中共十九大報告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

稍后，10月22日，住房和城鄉建設部部長(cháng)王蒙徽透露，住建部正在抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的立法工作，同時(shí)在12個(gè)大中城市建設住房租賃試點(diǎn)，支持北京市、上海市積極探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房。

此前，就有消息曝出國務(wù)院擬出臺《住房租賃管理條例》（下稱(chēng)《條例》），該《條例》將成為中國第一部專(zhuān)門(mén)規范住房租賃行為的行政法規。

據知情人透露，最近國務(wù)院法制辦及住建部已聯(lián)合建立調研小組奔赴各地，就《條例》相關(guān)內容進(jìn)行調研并聽(tīng)取建議，主要目的是通過(guò)政策有效維護承租人落戶(hù)及子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權益，穩定租賃市場(chǎng)，真正實(shí)現租購同權。

租賃“痛點(diǎn)”

近些年，隨著(zhù)房?jì)r(jià)持續走高，購房需求受到抑制，而住房租賃在某種程度上緩解了城市人口的住房需求。在未來(lái)租購并舉的模式下，如何通過(guò)法律法規有效維護各方利益成為急需解決的問(wèn)題。

住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌向《中國新聞周刊》表示，目前租賃市場(chǎng)不規范，導致租房者的利益得不到保障，租房者沒(méi)有安全感。此外，市場(chǎng)不規范也讓出租人感到不放心，比如在租賃期間，房子的內部結構遭到破壞等。

同樣，中國人民大學(xué)法學(xué)教授朱巖在接受《中國新聞周刊》采訪(fǎng)時(shí)也認為，房屋租賃市場(chǎng)亂象叢生，規?；课葑赓U企業(yè)份額只占2%，制約著(zhù)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

最近，東方證券(15.650,0.06,0.38%)研究報告提出，目前中國房屋租賃人口已達1.9億人，預計2030年中國房屋租賃人口將達2.7億，潛在租賃市場(chǎng)規模超4.2萬(wàn)億。

如此龐大的租賃市場(chǎng)，卻呈現混亂、供需緊張的狀態(tài)。朱巖認為，這一方面是因為租賃房屋的立法較少而且沒(méi)有針對具體問(wèn)題作出規范；二是因為承租人與房屋所有權人的權利義務(wù)不明晰。

“現有調整房屋租賃及相關(guān)法律關(guān)系的法律規范主要集中在《城市房產(chǎn)管理法》《合同法》以及最高人民法院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》，但這些法律難以涵蓋復雜的租賃關(guān)系和由此延伸出的其他法律關(guān)系?！敝鞄r說(shuō)。

在近期各階段的房屋租賃試點(diǎn)實(shí)施過(guò)程中，已有20余個(gè)省區市出臺“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的實(shí)施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。

但東方證券報告認為，就目前的試行情況來(lái)看，需要通過(guò)更高級別的立法來(lái)統一調整房屋租賃市場(chǎng)的規范，尤其是要就試點(diǎn)實(shí)施過(guò)程中出現的問(wèn)題作出應對。

租售并舉機制的核心是需要明晰租賃產(chǎn)權，在承租人同房屋所有人的權利與義務(wù)分配方面，中國調整租賃的法律規范過(guò)少過(guò)泛，直接導致租賃權利不明，而將租賃關(guān)系納入了《合同法》的調整范圍，這說(shuō)明在合同法及相關(guān)法規沒(méi)有規定的情況下，只能通過(guò)簽訂合同的方式來(lái)約束租賃雙方的法律行為。

事實(shí)上，僅僅通過(guò)《合同法》進(jìn)行規范租賃行為存在著(zhù)實(shí)踐缺陷，每一個(gè)租賃合同之間都存在細碎的差異，這些差異里都充斥著(zhù)甲乙雙方甚至包括房屋中介的較量和博弈。

朱巖舉例說(shuō)，一些合同中常見(jiàn)的條款，在糾紛發(fā)生時(shí)雙方爭議不清，因為租賃市場(chǎng)需求大于供給，使得承租人處于弱勢地位，這樣的結果意味著(zhù)租房的不穩定性較高，居住風(fēng)險大，導致大量租房人群會(huì )選擇降低生活質(zhì)量，只保證基本的居住需求，從而抑制了消費行為。

“更加極端的案例是不少黑中介、黑房東包括房屋租賃公司利用信息不對稱(chēng)等因素不同程度地侵犯消費者的利益。實(shí)踐中常有租賃公司合同到期，以設備損壞等各種理由不退押金；合同未到期的，則編造各種理由解除合同，不退押金或租金。這類(lèi)案例頻繁出現。僅通過(guò)現有規范難以控制現在的租賃市場(chǎng)亂象，而且隨著(zhù)租賃市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)涌現出很多新的租賃市場(chǎng)主體，這需要一個(gè)專(zhuān)門(mén)的租賃監管體制來(lái)規范這些主體的行為，使之發(fā)揮最大化效用?！敝鞄r說(shuō)。

盤(pán)活存量土地

據官方公布數字顯示，中國現處于幼兒園到初中階段的未成年人有1.88億，其中一半在農村。朱巖認為規范住房租賃會(huì )刺激在大城市工作的“非戶(hù)籍家庭”把子女接到相應城市接受教育，刺激農村家庭向城市、甚至一線(xiàn)城市轉移。即便不考慮小城市向大城市的移民，僅農村孩子遷徙三分之一，就高達3000萬(wàn)人口。

“從現在至2030年，城鎮常住人口將從7.8億增至9億，城鎮化大趨勢還存在對房地產(chǎn)的巨大需求?！敝袊鞘泻托〕擎偢母锇l(fā)展中心首席經(jīng)濟學(xué)家李鐵預測，隨著(zhù)未來(lái)城鎮化的發(fā)展，解決城市人口“住”的問(wèn)題，將成為重中之重，據統計，即使中國城鎮化的速度降至0.6%~0.8%，每年還有1000多萬(wàn)人口進(jìn)入城市。

面對大量涌入大城市的人口，如何實(shí)現公共服務(wù)均等，是政府即將面臨的挑戰。因此朱巖認為，在租賃市場(chǎng)逐步規范的同時(shí)，應當在條例推行之外建設充足的教育和醫療等公共服務(wù)資源以緩和移民的壓力。

顧云昌贊同這個(gè)觀(guān)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)追求“住有所居”，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，最大目標就是解決居住問(wèn)題，其中不僅需要解決戶(hù)籍人口居住問(wèn)題，還要解決新居民的居住問(wèn)題。要解決新居民的居住問(wèn)題，就要著(zhù)力解決當前教育資源不足、分配不均的現狀，這些現象僅僅依靠租購同權仍然不足以消除。

顧云昌擔心，如果對大城市一味建設，有可能形成惡性循環(huán)，“比如學(xué)區房問(wèn)題，這還牽扯到教育資源不足、分配不平等的問(wèn)題，這不是僅依靠租購同權就能夠改變的?！?/p>

“除了盤(pán)活存量土地，解決存量土地利用效率低的問(wèn)題外，還能增加農民的集體收入?！鳖櫾撇J為，租房市場(chǎng)改革著(zhù)力打破城鄉土地二元結構這一“鴻溝”，從租賃市場(chǎng)入手，向城鄉發(fā)展一體化邁進(jìn)了一大步，其后的深遠影響包括推進(jìn)城鎮化建設以及縮小貧富差距等。

相關(guān)政策跟進(jìn)

在朱巖看來(lái)，如果要讓《條例》具有可操作性，就需要有相關(guān)配套細則跟進(jìn)，比如在稅收、戶(hù)籍管理、用地規劃、融資以及交易平臺建設等方面為政策運行提供便利和保障。

在具體實(shí)踐過(guò)程中，如今政策剛步入調研并聽(tīng)取意見(jiàn)階段，需要調和諸多利益相關(guān)方。為了防止過(guò)多人口短期流入城市，造成更激烈的競爭局面，政策可能會(huì )對“租購同權”適用主體進(jìn)行限制。比如，廣東試點(diǎn)出臺的學(xué)區房“租購同權”政策存在主體適用順序，監護人是房主加戶(hù)主的為第一順位；有房沒(méi)戶(hù)的是第二順位；租房者是第三順位。但由于各地區狀況不同，這些限制可能在不同地區的適用效果不一致。

租購同權在解決矛盾的同時(shí)可能會(huì )增加新的矛盾，比如在租房落戶(hù)的問(wèn)題上，如果允許承租人落戶(hù)在租賃房屋內，可能引發(fā)租賃期滿(mǎn)租戶(hù)不愿遷出戶(hù)口的糾紛，影響個(gè)人房源供應的積極性。

為了解決上述問(wèn)題，朱巖建議，應讓承租者形成理性消費思維，明確“租購同權”并不意味租房可以上名校；同時(shí)，政府作為“租購同權”政策的主要引導者，要均衡各地區的公共服務(wù)資源，控制優(yōu)質(zhì)地段的租房競爭，嚴格監管租賃市場(chǎng)，增加優(yōu)質(zhì)物業(yè)，監督租賃房屋質(zhì)量，保證居住的品質(zhì)和體驗；司法方面，應提供化解租賃糾紛的多重權利救濟和糾紛解決方式，緩和各類(lèi)租賃矛盾，維護市場(chǎng)秩序。

“中國租賃住房市場(chǎng)有很大的發(fā)展前景，這是由中國國情所決定的，是中國城市化的需要。但調整結構不是一蹴而就的，可能需要五年、十年，甚至更長(cháng)的時(shí)間，才能把租賃市場(chǎng)完善起來(lái)?！鳖櫾撇A測，到2030年，能夠形成完備的住房市場(chǎng)，也就是在各地形成有差別的租售并舉的保障房和商品房相結合體系。