爛尾樓，通常指的是已經(jīng)辦理用地、規劃手續，項目開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續投資建設或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。此外，因為產(chǎn)權發(fā)生糾紛、或是工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項目，也算作爛尾樓。買(mǎi)房遇到爛尾樓怎么辦?怎樣才能避免買(mǎi)到爛尾樓呢?

　　買(mǎi)房遇到爛尾樓怎么辦?

　　1、網(wǎng)簽合同中關(guān)于延期交房的違約責任的約定

　　按照商品房網(wǎng)簽合同示范文本關(guān)于“延期交房的違約責任”條款的約定：開(kāi)發(fā)商如未能按合同約定的期限交房的，每日按總房?jì)r(jià)款0.05%的標準向購房人支付違約金，同時(shí)購房合同繼續履行;超過(guò)合同約定的寬限期仍未能交房的，購房人有權單方面解除合同。

　　這里需要注意的是，購房人的解約權是合同賦予購房人的一種選擇權，即購房人可以選擇行使該權利——解除合同，也可以選擇不行使該權利——合同繼續履行。根據購房人的不同選擇，開(kāi)發(fā)商承擔不同的違約責任。

　　一旦發(fā)生開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況，律師建議購房人立即向人民法院提起相關(guān)違約金索賠訴訟，獲得有效的法律判決，從而將開(kāi)發(fā)商違約的事實(shí)和違約金計算等重要事項以法律認可的形式和手段固定下來(lái)，往后無(wú)論開(kāi)發(fā)商何時(shí)實(shí)際交付房屋，均不影響購房人獲得違約賠償的權利，同時(shí)也不影響購房合同的繼續履行。至于后期違約金能否拿到手，則是判決是否能得到有效執行的問(wèn)題。

　　2、若房屋無(wú)法按時(shí)交付 買(mǎi)家應盡早提出起訴

　　還有另外一種房屋無(wú)法按時(shí)交付的情況，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房屋建成前倒閉，樓盤(pán)爛尾，無(wú)法交付。遇到這種情況，建議購房人立刻進(jìn)行起訴，由法院對開(kāi)發(fā)商包括爛尾樓盤(pán)和土地在內的財產(chǎn)進(jìn)行司法查封，后續通過(guò)拍賣(mài)變賣(mài)財產(chǎn)，償還購房人的購房款。

　　對購房者十分有利的是，最高人民法院曾就上述問(wèn)題發(fā)出《關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》，明確：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權銀行;消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。

　　怎樣才能避免買(mǎi)到爛尾樓呢?

　　首先，要了解項目樓盤(pán)的手續?？梢院戏ǔ鍪鄣姆孔?，其項目應該“五證”齊全?！拔遄C”包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷(xiāo)售(預售)許可證》。購買(mǎi)“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產(chǎn)權證也是有利的。

　　其次，要綜合考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力，選擇品牌開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級是從注冊資金、開(kāi)發(fā)資歷等綜合來(lái)評判的。選擇實(shí)力較強的開(kāi)發(fā)商，樓盤(pán)出現爛尾的幾率是最低的。

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