買(mǎi)房子不是買(mǎi)白菜，不要看見(jiàn)便宜的就買(mǎi)。

　　最近有朋友問(wèn)我：

　　打算投資一個(gè)酒店式公寓，39平米，均價(jià)17000左右，水電一切都是商用的，40年產(chǎn)權，說(shuō)是不限購也不限貸，到期后自動(dòng)續期，交土地出讓金，契稅相關(guān)費用都按照商用住宅標準，想問(wèn)問(wèn)我這筆投資劃算嗎?

　　先得明確一點(diǎn)的是，按照《物權法》的規定，普通住宅70年之后可以自動(dòng)續期。而對于商業(yè)項目土地，使用期限一般是40或50年?！段餀喾ā穼Υ祟?lèi)土地到期后的續期規定不太清晰。也就是說(shuō)，居住用地到期后可以自動(dòng)續期，而商業(yè)用地目前尚未確定。所以，不要輕易相信銷(xiāo)售人員的承諾。

　　如果不考慮房屋性質(zhì)，單看價(jià)格還是很有吸引力的。

　　這種商住兩用的房子，因為得到政策上支持的“不限購、不限貸”和房屋總價(jià)低等優(yōu)勢，受到很多投資者的青睞。

　　但時(shí)，公寓和普通住宅是有區別的，“不限購不限貸”其實(shí)也沒(méi)那么美好。

　　先看一張比對表格：

　　簡(jiǎn)答的解釋一下上面表格中的內容：

　　1. 產(chǎn)權方面

　　由于商住兩用的房子，土地的使用性質(zhì)為非住宅，因此使用時(shí)間就是40年或者50年。另外，在售的一些二手商住兩用房，土地使用證大多是在幾年前取得的，因此不少項目的實(shí)際使用年限可能會(huì )更少一些。

　　而住宅的土地使用年限為70年，就是俗稱(chēng)的大產(chǎn)權房。

　　2. 貸款

　　普通住宅，比如北京、上海購買(mǎi)第一套房的首付是35%，并且可以使用利率更優(yōu)惠的公積金還貸。

　　而公寓無(wú)論買(mǎi)了幾套，貸了幾次款，只要還清了就不影響以后繼續貸款買(mǎi)商住的房子?？上У氖?，買(mǎi)這種類(lèi)型的房子，貸款是不能用公積金的，并且首付是50%，商貸利率為基準利率的1.1倍。

　　3. 購房數量

　　普通住宅有限購，全國各地的限購措施有所不同。而公寓則沒(méi)有限購措施，只要你有錢(qián)就可以買(mǎi)。

　　4. 配套設施

　　如果買(mǎi)的是新交付的普通住宅，通常都是毛坯房，需要業(yè)主自己再去裝修，可能又是幾十萬(wàn)的支出。

　　而公寓多為精裝修，拎包就能直接入住，周?chē)沫h(huán)境、物業(yè)服務(wù)也相對較好。

　　5. 成本

　　普通住宅都是按民用的標準收取物業(yè)費、水電氣費的，因此入住后的總成本還是比較低的。

　　而商住兩用的房子，由于房屋性質(zhì)不同，相關(guān)費用的收取都是按照商業(yè)性質(zhì)的標準去征收的，粗略算了一下，費用要比普通住宅高出一倍多，這樣以后的入住成本勢必增加很多。

　　稅費上也有差異。普通住宅初次購買(mǎi)和未來(lái)轉讓時(shí)的契稅為1.5%，而商住兩用性質(zhì)的住宅，契稅按3%征收。

　　6. 落戶(hù)和子女教育

　　購買(mǎi)普通住宅后，只要符合當地的條件，都可以落戶(hù)，還能享受就近入學(xué)的政策。這也是為什么會(huì )有“學(xué)區房”這么一說(shuō)了。

　　而公寓還得從性質(zhì)上說(shuō)，由于是在商業(yè)用地上建的，屬于商業(yè)性質(zhì)，因此不能落戶(hù)，當然孩子的上學(xué)問(wèn)題也無(wú)法解決。

　　7. 面積選擇

　　無(wú)論是住宅還是商住兩用的房子，價(jià)格都受到地段、市場(chǎng)走勢等方面的影響，同一個(gè)區域的房子，房?jì)r(jià)都差不多。

　　不過(guò)，因為公寓的戶(hù)型比較單一，面積也比較小，所以買(mǎi)房的總花費也少一些。而住宅主要是剛需住房，因此戶(hù)型種類(lèi)比較多，面積也比較大，所以總的花費更多。

　　規劃君覺(jué)得，如果買(mǎi)房真的是打算以后安家入住的，最好避免商住兩用的房子。雖說(shuō)可能便宜點(diǎn)兒，但這種房子的用途，實(shí)際上是SOHO，也就是在家里辦公或者純公寓式住宅。而后續一系列的問(wèn)題，比如生活成本高、無(wú)法落戶(hù)、孩子不能就近入學(xué)、同樓可能辦公跟居住混合，環(huán)境不好……都是麻煩。

　　如果是投資的話(huà)，也要多方面考慮。畢竟商住兩用的房子不能落戶(hù)，可能未來(lái)剛需接盤(pán)的比較少，增值幅度會(huì )比普通住宅低一些，再加上出手時(shí)較高的稅費，都會(huì )影響投資回報。當然，不是不能投資，但是一定要選擇好的區位、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)，了解清楚區域規劃的前景。