(wèn)題了。

　　如果根本就無(wú)法獲得貸款審批，或者因為各種原因銀行不能足額批貸，此時(shí)，買(mǎi)方有無(wú)能力自行支付余款?很多買(mǎi)方在簽約時(shí)可能根本沒(méi)想過(guò)會(huì )出現這種情況，在此，我想告訴大家，這種可能確實(shí)會(huì )發(fā)生。

　　有些買(mǎi)方這時(shí)可能會(huì )這樣對賣(mài)家說(shuō)：“是銀行不批貸款，不是我不想買(mǎi)，現在錢(qián)貸不到，就不能算我違約了，所以，我們只能解除合同，請把錢(qián)退給我?！?

　　現實(shí)生活中還出現過(guò)更奇葩的事：有個(gè)買(mǎi)家，明知自己信用原因貸不了款，也不肯自籌款項支付余款，仍然與人簽約買(mǎi)房。因為房?jì)r(jià)已上漲，賣(mài)家同意不追究其違約責任，只想趕快解除協(xié)議另找買(mǎi)家。沒(méi)想到這個(gè)貸款申請被銀行拒絕的買(mǎi)家竟然不同意：“房?jì)r(jià)上漲了另賣(mài)肯定賺錢(qián)，你要分點(diǎn)給我，我才同意與你解約?！辟u(mài)家一怒之下起訴到法院，買(mǎi)家被判賠償后仍然不服氣：“是銀行不批貸，這能怪我嗎?憑什么讓我承擔責任?”

　　通過(guò)貸款購房只是買(mǎi)方籌集房款的一種渠道，對賣(mài)方來(lái)講，不管通過(guò)什么渠道籌集房款，買(mǎi)方都有義務(wù)付款。而且事先如果沒(méi)有特殊協(xié)商和約定，在二手房買(mǎi)賣(mài)書(shū)面合同或補充協(xié)議中，通常會(huì )約定如果貸款不成，買(mǎi)方有義務(wù)自籌款項支付余款的條款。

　　對于這一點(diǎn)，很多買(mǎi)方在簽約時(shí)根本就沒(méi)看到，或者雖然看到了，但輕信自己能取得貸款而忽視了這項約定。一旦貸款出了問(wèn)題，買(mǎi)方才重視此事，如果這個(gè)買(mǎi)方恰好又沒(méi)有能力自行籌集余款，就會(huì )面臨窘境。比如最近很多地方出臺二手房貸款比例限制政策，就可能導致即使能批貸也會(huì )影響額度的問(wèn)題。

　　這時(shí)，如果房?jì)r(jià)在上漲，賣(mài)家不是特別難說(shuō)話(huà)的人，也許會(huì )同意不追究或少追究責任，雙方解除責任。但如果賣(mài)家一定要嚴格按照規定追究違約責任，或者碰到房?jì)r(jià)下跌，買(mǎi)家就會(huì )比較尷尬和被動(dòng)。

　　作為買(mǎi)家，怎么防范這個(gè)風(fēng)險呢?

　　我的建議是，買(mǎi)家如果確認自己只能通過(guò)貸款購房，絕對不能自籌款項，最好在簽訂合同時(shí)，要求增設一個(gè)解除協(xié)議的條款，明確“在不能取得貸款時(shí)買(mǎi)家有權提出解除合同，并約定不承擔責任解約，或約定以比較低的代價(jià)作為解除條件?！?

　　如果擔心銀行只批部分貸款額度，不能自籌款項補足房款，那么，在前面那句話(huà)的“貸款”前面再加兩個(gè)字，約定為“足額貸款”就可以了。合同里有了這樣的條款，就可以直接解決問(wèn)題而不至于引發(fā)爭議了。