原標題：中小房企生死劫：拿地難

A股上市房企先后發(fā)布2017年前三季度業(yè)績(jì)預告，多家房企出現業(yè)績(jì)預減和虧損的情況。Wind數據統計顯示，截至10月18日，已發(fā)布前三季度業(yè)績(jì)預告的63家A股房企中，有24家房企業(yè)績(jì)預計下滑和虧損，占比近四成。值得注意的是，因“交房項目結轉收入減少”而業(yè)績(jì)下滑或虧損的房企，均為中小規模房企。對此，分析認為，中小房企拿地難也是一個(gè)較為客觀(guān)的現實(shí)，這也影響了中小房企結轉收入減少，而拿地量也決定著(zhù)后續庫存規模少，對于中小房企而言，這將是一個(gè)惡性循環(huán)。

多家房企業(yè)績(jì)預虧或下滑

根據公開(kāi)資料整理，中房地產(chǎn)、津濱發(fā)展、世紀星源等6家公司業(yè)績(jì)預計出現首虧，且前三季度歸屬上市公司股東的凈利潤跌幅均超過(guò)100%。此外，海南亞太實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“ST亞太”）預告，歸屬上市公司股東的凈利潤跌幅最為嚴重，比去年同期下降4433.33%左右。而去年同期業(yè)績(jì)預減的金融街，今年前三季度預計實(shí)現歸屬上市公司股東的凈利潤為11.66億-14.47億元，增幅為45%-80%。

此外，深深房A、京漢股份、廣宇集團、京投發(fā)展等企業(yè)在公告中表示，前三季度預計業(yè)績(jì)下滑或虧損的主要原因與“交房項目結轉收入減少”掛鉤。以廣宇集團為例，該公司預計2017年1-9月歸屬于上市公司股東的凈利潤為6000萬(wàn)-1.3億元，同比下降幅度區間為62.55%-18.86%。廣宇集團公布的2017年半年報顯示，業(yè)績(jì)變動(dòng)的原因為2017年1-9月，公司下屬房產(chǎn)項目預計交房產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)收入低于上年同期所致。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對北京商報記者表示，房企結轉項目的減少實(shí)則與投資端面臨的壓力有關(guān)。部分房企在銷(xiāo)售業(yè)績(jì)資金回籠較為困難的情況下，新項目的投資節奏也會(huì )隨之放緩，從而影響到結轉的項目。

陷拿地和融資兩難境地

值得注意的是，因交房項目結轉收入減少而業(yè)績(jì)下滑或虧損的房企，均為中小規模房企。嚴躍進(jìn)分析表示，房企交房項目結轉收入減少，受到了三種因素的影響。第一是拿地規模，這兩年恰是土地市場(chǎng)價(jià)格快速上升階段，地價(jià)上漲自然帶來(lái)了拿地壓力。而且很多體量較大的地塊雖然有較高的成長(cháng)空間，但中小房企難以消化，所以都會(huì )帶來(lái)潛在的土地儲備規模不足現象；第二是項目開(kāi)發(fā)的節奏放緩；第三和營(yíng)銷(xiāo)效率有關(guān)，部分售樓部門(mén)或強調房屋銷(xiāo)售的考核，而對于背后的營(yíng)銷(xiāo)成本控制和相應的資金回籠等關(guān)注反而減少，這都會(huì )帶來(lái)收入規模減少等現象。

第一太平戴維斯北京項目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部董事兼負責人熊志坤也認可上述分析，熊志坤表示：“持續限購政策的影響造成多家中小上市房企業(yè)績(jì)出現下滑現象，一方面平抑房?jì)r(jià)，房企項目盈利收入減少；另一方面導致成交量大幅下降。中小企業(yè)項目少，而且覆蓋城市少，政策影響可能更加明顯?！?/p>

“中小房企業(yè)績(jì)下滑是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然結果，特別是在持續的宏觀(guān)調控之下?！痹诟吡H華北區研究部總監曹化行看來(lái)，持續的宏觀(guān)調控壓抑了房地產(chǎn)的交易需求，使得房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的競爭愈發(fā)激烈。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，購房者對房地產(chǎn)項目的品質(zhì)需求也不斷提高，大型房企更具品質(zhì)保障，使得中小型房企的項目競爭力下降。同時(shí)，信貸的收緊使得房企資金獲取愈發(fā)困難，而中小房企比大型房企更難獲得授信。

嚴躍進(jìn)進(jìn)而表示，目前中小房企拿地難也是一個(gè)較為客觀(guān)的現實(shí)，這也影響了中小房企結轉收入減少。而拿地量也決定著(zhù)后續庫存規模少，對于中小房企而言，這將是一個(gè)惡性循環(huán)。

應對惡性循環(huán) 抱團取暖

曹化行分析表示，我國開(kāi)發(fā)商多數以一手房銷(xiāo)售為主要盈利模式，這種模式?jīng)Q定了土地是維系企業(yè)發(fā)展的命脈。隨著(zhù)房產(chǎn)價(jià)值的不斷攀升，房地產(chǎn)行業(yè)成熟度和市場(chǎng)透明度不斷提高，土地價(jià)格也隨之日益提高，對房企的資金要求日益提高，這種情況下中小房企通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地日益困難。

此外，中小房企普遍布局集中，無(wú)法像龍頭房企那樣通過(guò)全國化布局獲得規模效應。同時(shí)隨著(zhù)拿地難度加大，傳統的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，對于中小房企來(lái)說(shuō)，留給它們的生存空間也變得狹窄?！皻v史經(jīng)驗表明，每次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控都會(huì )促使部分中小房企退出市場(chǎng)或被大型房企并購。近期萬(wàn)科收購東莞聯(lián)華集團，泰禾收購家景集團49%股權等并購案例見(jiàn)諸報端。預計該類(lèi)并購仍將不斷出現?！辈芑腥缡钦f(shuō)。

對于中小房企普遍面臨的拿地難、規模小等問(wèn)題，嚴躍進(jìn)表示未來(lái)中小企業(yè)要做好三點(diǎn)予以解決：第一，若企業(yè)資金規模不強，適當和其他地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合拿地或者采取股權投資等方式做大規模；第二，積極拓展融資渠道；第三，適當做輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在曹化行看來(lái)，如果要化解目前的危機，中小類(lèi)房企要夯實(shí)自身業(yè)務(wù)能力，做好產(chǎn)品。并且利用對本地市場(chǎng)熟悉的優(yōu)勢，加強與大型房企的合作。同時(shí)，部分在一線(xiàn)和強二線(xiàn)城市擁有未開(kāi)發(fā)土地的中小房企可以考慮通過(guò)持有物業(yè)來(lái)獲得長(cháng)期收益。

北京商報記者 朱盈潔