9天19城接力降溫樓市 一場(chǎng)與資產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險的賽跑

“降了，降了，終于降了?！边^(guò)完國慶長(cháng)假的上班族發(fā)現，在密集政策強壓下，高燒不退的一、二線(xiàn)熱點(diǎn)樓市似現降溫，網(wǎng)簽套數急劇萎縮，個(gè)別城市一天甚至出現“白板”。

在剛剛過(guò)去的國慶長(cháng)假前后9天時(shí)間里，從北京到深圳，從上海到成都，全國19個(gè)城市先后出臺了限購限貸等房地產(chǎn)調控新政策以抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲?！耙怀且徊呤沁@次房地產(chǎn)調控的最大特點(diǎn)，集中出臺應是決策層的態(tài)度?！弊〗ú空哐芯恐行淖≌c房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處原處長(cháng)趙路興對上證報記者如是說(shuō)。

在中國房地產(chǎn)數據研究院院長(cháng)陳晟看來(lái)，這次房地產(chǎn)調控是在貨幣較寬松且低利率的環(huán)境下進(jìn)行的一次調控，其抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險的特征明顯，更是意在為深化改革破冰贏(yíng)得時(shí)間。

多位房地產(chǎn)專(zhuān)家預計，除19個(gè)城市之外，這些城市周?chē)貐^以及其他房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市后續也會(huì )跟進(jìn)調控。而隨著(zhù)暴風(fēng)驟雨般的調控政策落地，一、二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲小周期或終結。

9天19城接踵調控樓市

“雙限”成調控撒手锏

19個(gè)城市涵蓋一線(xiàn)、二線(xiàn)和三線(xiàn)

隨著(zhù)8日上海、南昌樓市調控新政“露臉”，這輪始于9月30日的樓市調控政策發(fā)布期初告段落。在這9天里，出臺新政的城市達到19個(gè)，也宣告全國對樓市實(shí)行限購限貸的城市達到19個(gè)，分別是北京、上海、南京、廈門(mén)、深圳、蘇州、合肥、無(wú)錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、珠海、東莞、福州、南昌，涵蓋一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市。

記者發(fā)現，這19個(gè)城市大多是近期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市。鄭州、無(wú)錫、昆山、珠海、杭州、福州等城市的9月環(huán)比漲幅在4.8%至7%之間。今年八九月開(kāi)始限購限貸的蘇州、廈門(mén)、杭州、合肥、南京、武漢等城市，9月份新房?jì)r(jià)格分別環(huán)比上漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%。

從19個(gè)城市的調控內容來(lái)看，大多數超越了2011年的“雙限”，北京、上海、深圳、蘇州、南京、廈門(mén)等城市屬于“加碼”調控，堪稱(chēng)“史上最嚴”。比如：二套首付款，南京和蘇州提高到80%，深圳提高到70%，擋住了一大批炒房者;深圳、南京、蘇州對成年單身人士(含離異)的限購，堵住了以前“假離婚”漏洞;添加社保、個(gè)稅的繳納和只能買(mǎi)一套的要求，限制外地投資客。

在“雙限”之外，上海發(fā)布的六條措施中，還首次提出了“商品住房用地交易資金來(lái)源監管”，開(kāi)發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地的資金渠道將受到監管，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買(mǎi)保證金、定金及后續土地出讓價(jià)款，這將遏制“地王”出現幾率，降低未來(lái)房?jì)r(jià)必漲預期。

“雙限”成調控撒手锏

19個(gè)城市調控政策中，主要措施是“雙限”(限購限貸)

在限貸方面，大幅度提高二套房的首付款比例。如深圳，直接將二套房的首付比例提高到70%;北京二套房為自住的，首付款比例不低于50%，非自住的，比例不低于70%;天津、成都、無(wú)錫、濟南、鄭州等5個(gè)城市升為40%;南京、蘇州、廈門(mén)、合肥、廣州、杭州、珠海、東莞、福州等9個(gè)城市，分無(wú)房貸或已結清、有房貸未結清兩種情況，不同程度地進(jìn)行了上調。其中，對于有房貸未結清的，南京、蘇州上調幅度最大，從45%、50%直接提高到80%，廣州則提升至70%。

首套房首付款比例也有所調高。其中，杭州、成都、無(wú)錫基本維持在20%或微調至25%，北京提高至35%，南京、廈門(mén)、武漢等13個(gè)城市均在30%。對于有房貸但已結清的，南京、深圳、蘇州還提高至50%，合肥提高至40%。

而對于擁有二套及以上住房的居民家庭，南京、蘇州、合肥、武漢、廣州、珠海等城市明確規定，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。這意味著(zhù)，如果要買(mǎi)第三套住房，只能付全款。武漢更是明文規定外地人二套房停貸。

在限購方面，此次調控整體溫和，分區域、分戶(hù)籍、分面積段調控為主。多數城市限購范圍主要集中在中心城區，比如成都、鄭州、濟南、合肥、佛山、南京、福州等城市，都是在主城區施行限購政策，遠郊區域并不在限購范圍之內。

深圳、廈門(mén)、廣州、武漢、南京、合肥、濟南、東莞等10個(gè)城市，對本地人限購兩套住房，其中，深圳、南京還對單身(含離異)人士限購一套住房。

濟南、珠海相對寬松，本地戶(hù)籍家庭限購三套住房。值得注意的是，天津、蘇州本地戶(hù)籍家庭不受限購政策影響，成都更是以自然人、法人身份作為限購認定標準，意味著(zhù)更多成員家庭可以購買(mǎi)更多商品住房。

對外地人，19個(gè)城市統一都把數量限制在一套住房，而且大多數城市還附加了需要連續繳納社?；騻€(gè)稅1到5年不等的條件。

個(gè)別城市分面積段限購，大戶(hù)型產(chǎn)品并不限購。譬如珠海、福州限購144平方米及以下住房，鄭州、廈門(mén)限購180平方米及以下住房。福州暫停向擁有二套及以上商品住房的家庭銷(xiāo)售城區范圍內建筑面積144平方米及以下的商品住房。

劍指資產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險

這輪暴風(fēng)驟雨般的房地產(chǎn)調控密度，可謂史無(wú)前例，也與以往“一刀切”式的調控思路有很大的差別。

“橫向來(lái)看，這些城市的調控措施，一方面強調保護自住需求，通過(guò)限購限貸等措施，重點(diǎn)打擊投機需求，抑制投資需求;另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾，滿(mǎn)足合理需求。同時(shí)，重拳整頓市場(chǎng)秩序。政府有關(guān)部門(mén)對物價(jià)、廣告、開(kāi)發(fā)、中介等加強了監管，保護消費者合法權益?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉說(shuō)。

他認為，此輪調控不同城市的措施側重點(diǎn)不同，政策力度上也有差異，體現了因地制宜、因城施策原則。此外，各地還充分運用市場(chǎng)機制，通過(guò)提高貸款首付比例、調節供求關(guān)系等市場(chǎng)手段來(lái)調控市場(chǎng)。

“與以往歷次房地產(chǎn)調控不同，此輪房地產(chǎn)調控是在貨幣較寬松且低利率的環(huán)境下進(jìn)行的一次調控，其抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險的特征明顯?！标愱蓪ι献C報記者說(shuō)，在目前全球經(jīng)濟低迷階段，利率整體處于歷史低位，貨幣政策整體較為寬松，決定了必須堅持“一城一策”的原則，如果搞“一刀切”式的政策，對那些庫存大的三、四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，顯然會(huì )適得其反。

回顧中國樓市調控史，記者發(fā)現，我國歷史上處于降息預期下(低利率)的樓市調控并不多見(jiàn)。

其中，1996年5月1日至1999年6月10日，市場(chǎng)迎來(lái)一次降息周期，央行連續7次降息，拉動(dòng)內需，但因當時(shí)中國房改正處于起步階段，住房商品化方興未艾，因此當時(shí)基本談不上對樓市調控有什么影響。

此后的一輪降息，是在進(jìn)入21世紀后，由于2008年爆發(fā)的次貸危機以及經(jīng)濟衰退，又一次降息潮來(lái)臨。

從2008年10月9日至2008年12月23日，央行連續降息4次，1年期存款利率從2007年12月21日的4.14%驟降至2.25%。連續降息以及4萬(wàn)億投資刺激，導致原本處于調整階段的樓市自2009年下半年后猛然反彈，并一路高漲，由此把“限購”絕招推上中國房地產(chǎn)調控舞臺。

2010年4月30日，北京出臺“國十條”實(shí)施細則，率先規定“每戶(hù)家庭只能新購一套商品房”。至當年9月29日，“國五條”出臺后，累計有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個(gè)一、二線(xiàn)城市推出限購政策。而至2011年2月，僅僅半年多的時(shí)間，已有36城市提出限購，隨后陸續仍有城市提出限購，最多時(shí)達到46個(gè)城市。

高壓調控下，部分區域樓市出現回調。直至2014年，部分區域樓市低迷。

2014年6月26日，呼和浩特取消住房限購令;隨后9月26日，蘇州市取消限購。樓市低迷，限購令也逐漸松綁。

限購令松綁前后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現分化跡象，中國房地產(chǎn)調控思路由此發(fā)生了重大變化。

早在2014年初，針對2014年樓市政策會(huì )有哪些調整，記者在全國兩會(huì )期間獨家采訪(fǎng)了時(shí)任全國政協(xié)委員、住建部部長(cháng)姜偉新。他在回答記者提問(wèn)時(shí)率先拋出“雙向調控”的概念，即針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，采取“有保有壓”的“雙向”調控思路。由此，也可以隱隱約約看到當下“因城施策”調控思路的影子。

可以說(shuō)，限購，這個(gè)具有較強行政色彩的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，曾被視為抑制房?jì)r(jià)上漲的利器，也曾因其行政色彩而引發(fā)爭議。但從后續市場(chǎng)實(shí)際運行效果來(lái)看，限購在一定程度上抑制了成交量，并進(jìn)而抑制了房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。這也是此輪調控仍高懸“限購令”的主要原因。

除了限購政策之外，面對今年這輪“杠桿上的樓市”，限貸政策也極為重要。

“中國的居民杠桿率近年來(lái)增長(cháng)非?？?，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%?！标愱烧f(shuō)。

正因為此，市場(chǎng)人士認為，各地“限貸”會(huì )有利于降低樓市杠桿風(fēng)險。

集體行動(dòng)背后的決策層“決心”

“雖然看似一城一策，但如此密集出臺，充分說(shuō)明這一輪政策并非地方主動(dòng)出擊，而是決策層干預下的集體行動(dòng)?！敝性禺a(chǎn)張大偉說(shuō)

事實(shí)上，在19 個(gè)城市出臺政策前后，決策層抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的信號盡顯。

8日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議強調，要促進(jìn)農業(yè)現代化與新型城鎮化相輔相成，強化地方主體責任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力實(shí)現住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

而此前，住建部官方網(wǎng)站先后發(fā)布消息，包括“要求濟南市嚴肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規銷(xiāo)售行為”、“公布一批各地查處的違規失信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機構名單”。

近日在華盛頓出席會(huì )議的央行行長(cháng)周小川也明確表示，“近期中國部分城市房?jì)r(jià)上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?！?

“一系列一連串的動(dòng)作已經(jīng)說(shuō)明，此輪調控勢在必行，行之必勝?！? 陳晟對上證報記者表示，面對部分一、二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，相關(guān)地方政府集體行動(dòng)，已經(jīng)讓各方體會(huì )到“調控決心”。

而且，據業(yè)內人士透露，針對樓市的督查組已經(jīng)進(jìn)駐部委和地方，將對調控不力、過(guò)高房?jì)r(jià)仍然遏制不住的地方，進(jìn)行約談及問(wèn)責。

分析人士指出，這一輪樓市火爆的根源是資金潮+資產(chǎn)荒+財富效應。所以說(shuō)，調控不是目的，而如何讓中國經(jīng)濟保持健康才是關(guān)鍵，即引導更多的資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟。

一些專(zhuān)家稱(chēng)，當前樓市分化態(tài)勢明顯。一方面，一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，特別是珠三角、長(cháng)三角、京津冀地區部分城市，以及內地一些區域性中心城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快;另一方面，東北、西北、西南地區多數城市市場(chǎng)表現平穩，一些三、四線(xiàn)城市特別是縣城庫存壓力仍然較大。

為此，中山大學(xué)南方學(xué)院房地產(chǎn)系系主任廖俊平建議，房地產(chǎn)調控必須實(shí)行分類(lèi)指導，因城施策。熱點(diǎn)城市的調控重點(diǎn)應當是控房?jì)r(jià)、防風(fēng)險、防泡沫，三、四線(xiàn)城市和縣城的重點(diǎn)依然是去庫存。

專(zhuān)家預計，房?jì)r(jià)已經(jīng)明顯上漲的一、二線(xiàn)城市周?chē)椛鋮^和房?jì)r(jià)可能上漲的城市，會(huì )在10月份跟風(fēng)出臺一些政策。

而三、四線(xiàn)城市和縣城的重點(diǎn)依然是去庫存?！皬慕衲瓿跻詠?lái)，全國去庫存的情況還是有進(jìn)展的，我們希望在熱點(diǎn)城市調控之下，部分資金流向三四線(xiàn)城市去?！标愱烧f(shuō)。

當然，“此輪房地產(chǎn)調控是在貨幣較寬松且低利率的環(huán)境下進(jìn)行的一次調控，其抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險的特征明顯，更為深化改革破冰贏(yíng)得時(shí)間?！彼f(shuō)。

受實(shí)體經(jīng)濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素影響，近期一些投機投資性資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。專(zhuān)家建議，金融機構應對流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金加大監管，防控樓市風(fēng)險和泡沫。

此前，中國人民銀行研究局的王琰曾撰文分析房企低成本集中發(fā)債的風(fēng)險。

“據統計，今年上半年 1547家上市房企平均資產(chǎn)負債率為 76.4%，其中 32 家企業(yè)負債率已突破80%。而受宏觀(guān)經(jīng)濟形勢及調控政策影響，近年來(lái)地產(chǎn)行業(yè)整體增速換擋、內部結構重構，房企盈利狀況和償債能力下降、信用基本面持續弱化，此時(shí)低成本集中發(fā)債可能導致未來(lái)集中違約?！蓖蹒f(shuō)。

另外，還有專(zhuān)家指出，目前參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的除了開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金通過(guò)參與競拍土地、項目開(kāi)發(fā)等多種渠道流入，再加上購買(mǎi)端的個(gè)人住房貸款、各種消費貸款以及其他融資變相為購房資金等，甚至一些投資機構包括一些新三板上市公司融來(lái)的資金，也直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。金融部門(mén)應當加大這方面的監管，引導更多的資金進(jìn)入其他實(shí)體經(jīng)濟。(來(lái)源：上海證券報)