2016年，房地產(chǎn)行業(yè)從2014-2015年的下行行情中恢復。

從2014年年初開(kāi)始，受調控政策和庫存過(guò)快增長(cháng)等因素影響，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調整期，房?jì)r(jià)在長(cháng)達一年半時(shí)間、房地產(chǎn)投資增速在長(cháng)達兩年時(shí)間里一路向下，不斷探出新低。2015年下半年開(kāi)始，隨著(zhù)政策環(huán)境日趨寬松，尤其是央行五次降息、六次降準，地方出臺稅費減免舉措，樓市回暖基礎逐漸形成。

展望房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景，從短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一輪景氣行情;從長(cháng)期看，受去庫存壓力較大、部分地區房?jì)r(jià)過(guò)快上漲催生泡沫、地方政府推地規則未明確等不利因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險也不容忽視。

全國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖

綜合價(jià)格、銷(xiāo)售、投資、房貸、民調和土地市場(chǎng)等各方面情況判斷，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)小規?；嘏星?。

首先，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)已由跌轉漲。

2015年12月和2016年1月，全國70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比指數分別為0.2%和1.1%，這是自從2014年9月房?jì)r(jià)漲幅由正轉負，下跌15個(gè)月之后，首次由負轉正。從大趨勢看，全國房?jì)r(jià)漲幅在2013年底觸頂反轉，連續一路下滑近一年半后，在2015年4-5月份開(kāi)始觸底反轉，之后又過(guò)了近三個(gè)季度，終于由負轉正。

其次，商品房銷(xiāo)售額創(chuàng )歷史新高，銷(xiāo)售額增速已達到40%。

2015年全年，全國商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別為128495萬(wàn)平方米和87281億元，前者為1999年有統計數據以來(lái)第二高水平，僅次于2013年，后者為1999年有統計數據以來(lái)最高水平。2015年商品房銷(xiāo)售額與GDP之比為0.46：1，較2014年0.43：1有所提高。商品房銷(xiāo)售額同比增速從2015年7-12月，連續五個(gè)月在15%左右，2016年1-2月增速突然躍升至44%。

據相關(guān)機構提供的數據，2015年三分之二上市房企完成或超出銷(xiāo)售目標，整體銷(xiāo)售金額較目標高7%。統計顯示，2015年千億銷(xiāo)售額房企仍為七家，但兩千億銷(xiāo)售額房企從上年的兩家增至三家。500億元以上銷(xiāo)售額房企從上年的15家增至16家。

第三，房地產(chǎn)投資增速結束長(cháng)達兩年的持續下滑觸底反彈。

2016年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增速從2015年12月的1.0%反彈至3.0%，1.0%是1999年有房地產(chǎn)投資增速數據以來(lái)的兩個(gè)歷史最低點(diǎn)之一，房地產(chǎn)投資增速在連續下滑長(cháng)達兩年之后終于觸底反彈，不僅房企對市場(chǎng)未來(lái)信心有了確實(shí)的增強，而且更具重要象征意義，即房地產(chǎn)投資不斷陷入低谷對經(jīng)濟不斷增強的負面影響已經(jīng)告一段落，宏觀(guān)經(jīng)濟走勢也很可能在長(cháng)期下行后迎來(lái)觸底反轉。

第四，個(gè)人房貸增速較快。

房貸利率下調和首付降低促使個(gè)人房貸意愿持續增長(cháng)。個(gè)人住房按揭貸款同比增速在2015年全年均保持正增長(cháng)，迄今已連續九個(gè)月逐月上漲。2016年1-2月，個(gè)人房貸增速已達到30%，較2015年12月躍升近10個(gè)百分點(diǎn)。

第五，民調顯示預期房?jì)r(jià)上漲人群和愿意購房人群占比增加。

2015年二至四季度央行城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查顯示，預期房?jì)r(jià)上漲人群占比均在18%以上，較一季度的15.6%有小幅提升。2015年第四季度，愿意購房人群占比14.7%，達到2014年第二季度以來(lái)最高水平。

第六，土地市場(chǎng)回暖。

一是土地出讓金同比上漲趨勢明顯：雖然全國300個(gè)城市2015年土地出讓金總額為21793億元，同比減少10%，但從月度變化趨勢看，2015年1月-2016年2月份同比增速分別為-44%、-54%、-12%、-56%、-43%、14%、0、-9%、68%、23%、41%、9%、-17%和26%，漲勢明顯。

二是土地成交樓面均價(jià)上漲：全國300個(gè)城市2015年樓面均價(jià)為1384元/平方米，同比上漲14%。其中，住宅類(lèi)土地樓面均價(jià)為2223元/平方米，同比上漲24%。2016年2月，上述樓面均價(jià)和住宅類(lèi)土地樓面均價(jià)分別為1617元/平方米和2373元/平方米，繼續上漲。

三是土地溢價(jià)率漲勢明顯：全國300個(gè)城市土地2015年平均溢價(jià)率為16%，較上年上升6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅類(lèi)土地平均溢價(jià)率為21%，較上年上升9個(gè)百分點(diǎn)。300個(gè)城市2015年1月-2016年2月份土地溢價(jià)率分別為10%、8%、7%、15%、7%、12%、19%、15%、20%、18%、22%、25%、25%和22%，漲勢明顯。

綜上，2015-2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象明顯。原因有幾方面：

一是市場(chǎng)周期性運行有其自發(fā)波動(dòng)趨勢和盛衰往復必然性。從“房?jì)r(jià)漲幅”和“銷(xiāo)售增速”兩個(gè)維度考察，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從2013年四個(gè)季度的“過(guò)熱”，先經(jīng)過(guò)2014年前兩個(gè)季度的“滯漲”，后經(jīng)過(guò)2014年后兩個(gè)季度和2015年第一季度的“蕭條”，再經(jīng)過(guò)2015年第二、第三季度的“復蘇”，之后進(jìn)入2015年第四季度的“過(guò)熱”。

二是中央尤其是地方政府紛紛出臺“救市”政策。許多地方政府受前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其土地市場(chǎng)低迷導致的財政收入減少、經(jīng)濟下行影響，較中央政府更為積極地推出各項“救市”政策。如福建、廣西、河北、新疆、江蘇、山西、內蒙古等地均或降低公積金貸款首付、或二次申請視同首次享受基準利率、或上調最高貸款限額、或延長(cháng)貸款期限，山西、甘肅、四川、安徽等地取消限購，浙江、云南等地鼓勵高層次人才購房，遼寧向房企減稅讓利，有些省份還開(kāi)展宣傳動(dòng)員，如江西就要求宣傳“農民在城市購房是升值，在農村建房是貶值”。

從2015年各地房地產(chǎn)銷(xiāo)售行情與當地財政收入增速相關(guān)性看，除寧夏、西藏外，全國31省區市多數省區市商品房銷(xiāo)售額增速和財政收入增速散點(diǎn)分布顯示二者之間明顯正相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現較好的廣東、上海、北京等地，財政收入增速位居前列，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現較差的黑龍江和遼寧等地，財政收入增速遠遠落在后面。

本輪回暖行情遠小于上兩次景氣周期

無(wú)論是從銷(xiāo)售還是投資看，此次2014-15年回暖行情遠不如2008-09年和2012-13年。從商品房銷(xiāo)售額增速看，對比前兩次景氣周期，當房?jì)r(jià)漲幅逆轉或達到1%時(shí)，商品房銷(xiāo)售額增速能達到80-90%水平，而目前房?jì)r(jià)漲幅已近2%，而銷(xiāo)售額漲幅僅為40%。

從投資增速月度數據看，2015年12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比增速一度降至1%，是1999年有統計數據以來(lái)的兩個(gè)最低點(diǎn)之一。從投資增速年度數據看，2014年房地產(chǎn)投資11%的增速已是1997年有統計數據以來(lái)最低，但2015年1%的增速又大幅創(chuàng )下新低。盡管2016年1-2月投資增速略有反彈，但從2010年5月投資增速高達38%的水平波動(dòng)下行了五年半之久后，投資迅速回升并達到較高水平的可能性較小，預計回升速率將遠不如2009年那一輪景氣行情，當時(shí)投資增速從1%在12個(gè)月內就躍升至31%。

此次回暖行情不及上兩次，主因是宏觀(guān)經(jīng)濟形勢仍處于周期性低谷、非一線(xiàn)城市復蘇緩慢、行業(yè)整體庫存水平較高、債務(wù)負擔較重、購房人口總體數量出現拐點(diǎn)、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源日益稀缺等。

首先，宏觀(guān)經(jīng)濟處于周期性低谷的蕭條狀態(tài)，影響房地產(chǎn)行業(yè)回暖前景。

宏觀(guān)經(jīng)濟下行并陷入周期性“低谷”，影響房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌措和投資熱情。隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟增速從2014年的7.3%降至2015年的6.9%，居民消費價(jià)格指數CPI從2014年8月開(kāi)始降至2%的合意區間下限達18個(gè)月，直到2016年2月才剛剛恢復到2%以上。房地產(chǎn)行業(yè)也一并下行，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源增速從2013年的接近30%，急速下降至2014年的3%左右，2015年又一度降至負增長(cháng)。

據中國指數研究院對全國300個(gè)城市土地成交情況統計，土地出讓金、樓面均價(jià)和土地溢價(jià)率三方面均現回暖。

其次，庫存持續增長(cháng)并不斷累積。

從2014年5月開(kāi)始至2014年12月，全國房地產(chǎn)竣工面積增速在6-8%左右，同時(shí)商品房銷(xiāo)售面積增速在-8%左右，由此積累了大量庫存。盡管2015年竣工面積始終為負增長(cháng)，但銷(xiāo)售面積在2015年6月才開(kāi)始由負轉正，此后一直增速較緩，因此全國商品房待售面積從2014年年初的5.1億平方米持續增加至2015年年末的7.2億平方米。

第三，二三四線(xiàn)城市復蘇緩慢，市場(chǎng)表現遠遜一線(xiàn)城市。

據中國指數研究院統計，2015年北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲17.2%，以東部沿海重要城市為主的二線(xiàn)城市和以其他省會(huì )城市為主的三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)分別下跌0.53%和1.09%。

第四，債務(wù)負擔較重，債務(wù)風(fēng)險不斷爆發(fā)，削弱房地產(chǎn)復蘇之后購買(mǎi)潛力。

一方面，2015年債務(wù)風(fēng)險一度集中爆發(fā)，據媒體披露，2015年，以P2P、私募基金、股權眾籌為名的非法集資案件，在金額、波及人數和輻射范圍等方面均超以往。2015年1月至8月，全國涉嫌非法集資立案有3000件，涉案金額超過(guò)1500億元。2015年7月，泛亞危機爆發(fā)，涉及22萬(wàn)投資者、400億元。2015年12月，e租寶被查，涉及90萬(wàn)投資者、500億元。2016年3月，廣東“邦家”案宣判，涉及23萬(wàn)投資者，100億元。另一方面，2014-15年多地出現中小企業(yè)倒閉潮，集中在紡織服裝業(yè)、制鞋業(yè)、LED行業(yè)、家具行業(yè)等行業(yè)。溫州打火機廠(chǎng)從幾百家減至幾十家，廣東數百家家具企業(yè)倒閉。

第五，全國購房人群總量已在2014年出現拐點(diǎn)，開(kāi)始由增轉減。

國泰君安的研究表明，如果將20-50歲人群定義為住宅消費主力人群和購房適齡人群，則中國該年齡人群數量在2014年到達由增轉減的拐點(diǎn)。人口總量減少必然導致住房總需求減少，因此，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速再像以往幾次景氣周期那樣一度達到90%的日子很可能一去不復返了。

第六，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源日漸稀少，同時(shí)低品質(zhì)產(chǎn)品大量涌現，形成規模較大的過(guò)剩局面。

一方面，位于城市核心位置、就近享有各類(lèi)優(yōu)質(zhì)資源的房地產(chǎn)項目數量稀缺。以北京為例，2015年北京供應住宅用地50宗，僅4宗在五環(huán)以?xún)?。主城區新開(kāi)樓盤(pán)日漸減少，導致城區新建及二手住宅價(jià)格快速上漲，北京新建商品住宅成交均價(jià)2015年五環(huán)內已突破5萬(wàn)元，三環(huán)內已步入10萬(wàn)元。二手住宅方面，西城區有九個(gè)小區二手住宅2015年成交均價(jià)漲幅超過(guò)40%。高端住宅無(wú)論是價(jià)格漲幅還是成交量變化都更明顯，北京最貴商品房每平方米均價(jià)2004年為5萬(wàn)元，2009年為10萬(wàn)元，2011年為30萬(wàn)元，2015年達50萬(wàn)元。據中商情報網(wǎng)統計，北京總價(jià)千萬(wàn)以上住宅2015年共成交3522套，同比增速48%。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品越來(lái)越少、越來(lái)越貴，將過(guò)度“吞噬”有效需求，抑制全行業(yè)景氣度繼續和普遍提升。

值得注意的是，北京的情況在全國來(lái)看還不是最嚴重的，如果以“本外幣各項存款余額”和“房地產(chǎn)市值”分別作為潛在購買(mǎi)力和標的價(jià)值的近似替代，從2015年全國31省區市“潛在購買(mǎi)力-房地產(chǎn)市值”散點(diǎn)圖看，各地分布非常符合“潛在購買(mǎi)力越大，房地產(chǎn)市值越高”規律，均集中分布于趨勢線(xiàn)附近，北京甚至低于趨勢線(xiàn)，但上海、江蘇、浙江、遼寧高于趨勢線(xiàn)，上海距離趨勢線(xiàn)較遠。

另一方面，部分同檔次、同款式、位置偏遠的商品房大量建設并迅速形成過(guò)剩局面。據安信證券發(fā)布的研究報告，營(yíng)口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過(guò)了280%，太原、濟南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫存過(guò)?！爸貫膮^”。

引導房地產(chǎn)健康發(fā)展需要哪些對策

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖，尤其是北京、上海、深圳等地房?jì)r(jià)快速上漲，引發(fā)了全社會(huì )的關(guān)注，也有人擔心市場(chǎng)過(guò)熱引發(fā)“非理性上漲”或“泡沫”。房地產(chǎn)市場(chǎng)今后能夠獲得健康發(fā)展，良性回暖而不產(chǎn)生泡沫，避免非理性繁榮，需要相關(guān)各方在供給、需求、城市規劃和區域差別化等方面出臺相應政策。

首先，供給方面，迫切需要以明確規則約束地方政府供地進(jìn)度，使其既不能過(guò)快，也不能過(guò)慢。

自從2014年國土資源部暫停對外發(fā)布全國住房用地供應計劃，改由地方自行公布各省(區、市)供地計劃以來(lái)，各地在供地進(jìn)度上傾向于“以越來(lái)越少的供地獲得較多土地出讓金”。其結果是1-2年后新房供應較少，引發(fā)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快。據Wind數據，北京2013至2015年土地購置面積分別為906、581和391萬(wàn)平方米，逐年減少，而土地購置費分別為1160、1379和2053億元，逐年增加。2015年北京有22宗住宅地塊樓面價(jià)突破3.0萬(wàn)元/平方米，2016年已經(jīng)入市的三塊住宅用地，樓面均價(jià)全都超過(guò)4.7萬(wàn)元/平方米，而同期新建住宅均價(jià)也僅為2.9萬(wàn)元/平方米。土地供應進(jìn)度過(guò)慢，是引發(fā)2016年以來(lái)房?jì)r(jià)新一輪快速上漲的重要原因之一。

當然，有的地方由于此前多年供地規模過(guò)大，盡管也嘗試上述“地少錢(qián)多”策略，但目前仍深陷困境，如遼寧2013-2015年土地購置面積分別為2502、1671和957萬(wàn)平方米，也是逐年減少，但由于2010-2012年分別供應了3135、3446和3200萬(wàn)平方米，導致2014年以來(lái)房?jì)r(jià)持續下跌，沈陽(yáng)新建住宅同比價(jià)格指數從2014年8月以來(lái)連續18個(gè)月為負，2016年3月1日《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》提出“原則上2016年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應面積不超過(guò)上年度的50%”。海南與此類(lèi)似，2016年2月23日《海南省人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知》提出“對商品住宅庫存消化期超過(guò)全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權式酒店用地審批”。

相比之下，重慶2012-2015年供地節奏比較平穩，土地購置面積分別為2183、1897、1865和1627萬(wàn)平方米，近年來(lái)商品房銷(xiāo)售價(jià)格基本穩定，這與其堅持“細水長(cháng)流”、“樓面地價(jià)不超過(guò)當期房?jì)r(jià)1/3”等原則有很大關(guān)系?？傊?，一個(gè)地方供地進(jìn)度要以人口增長(cháng)潛力為基礎，結合房?jì)r(jià)漲幅予以適度調整，避免供求失衡。

其次，需求方面，順應城市化趨勢，深化戶(hù)籍制度改革，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期發(fā)展潛力。

無(wú)論從城市景觀(guān)、人文環(huán)境還是創(chuàng )業(yè)氛圍，北上廣深這些一線(xiàn)城市對各類(lèi)人群特別是年輕人的吸引力都是二、三線(xiàn)城市不可比擬的。城市這一現代經(jīng)濟的發(fā)動(dòng)機，是人口密度超過(guò)臨界狀態(tài)后形成的復雜經(jīng)濟社會(huì )系統。城市的發(fā)展、城市化的進(jìn)程，歸根到底是人的發(fā)展、人群的聚集。因此，深化戶(hù)籍制度改革，消除人力資源自由流動(dòng)障礙，不僅會(huì )給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大發(fā)展機遇，也會(huì )給中國未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)帶來(lái)迄今為止可能是最大規模的改革紅利。

第三，提升城市規劃水平是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期穩步發(fā)展的重要保障。2016年2月6日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干意見(jiàn)》)，盡管其中“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現內部道路公共化”引發(fā)熱議，但該意見(jiàn)標志著(zhù)房地產(chǎn)政策思路開(kāi)始從行業(yè)本身轉向行業(yè)生存環(huán)境，由于高水平的城市規劃可以提升當地房地產(chǎn)附加價(jià)值，該政策無(wú)疑構成今后行業(yè)發(fā)展重大利好。

反之，低水平和短視的城市規劃嚴重阻礙城市運行和房產(chǎn)升值，目前我國城市堵車(chē)原因的80%、地租損失的50%是過(guò)分重視大路網(wǎng)、忽視微觀(guān)路網(wǎng)等不合理規劃所致。城市正常路口密度是每平方公里80個(gè)路口，紐約曼哈頓每平方公里250個(gè)路口，而中國內地城區一般每平方公里僅10-30個(gè)路口。北京市城六區路網(wǎng)密度2015年是5公里/平方公里，即使按照《若干意見(jiàn)》所提“到2020年，城市建成區平均路網(wǎng)密度提高到8公里/平方公里”，與北美許多城市18公里/平方公里道路密度仍相差懸殊。發(fā)達國家的城市規劃要求城市道路總面積與公共停車(chē)總面積之比為8：1-9：1，我國約為100：1。

第四，制定差異化的區域政策，防范各個(gè)區域所面臨的特殊潛在風(fēng)險。影響各地房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展的因素很多，但是未來(lái)前景較好的城市，一般有與城市化趨勢相符、人口大量流入、城市規劃水平高、人文積淀深厚、政府供地行為理性等五大特征。開(kāi)發(fā)商和購房者往往圍繞著(zhù)這五大特征形成各自對行業(yè)未來(lái)判斷。以2015年末房地產(chǎn)投資增速和房?jì)r(jià)漲幅分別作為開(kāi)發(fā)商和購房者對未來(lái)形勢的判斷標準，可以把全國31省區市大致分成風(fēng)險等級由低到高的四類(lèi)地區。商業(yè)銀行可對這四類(lèi)地區制定差異化的風(fēng)險管控政策。

I類(lèi)：位于第一象限，過(guò)熱型。投資增速為正，且房?jì)r(jià)上漲。市場(chǎng)供求雙方——開(kāi)發(fā)商和購房者都對市場(chǎng)前景看好，以北京、上海、深圳較為典型。這類(lèi)地區面臨的特殊風(fēng)險是房?jì)r(jià)過(guò)快上漲引發(fā)泡沫。以北京為例，該市房地產(chǎn)面臨“豪宅化”問(wèn)題，目前在建及在售樓盤(pán)中每平方米低于3萬(wàn)元的數量很少，而新近出讓的土地樓面均價(jià)多在每平方米3萬(wàn)元以上，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì )因拿地成本過(guò)高而面臨資金壓力，而新房銷(xiāo)售時(shí)可能因豪宅供過(guò)于求出現庫存壓力。

II類(lèi)：位于第二象限，平穩型。投資增速為負，但房?jì)r(jià)上漲。因新房減少去庫存壓力自然也小，未來(lái)一段時(shí)期發(fā)展將較平穩。這類(lèi)地區以江蘇、浙江、福建較為典型?？紤]到這些地區經(jīng)濟正在經(jīng)受?chē)H市場(chǎng)需求減少、勞動(dòng)力成本增加、城市競爭力減弱等多重壓力，其房地產(chǎn)市場(chǎng)在復蘇過(guò)程中將面臨不小的障礙。

III類(lèi)：位于第四象限，潛在過(guò)熱型，機會(huì )較少，潛在風(fēng)險不斷積聚。投資增速為正，但房?jì)r(jià)下跌，以海南較為典型。這類(lèi)地區本來(lái)已經(jīng)積累了過(guò)高的商品房庫存和已出讓土地，在市場(chǎng)仍然低迷、需求難以大幅增加的情況下，未來(lái)可能出現風(fēng)險不斷暴露等問(wèn)題。

IV類(lèi)：位于第三象限，流出型，風(fēng)險較高。投資增速為負，且房?jì)r(jià)下跌。開(kāi)發(fā)商和購房者均不看好當地市場(chǎng)，去庫存壓力較大，以黑龍江、遼寧、吉林、內蒙古較為典型。受人口外流、經(jīng)濟結構轉型緩慢、民營(yíng)經(jīng)濟占比較低等因素影響，這類(lèi)地區房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很高的庫存本來(lái)就難以迅速消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑將面臨較大困境。

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