8月的北京新房和二手房的成交情況呈現出反向態(tài)勢。由于成交結構的變化，新房市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊跌;但二手房市場(chǎng)依然穩定且呈現量?jì)r(jià)齊升態(tài)勢。不過(guò)，一個(gè)明顯的趨勢是，新房市場(chǎng)交易的規模越來(lái)越小，有業(yè)內人士透露同一時(shí)期成交6套二手房，新建普宅僅能成交1套。二手房成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易主力。

普宅與二手房成交比近1:6

“想在亦莊或西紅門(mén)區域買(mǎi)一套500萬(wàn)至800萬(wàn)元的新房，竟然沒(méi)有合適的?！痹趩?wèn)詢(xún)了多個(gè)樓盤(pán)之后，市民王女士感到有些低落，“項目本來(lái)就不多，每次開(kāi)盤(pán)的房源還特別少?！?

新房市場(chǎng)越來(lái)越“遠郊化、豪宅化”，能夠滿(mǎn)足工薪階層置業(yè)升級的中端項目供應不足，使得大量改善型購房需求轉向二手房市場(chǎng)。從8月份的數據可以看出，新房的成交大部分集中在自住房和公寓類(lèi)產(chǎn)品，且集中在遠郊區。工薪階層的改善型購房家庭，尤其是首次改善的家庭成為目前二手房市場(chǎng)的主力軍。偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉解釋?zhuān)橇鶇^交通、醫療、教育、商業(yè)等配套更加完善，且選擇更加多樣化，刺激了8月份城六區二手房交易量的上漲。

同時(shí)，8月份恰逢學(xué)區房置業(yè)高峰，不少兩三歲孩子的家長(cháng)未雨綢繆，為孩子三四年后能夠滿(mǎn)足學(xué)校的落戶(hù)條件而入學(xué)，城六區教育資源豐富，所以吸引了更多的改善型購房家庭。

多家機構數據顯示，今年前8月，北京全市二手住宅交易量已達18.35萬(wàn)套，但新房市場(chǎng)去除保障房、自住房、公寓類(lèi)產(chǎn)品之外，普通住宅和別墅類(lèi)項目?jì)H累積成交33164套。也就是說(shuō)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每成交五至六套二手住宅，才有一套普通住宅和別墅類(lèi)項目成交，二手市場(chǎng)成為絕對主力。

8月新房?jì)r(jià)格下跌全靠自住房

根據偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院統計，8月北京全市新建商品房住宅(不含保障房)成交量為12541套，環(huán)比7月下跌9.5%。價(jià)格上，成交均價(jià)為31161元/平方米，環(huán)比7月全月下降6.1%。成交均價(jià)的下降，主要是受成交結構的影響，均價(jià)普遍較低的自住型商品房(地塊匯總、實(shí)拍、論壇)出現大量成交。8月份北京普通住宅、公寓類(lèi)產(chǎn)品、別墅交易量較7月份分別下降17.3%、24.9%、11.4%，而自住房大漲了61.6%。事實(shí)上，如果把自住房和公寓類(lèi)產(chǎn)品扣除，普通住宅和別墅類(lèi)產(chǎn)品交易量為4175套。

從成交的區域分布來(lái)看，8月北京新建商品房住宅成交最多的三大區域分別為房山區、順義區、昌平區，三區成交總量占全北京的將近5成。成交量最多的前10個(gè)項目中，除去恒大濱河左岸、龍冠冠華苑、北京城建上悅居3個(gè)自住房項目，其余7個(gè)全是公寓類(lèi)產(chǎn)品。

二手房住宅則量?jì)r(jià)齊升，共網(wǎng)簽25670套，環(huán)比7月上漲了15%;成交均價(jià)為4.25萬(wàn)元/平方米，相比7月的4.18萬(wàn)元/平方米上漲了1.7%。 8月份北京各區二手房交易量普遍上漲，尤其是西城區和石景山區的交易量漲幅最大，分別達到了46%和32%。此外，朝陽(yáng)、海淀、豐臺、東城四區的二手房交易量漲幅也均在二成以上。與城市核心區城六區相比，大興、昌平、通州等熱門(mén)近郊區的二手房交易量漲幅則相對較小。

未來(lái)樓市調控預計向二手房?jì)A斜

房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的二手房化，主要一個(gè)原因還在于新建商品房住宅供應量的減少。根據中原地產(chǎn)統計數據顯示，今年前8月，北京新建商品房住宅新增供應套數為18399套，相比2015年同期減少了37.2%;新增供應面積276.48萬(wàn)平方米，供應量和供應面積均刷新了歷史最低記錄。

“從普通住宅和別墅類(lèi)產(chǎn)品的均價(jià)來(lái)看，單套成交金額已經(jīng)到達526萬(wàn)元，剛需已經(jīng)很難進(jìn)入?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉介紹，如果以環(huán)線(xiàn)劃分，四環(huán)以?xún)绕胀ㄗ≌蛣e墅類(lèi)產(chǎn)品平均單套價(jià)格已經(jīng)高達1500萬(wàn)左右，四環(huán)與五環(huán)之間平均單套價(jià)格達到817萬(wàn)元，五環(huán)與六環(huán)之間達到613萬(wàn)元，六環(huán)之外的單套均價(jià)為298萬(wàn)元。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析認為，整體來(lái)說(shuō)北京不存在去庫存的問(wèn)題，但在庫存結構上卻存在高端豪宅庫存壓力越來(lái)越大，而適合工薪大眾階層置業(yè)升級的普通住宅項目嚴重供不應求的矛盾。這也使得更多的改善需求流向二手房市場(chǎng)，“隨著(zhù)自住型商品房迎來(lái)供應高峰，三四季度將成為新房市場(chǎng)的成交主力，受此影響，新房市場(chǎng)整體均價(jià)將保持平穩?！?

張大偉則進(jìn)一步表示，土地供應趨勢性減少，一線(xiàn)城市的二手房成交面積都在新房的2倍以上，南京、福州等二線(xiàn)城市的二手房交易活躍程度也超過(guò)新房，“未來(lái)樓市調控預計更多的傾斜二手房稅費政策調整?！?