一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市樓市經(jīng)歷了上半年的升溫后，樓市趨緩、地王頻現、限購限貸、杠桿風(fēng)險等成為房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)問(wèn)題。日前在海南舉行的2016博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì )人士就此發(fā)表了各自的看法。

熱點(diǎn)一：房?jì)r(jià)會(huì )否繼續上漲?

“今年上半年出現的部分城市房?jì)r(jià)新一輪上漲不可持續，下半年或將下降?！毙鲁强毓杉瘓F有限公司高級副總裁歐陽(yáng)捷說(shuō)。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，6月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲城市數繼續減少，漲幅繼續收窄。

數據顯示，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有55個(gè)和48個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和1個(gè);下降的城市分別有10個(gè)和14個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和1個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的55個(gè)城市里，有33個(gè)城市的漲幅比上月收窄;最高漲幅為4.9%，低于上月0.6個(gè)百分點(diǎn)。

據測算，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均，分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。分城看，一線(xiàn)城市環(huán)比漲幅比上月略有擴大，二三線(xiàn)城市環(huán)比漲幅持續收窄。

國家統計局新聞發(fā)言人盛來(lái)運說(shuō)，幾個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售保持較高增速，但在經(jīng)歷回落過(guò)程;房?jì)r(jià)漲幅有所放緩，樓市分化較為明顯。

談及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢，有專(zhuān)家表示，預測下半年將會(huì )比較平穩，增速會(huì )放緩?！坝捎诜?jì)r(jià)已經(jīng)到達周期高位，明年部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現負增長(cháng)?！?

對于房地產(chǎn)下行趨勢的判斷，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生也表示認同，她認為上半年房?jì)r(jià)漲幅已形成階段性高點(diǎn)，未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)趨緩已成趨勢。

熱點(diǎn)二：“地王”頻現背后有何風(fēng)險?

地王頻現成了上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特征，全國50個(gè)主要城市冒出200余宗“地王”。與會(huì )人士認為，這場(chǎng)“地王盛宴”背后的風(fēng)險值得警惕。

“地王項目未來(lái)能否賺錢(qián)，要看貨幣政策是否會(huì )收緊?！卞饶腺Y本合作創(chuàng )始人、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(cháng)李曉東表示。

對于地王頻出現象，經(jīng)濟學(xué)家向松祚說(shuō)，這說(shuō)明中國房地產(chǎn)不夠健康，目前北、上、廣、深、杭均價(jià)已經(jīng)接近5萬(wàn)元，購置100平方米房產(chǎn)需500萬(wàn)元，超過(guò)高薪階層年收入的10倍，房?jì)r(jià)收入比過(guò)高。

“現在是沒(méi)買(mǎi)到地糾結三天，買(mǎi)到地糾結五年?！毙褫x控股董事兼主席林中認為，未來(lái)5年，北上廣深房?jì)r(jià)難以覆蓋現在的地價(jià)，近來(lái)在這些城市買(mǎi)地如果要想有錢(qián)掙，壓力不小。

熱點(diǎn)三：樓市調控是否更嚴?

就在與會(huì )人士就“如何看待二線(xiàn)城市限貸限購”討論之際，二線(xiàn)城市“四小龍”中的兩個(gè)先后發(fā)聲：南京宣布在南京購買(mǎi)二套住房首付將不低于35%，土地拍賣(mài)網(wǎng)上競價(jià)達到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現房銷(xiāo)售。蘇州當日也規定首套未結清二套房首付比例上調，外地人買(mǎi)二套房要交1年社保。

歐陽(yáng)捷表示，二線(xiàn)熱點(diǎn)城市出臺調控政策，目的是解決房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，同時(shí)控制地價(jià)的快速上漲，兩者相輔相成。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一也表示，中央提出抑制資產(chǎn)泡沫，預示著(zhù)熱點(diǎn)城市將嚴格實(shí)施差別化的住房信貸政策，以抑制房?jì)r(jià)、地價(jià)非理性上漲。南京、蘇州通過(guò)限購、限貸等政策，力求降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率，抑制投資需求，呼應中央的“抑制資產(chǎn)泡沫”政策。

不過(guò)，此前合肥等城市的限貸政策被稱(chēng)為“最嚴樓市限貸”引發(fā)爭議，有人認為行政手段干預過(guò)多，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是應回歸市場(chǎng)手段來(lái)調控，行政手段為輔。

熱點(diǎn)四：杠桿風(fēng)險到底大不大?

“中國居民購房加杠桿的速度過(guò)快?！敝袊y行業(yè)協(xié)會(huì )首席經(jīng)濟學(xué)家、中國“十三五”規劃專(zhuān)家委員會(huì )委員巴曙松在論壇上說(shuō)。

巴曙松表示，從他的研究來(lái)看，我國居民購房杠桿率從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個(gè)數字估計會(huì )上升至44%。每一輪房?jì)r(jià)的上漲，都伴隨著(zhù)居民購房杠桿率的提升。

“通過(guò)交易杠桿大致評估后發(fā)現，新增的房貸銷(xiāo)售比處于高位，上漲空間有，但不宜有太樂(lè )觀(guān)的預期?！卑褪锼烧f(shuō)，中國的新增房貸的銷(xiāo)售比從2011年以來(lái)持續上升，2016年上半年高達43%，而50%左右被認為是居民新增房貸銷(xiāo)售比比較高的水平。

與會(huì )人士認為，“首付貸”等杠桿產(chǎn)品應該被重點(diǎn)關(guān)注，否則會(huì )引發(fā)一連串的負面效應。

當談及接下來(lái)是否會(huì )實(shí)行降準、降息等政策時(shí)，經(jīng)濟學(xué)家、國民經(jīng)濟研究所所長(cháng)樊綱認為，現在都在強調回歸中性，回歸中性意味著(zhù)不擴張、不收縮。