10月22日，住房城鄉建設部部長(cháng)王蒙徽強調，住建部正在進(jìn)行12個(gè)大中城市住房租賃試點(diǎn)工作，同時(shí)，在抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的立法工作。

在租購并舉的大背景下，租房市場(chǎng)亟須良性發(fā)展。今年7月住房和城鄉建設部等9部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求進(jìn)一步加快推進(jìn)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)相關(guān)工作。據不完全統計，目前全國已有超過(guò)8個(gè)省份20個(gè)以上城市發(fā)布了租賃新政。

與此同時(shí)，信用租房模式的推出，也給人們帶來(lái)了期待。10月10日，支付寶宣布將有超過(guò)100萬(wàn)間公寓正式進(jìn)駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個(gè)城市率先推廣信用租房。支付寶用戶(hù)芝麻分若超650分，便可享受免押金、房租月付服務(wù)。這意味著(zhù)，傳統的租房慣例“押一付三”(即一個(gè)月的房租作為押金并一次性付三個(gè)月租金)將會(huì )改寫(xiě)。

信用租房，能否成為撬動(dòng)住房租賃市場(chǎng)傳統模式的杠桿，又能否攪動(dòng)國內租賃市場(chǎng)的一池春水？

免押金可月付，信用租房前景廣闊

信用租房并非橫空出世的新事物，也不是支付寶的專(zhuān)利。

據支付寶母公司螞蟻金服方面透露，在此次8城推廣之前，信用租房已在上海進(jìn)行過(guò)半年左右的試點(diǎn)。試點(diǎn)結果顯示，有80%的用戶(hù)選擇了房源占比只有15%的信用免押金方式租房。這一結果是他們在原有試點(diǎn)基礎上，將信用租房升級為支付寶長(cháng)期模塊的原因。

而在支付寶宣布消息一天后，中國銀聯(lián)也宣布與沈陽(yáng)市房產(chǎn)局簽署住房租賃服務(wù)平臺合作協(xié)議，共同推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)建設。

不過(guò)就覆蓋范圍來(lái)看，支付寶顯然更大。據了解，目前接入支付寶的主要是連鎖品牌公寓魔方，以及租房服務(wù)商蘑菇租房，通過(guò)服務(wù)商接入了近百家品牌公寓，如welike、朗筑公寓等。目前支付寶接入的房源超過(guò)100萬(wàn)套，其中信用租房的房源(即用戶(hù)芝麻信用分超過(guò)650分免押金的房源)占比約為15%左右。

螞蟻金服方面表示，信用租房能夠在租房合同簽訂后，基于各方的履約記錄，形成租客、房東和從業(yè)人員的租房信用檔案。愛(ài)護房源，按時(shí)交租，誠實(shí)守信等行為都有助于信用積累；惡意欠租、提前清退、任意漲租等失信行為則會(huì )影響其信用評估。

對于信用租房，業(yè)內人士大多持肯定態(tài)度。中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟指出，信用租房通過(guò)引入新的生產(chǎn)方式和信用模式，通過(guò)除押金以外的其他信用增持得出租房信用，是比較創(chuàng )新的方式。從社會(huì )進(jìn)步、鼓勵青年人、租售同權的大背景下看，應該說(shuō)是個(gè)好事情。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池認為，由于傳統的“押一付三”模式轉變?yōu)椴皇昭航鹉Ｊ?，一部分傳統租房模式會(huì )轉變?yōu)樾庞米夥?，信用租房對傳統租房模式會(huì )有一定沖擊。但由于這種模式會(huì )減輕承租人的負擔，增加租賃住房的需求，在一定程度上有利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

作為業(yè)內人士，鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)表示，信用租房對房東和租客都是有益的：對租客來(lái)說(shuō)，所有房源統一納入交易平臺，規避了虛假房源問(wèn)題，且價(jià)格透明，免押金政策也能免除租客后顧之憂(yōu)；對房東來(lái)說(shuō)，找到優(yōu)質(zhì)客戶(hù)能夠減少后期運營(yíng)成本。

信用租房如何推廣

國家從多個(gè)層面為包括信用租房在內的住房租賃市場(chǎng)創(chuàng )造了積極的發(fā)展氛圍和政策環(huán)境。

早在7月底，成都便提出“在2017年底前組建或改建3到4家國有住房租賃公司”。8月底，武漢組建第一批5家國有住房租賃平臺，目標在年底前提供不少于7000間、30萬(wàn)平方米的租賃房屋增量。

9月15日上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確表示，“通過(guò)國資國企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場(chǎng)供給，穩定市場(chǎng)租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場(chǎng)的穩定器、壓艙石，并形成一批可復制、可推廣的經(jīng)驗做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)?！?/p>

今年10月，國家住房租賃試點(diǎn)首批12個(gè)城市之一的合肥市首家國有房屋租賃公司——合肥廬陽(yáng)國有房屋租賃經(jīng)營(yíng)有限公司正式掛牌，該公司將通過(guò)市場(chǎng)化運作，在年內籌集2000套租賃房源上市。

政策無(wú)疑為住房租賃市場(chǎng)創(chuàng )造了積極的環(huán)境，但落實(shí)到具體操作，信用租房仍有水土不服的問(wèn)題。趙秀池指出，押金起到了一定擔保信用的作用，但免除押金，房東還是會(huì )覺(jué)得不踏實(shí)，而租賃企業(yè)也少了一部分可以周轉的資金。

和支付寶信用租房開(kāi)展合作的一家企業(yè)的高管張光明(化名)對中國青年報·中青在線(xiàn)記者坦言，盡管已經(jīng)開(kāi)展合作，但他對信用租房并不看好。

“從租客的角度看是好事，能減輕壓力，但房東或運營(yíng)租房的企業(yè)通過(guò)芝麻信用分對租客的牽制非常弱?！睆埞饷髡f(shuō)，由于支付寶提供了簡(jiǎn)便的租房手續，對他們來(lái)說(shuō)是流量來(lái)源，因此他們引進(jìn)了信用租房體系。他們對違約有預期，但一兩周后很快被壞賬數據打擊到了?！翱蛻?hù)使用信用租房不交錢(qián)、違約的概率很大，遠超獲客成本?！彼f(shuō)，一方面，支付寶會(huì )帶來(lái)流量和宣傳價(jià)值，但另一方面，產(chǎn)生壞賬的數據又很大，綜合看來(lái)對他們來(lái)說(shuō)不是很合算，更像是一個(gè)“雞肋”。

事實(shí)上，因為芝麻信用并非強制的信用體系，而我國個(gè)人征信體系也尚待發(fā)展，因此信用租房的約束力也有待觀(guān)察。

優(yōu)客逸家創(chuàng )始人、CEO劉翔指出，芝麻信用分對租客違約不交錢(qián)的約束力較小，還不能影響用戶(hù)在銀行征信系統的信用，在租房這個(gè)動(dòng)輒成千上萬(wàn)開(kāi)支的領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，違約成本太低，約束違約行為的機制還在摸索中。

還有一些租客對媒體表示，信用租房可選擇的空間比較少，選到自己喜歡的房源并不容易。

張光明說(shuō)，信用租房幾乎不可能向個(gè)人房東推進(jìn)。對于房東來(lái)說(shuō)，沒(méi)有動(dòng)機只看信用分而不要押金。對企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果手里有大量押金，就會(huì )有比較好的現金流收入。因此，信用租房在長(cháng)期來(lái)看對他們并不是好事。

北京東城區某鏈家中介告訴中國青年報·中青在線(xiàn)記者，如今的信用租房一兩年前就開(kāi)始做了，只是簡(jiǎn)化了交納租金的流程，不會(huì )對行業(yè)有太大沖擊。前述中介說(shuō)：“互聯(lián)網(wǎng)沖擊租房中介？很難的。之前那些租房O2O公司都沒(méi)成功，(我們)不會(huì )因為芝麻信用就被打敗。租房還是一個(gè)低頻率、高成本、低回報的生意，互聯(lián)網(wǎng)公司不會(huì )也不擅長(cháng)做這些臟活累活?！?/p>

需要更多金融支持

“從金融創(chuàng )新角度看，這可能改變傳統租房方式，因為它在創(chuàng )新入口，改變信用模式，(對企業(yè)來(lái)說(shuō))這是一個(gè)布局?！标愱芍赋?，我國房產(chǎn)銷(xiāo)售金額達到12萬(wàn)億元，二手房銷(xiāo)售也有5萬(wàn)億左右元，租房市場(chǎng)保守估計也破萬(wàn)億元。由于房地產(chǎn)交易都是大宗行為，因此，消費者金融數據十分重要。

但由于租房市場(chǎng)的屬性所致，互聯(lián)網(wǎng)金融機構想直接介入交易并不容易。蘇寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融研究中心主任薛洪言指出，租房鮮有看圖片就下決心的，都要去現場(chǎng)看，因此租房市場(chǎng)重線(xiàn)下場(chǎng)景，互聯(lián)網(wǎng)金融機構一開(kāi)始只能從“邊邊角角”的角度為各個(gè)支付環(huán)節提供支持，尋找新的機會(huì )和突破口。

因此，租房市場(chǎng)所需要的金融支持遠比免押金的信用租房復雜得多。上海市于9月出臺的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》明確指出，鼓勵開(kāi)發(fā)性金融機構通過(guò)合理測算未來(lái)租賃收入現金流，提供符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(cháng)期低息貸款等金融解決方案；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的各類(lèi)債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品；加快推進(jìn)針對租賃用房的各類(lèi)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，在試點(diǎn)后盡快形成規模。

所謂REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專(zhuān)門(mén)的基金托管機構進(jìn)行托管，并委托專(zhuān)門(mén)的投資機構進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

據楊現嶺介紹，資產(chǎn)證券化是國際慣例，也是我國目前資本市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。在擴大房源方面，深圳采用的是存量小產(chǎn)權房納入統一監管平臺(100萬(wàn)套)和自持地塊新增(10萬(wàn)套)并舉的模式，前者占整體供應量超過(guò)90%，這是一種新思路；北京未來(lái)五年將新建150萬(wàn)套住房，其中50萬(wàn)套純用于租賃，計劃供應住宅用地6000公頃，其中1000公頃集體建設用地。粗略計算，這些集體用地剛好可以建設50萬(wàn)套租賃用房(按套均45平方米計算)。

薛洪言指出，利用金融手段盤(pán)活資深存量資產(chǎn)，實(shí)現REITs是沒(méi)有問(wèn)題的，但要求物業(yè)必須由機構持有，對未來(lái)的資金收入有產(chǎn)權才能實(shí)現。如果是純中介，對房源沒(méi)有掌控力，就很難將REITs擴展到更廣闊更普遍的租賃場(chǎng)景中去，難以改變場(chǎng)景。

租房要輕松，政策需松綁

除金融產(chǎn)品的創(chuàng )新以外，租房市場(chǎng)的活力還需要更多政策松綁方能得以釋放。

在租購并舉的大趨勢下，一二線(xiàn)城市紛紛出臺鼓勵租房市場(chǎng)發(fā)展的土地流轉或房源支持計劃。例如，北京提出在今后五年供應50萬(wàn)套租賃住房；廣州則計劃推出825萬(wàn)平方米租賃住房用地，預計供應租賃住房15萬(wàn)套；上海提出，“十三五”期間租賃住房用地供應占比約為31%，推出租賃住房共計70萬(wàn)套；深圳則計劃在“十三五”期間建設40萬(wàn)套人才住房，其中70%為租賃住房，并要求企業(yè)建設過(guò)程中進(jìn)行配建不低于20%的自持租賃住房，并收儲100萬(wàn)套城中村房統一租賃。

楊現領(lǐng)指出，雖然各地出臺了租賃市場(chǎng)的供應計劃，但還在等待明確的實(shí)施細則。例如，集體用地如何建設租賃用房，租賃機構、土地所有方(村委會(huì )或鎮政府)之間的合作關(guān)系、義務(wù)和權責，很多都面臨著(zhù)相關(guān)的法律難題。而集體土地上建設的房屋是否可以獲得房產(chǎn)證，是資本方最關(guān)注的方面，關(guān)系到能否實(shí)現REITs。

在他看來(lái)，一線(xiàn)城市房屋租賃市場(chǎng)的土地供給或許可以真正觸及到土地制度改革和土地流轉機制的深層次問(wèn)題。租房市場(chǎng)的土地流轉是長(cháng)遠問(wèn)題，但租房運營(yíng)企業(yè)當下更關(guān)心的問(wèn)題是，經(jīng)營(yíng)租房這門(mén)生意盈利周期很長(cháng)，甚至盈利空間還有待觀(guān)望。

作為租房運營(yíng)機構負責人，劉翔認為當下更需要的是來(lái)自財稅和資金上的支持?！拔覀冏龅牟皇侵刭Y產(chǎn)模式，因此在銀行貸款方面并不占優(yōu)勢。即使是自持式公寓企業(yè)，在爭取融資、貸款時(shí)也比較難?！?/p>

因為優(yōu)客逸家這類(lèi)長(cháng)租公寓采取的是“二房東”模式，因此一個(gè)更現實(shí)的問(wèn)題是稅收。曾在旅游行業(yè)工作多年的劉翔了解到，旅行社納稅是按照差額收入作為稅基來(lái)納稅，他認為“二房東”模式也是類(lèi)似的，但并不能享受差額收入納稅的“福利”。

“比如說(shuō)我們跟租客收的房租是1000元，實(shí)際上有700元是給房東的，到我們手上的錢(qián)是300元。那么應該按照1000元還是300元作為應稅收入來(lái)納稅？”對于這類(lèi)問(wèn)題，劉翔認為政策制定者可以先把租房運營(yíng)機構培育起來(lái)。

上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授朱為群研究財政稅收多年，據他介紹，對于企業(yè)來(lái)講，肯定是以其收取的全部收入作為計算依據的。但是支付給房東的這部分錢(qián)，是沒(méi)有辦法扣除的。

趙秀池認為，以往市場(chǎng)不提供租賃類(lèi)商品房，因此租賃住房比較分散，大量租賃住房的來(lái)源，主要是個(gè)人，集中式的機構租賃房源較少，未來(lái)通過(guò)開(kāi)發(fā)商自持、公租房建設等會(huì )形成大量的、長(cháng)期的優(yōu)質(zhì)租賃住房來(lái)源。

她建議，允許閑置的商業(yè)辦公、工業(yè)廠(chǎng)房等用作租賃住房，或者允許一些大戶(hù)型進(jìn)行適當改造出租，并給予民水民電的政策支持。對于未來(lái)租房市場(chǎng)的發(fā)展，陳晟建議政府應當引導形成公允性平臺，為老百姓將房源便利地發(fā)布在平臺上提供便利，并形成一系列的保障機制，既保護住房，也保護房東和租客的利益。