什么是風(fēng)口？

當“一行三會(huì )”聯(lián)手把“金融杠桿”交給一個(gè)行業(yè)的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)就成為風(fēng)口！

一年多以前，幾乎所有的人都對三四線(xiàn)城市的樓市充滿(mǎn)了悲觀(guān)。然后，后來(lái)房?jì)r(jià)的走勢令人瞠目結舌。

三四線(xiàn)樓市是怎樣啟動(dòng)的？很簡(jiǎn)單，央行改變了發(fā)鈔的方式，直接通過(guò)三四線(xiàn)城市樓市“發(fā)鈔”。方式是由國家開(kāi)發(fā)銀行等政策性銀行，向央行申請非常低利率的抵押補充貸款（PSL），然后貸款給地方政府，補貼棚戶(hù)區居民。給他們錢(qián)，讓他們去買(mǎi)商品房，條件是交出原來(lái)的土地。

用發(fā)鈔的方式，啟動(dòng)三四線(xiàn)城市樓市，這在金融史上是極為罕見(jiàn)的。

現如今，威力強大的“金融杠桿”正從“開(kāi)發(fā)商建房——普通人買(mǎi)房——炒房客炒房”的鏈條上收回，被“加持”到租賃和共有產(chǎn)權住房領(lǐng)域，即將創(chuàng )造出中國樓市的新奇跡。

今天，我們主要討論的是“租賃住房REITs”。近日，很多媒體都報道了“中聯(lián)前海開(kāi)源?—保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”獲得上海證券交易所審議通過(guò)的消息，這是國內首單央企租賃住房REITs。

所謂“REITs”（讀音：瑞磁），中文是“房地產(chǎn)信托投資基金”，是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。

租賃類(lèi)的“REITs”，就是企業(yè)把租賃業(yè)務(wù)打包，出售給投資者，獲得現金用于再投資。投資者獲得的回報，來(lái)自于企業(yè)租賃的利潤。企業(yè)通過(guò)不斷發(fā)行“REITs”，可以不斷擴大業(yè)務(wù)。

所以，租賃企業(yè)的“REITs”，其實(shí)就是租賃企業(yè)的杠桿。

由于國家鼓勵租賃這種業(yè)態(tài)，所以不僅給這類(lèi)企業(yè)提供稅收優(yōu)惠，還鼓勵、允許它們發(fā)行“REITs”或者債券。

昨天（10月27日），上交所在其官網(wǎng)上公布了“積極響應國家政策，助力住房租賃市場(chǎng)發(fā)展”的答記者問(wèn)，上交所總經(jīng)理黃紅元透露，保利的租賃“REITs”，是“在中國證監會(huì )的部署下”，“上交所審議通過(guò)”的。由此可見(jiàn)，官方對此的重視。

值得注意的是，保利的租賃“REITs”還獲得了“儲架發(fā)行”的資格。傳統的證券發(fā)行，需要“一事一審批”。而“儲架發(fā)行”是一次審批一攬子事項。未來(lái)保利租賃“REITs”的擴募、分期發(fā)行，都一次獲得了認可。

換句話(huà)說(shuō)，對于保利的租賃“REITs”，證監會(huì )、上交所不僅開(kāi)了綠燈，實(shí)際上開(kāi)了一串綠燈。

據稱(chēng)，上述項目總規模50億元，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級、次級占比為9：1；優(yōu)先級評級AAA，產(chǎn)品期限18年，分期發(fā)行，底層物業(yè)資產(chǎn)是保利地產(chǎn)自持的優(yōu)質(zhì)租賃住房，對應的租賃住房主要是青年公寓和養老公寓。

其實(shí)，保利的租賃“REITs”對應的房子，還是保利自己持有的。也就是說(shuō)，保利的租賃業(yè)務(wù)是“重資產(chǎn)模式”，這種模式即便是給予了發(fā)行REITs的資格，也很難“飛得更高”。

真正能起到“金融核武器”作用的，是“輕資產(chǎn)+REITs”。比如一家企業(yè)，從介入租賃業(yè)務(wù)開(kāi)始，就不購買(mǎi)自己的房子，而是通過(guò)長(cháng)期租約的方式做二房東。這樣，它推出的“長(cháng)租公寓”其實(shí)都是別人的資產(chǎn)，它通過(guò)租賃獲得。然后把租賃業(yè)務(wù)打包，推出REITs，融資后繼續租房子、出租房子。這樣，每筆“REITs”能發(fā)揮的效能將非常大，可以像滾雪球一樣迅速做大。

也就是說(shuō)，在租賃業(yè)務(wù)當中，真正有競爭力的模式是“輕資產(chǎn)+金融杠桿+稅收優(yōu)惠”。相信用不了多久，大房企會(huì )紛紛走上這樣一條路。

即便是類(lèi)似萬(wàn)科、保利這種有大量自有物業(yè)的，也可以成立輕資產(chǎn)的專(zhuān)門(mén)租賃公司，沿著(zhù)這種路徑推進(jìn)業(yè)務(wù)。

也許有人會(huì )說(shuō)，“二房東”模式增加了中間環(huán)節，必然導致租金價(jià)格上升，這樣的房子還會(huì )有競爭力嗎？的確，有了中間環(huán)節，必然帶來(lái)成本。但有了中間環(huán)節，可以讓房子管理更到位，裝修更好。此外通過(guò)統一的網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)，發(fā)現客戶(hù)的成本更低，發(fā)現的客戶(hù)更多，還能降低租賃中的信用成本。

在中國，你永遠不能忽視政策的方向，不能輕視政府的好惡。隨著(zhù)“金融杠桿”的移動(dòng)，房地產(chǎn)賺錢(qián)的方式即將發(fā)生巨變。

最敏感的當然是股市，租賃住房概念股、共有產(chǎn)權概念股，你都不能忽視。