10月10日，國家發(fā)改委副主任、國家統計局局長(cháng)寧吉喆在國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì )上透露，“我國的房地產(chǎn)長(cháng)效機制正在緊鑼密鼓制定，會(huì )適時(shí)出臺。同時(shí)，國家反對房地產(chǎn)投機的態(tài)度不會(huì )變?！眮?lái)自政府的這一表態(tài)，無(wú)疑更加堅定了市場(chǎng)對于房產(chǎn)調控長(cháng)效機制確立的信心，但未來(lái)我國房產(chǎn)調控的長(cháng)效機制究竟會(huì )是怎樣？在具體細則出臺之前，無(wú)論是市場(chǎng)還是行業(yè)研究人士都只能從國外現有成熟模式來(lái)窺見(jiàn)一斑。

在目前國內外比較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)機制中，德國、新加坡模式是業(yè)界探討、分析得比較多的。有部分行業(yè)研究人士認為，目前我國市場(chǎng)上現行的部分調控措施，部分借鑒了上述兩國的一些經(jīng)驗。

“在我國當前長(cháng)效機制探索中，有兩類(lèi)市場(chǎng)的發(fā)展受到了關(guān)注。第一是租賃市場(chǎng)，無(wú)論是產(chǎn)品本身還是租賃政策背后的各類(lèi)優(yōu)惠政策，充分借鑒了德國的模式。第二是共有產(chǎn)權住房，這可能借鑒新加坡模式，填補了中國住房市場(chǎng)供應體系斷層的缺口?！蹦撤慨a(chǎn)研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)表示，總體上看，我國住房多元化供應體系正在積極建立，目前已經(jīng)構建了普通住房、共有產(chǎn)權住房、租賃住房的三層次的供應體系。

不過(guò)，也有業(yè)內人士認為，由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)體量巨大，涉及人口眾多，因此新加坡、德國等地的成熟模式并不完全適合中國市場(chǎng)。

德國

租房、買(mǎi)房收益無(wú)差別

德國市場(chǎng)對房?jì)r(jià)的控制主要依靠發(fā)達的租賃市場(chǎng)，及對租客權益完善的法規保障。事實(shí)上，租賃住房體系在整個(gè)德國住房市場(chǎng)中扮演著(zhù)極為重要的角色。根據鏈家研究院統計數據顯示，德國租賃人口占56%左右，首都柏林的租賃人口達到86%，遠高于其他發(fā)達國家40%-50%的水平。

鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)指出：“德國租賃發(fā)達與其人口的高流動(dòng)性、家庭小型化密切相關(guān)。德國城市化水平較高，上世紀60年代城市化率已經(jīng)超過(guò)70%。人口跨城市流動(dòng)性大，居民并不需要購買(mǎi)房屋定居。因此在租房方面，德國出臺了較為完善的政策法規?！?/p>

在租客權益保障方面，據德國《住房租賃法》規定：一般的房租合同都可以無(wú)限期，承租者可提前幾個(gè)月提出退租要求，出租者除非特殊情況，不得因為其他租房者愿意支付更高的租金而與現有承租者解除合同，并且有3年內房租漲幅不得超過(guò)15%這樣的硬性條款來(lái)約束租金的漲幅。

一般分析認為，這些舉措使得德國租金長(cháng)期維持在較低的水平線(xiàn)上，使得房產(chǎn)基本失去了保值、增值的功能。

“買(mǎi)房與租房最大不同在于買(mǎi)房能夠實(shí)現家庭資產(chǎn)保值增值，但是房?jì)r(jià)不漲會(huì )導致房屋缺乏投資價(jià)值。過(guò)去十幾年德國房?jì)r(jià)保持平穩，漲幅很小。根據德國聯(lián)邦統計局的房?jì)r(jià)指數，2000年到2016年，德國房?jì)r(jià)指數年均上漲1.6%?！辨溂已芯吭涸洪L(cháng)楊現領(lǐng)表示：“租房與購房在公共資源和社會(huì )保障上的差別取決于資源配置的均等化水平。德國地區之間差異小，公共基礎設施和公共服務(wù)配置較為均衡，社會(huì )福利和保障均等化，租房和買(mǎi)房都能夠無(wú)差異享受。在這些因素作用之下，造成了如今德國租賃占主流的住房結構?！?/p>

新加坡

政府強力介入，八成多人口住“組屋”

與德國相比，新加坡無(wú)疑是住房自有率極高的國家。不過(guò)這種高住房自有率下保持房?jì)r(jià)的穩定性，很大程度上是通過(guò)政府支撐住房保障體系來(lái)維持的。

“中國的發(fā)展和新加坡很相近，新加坡75%是華人，東方人都希望擁有自己的不動(dòng)產(chǎn)。作為一個(gè)新加坡人，凱德集團中國總部首席企業(yè)服務(wù)官、凱德中國華北區區域總經(jīng)理陳培進(jìn)曾向記者這樣表示。他認為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱其實(shí)背后是有著(zhù)深層次文化原因的：“未雨綢繆這種想法是很典型的東方人的想法，有能力的時(shí)候都希望多做一點(diǎn)，這既是中國近些年來(lái)發(fā)展快速的原因，也在一定程度上推動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲。而新加坡因為‘組屋’的存在，保障了其房?jì)r(jià)的穩定性?！?/p>

誠如陳培進(jìn)所說(shuō)，自1960年起，新加坡政府提出了“居者有其屋”計劃，成立新加坡建屋發(fā)展局（Housing and Development Board），承擔保障性住房“組屋”的規劃和設計以及物業(yè)管理等職能，其建屋計劃一經(jīng)批準便具有法律效力，必須保證完成。分析人士指出，這是一種政府強力介入的形式，以實(shí)現公共住房有效供給。

據了解，目前，新加坡組屋的價(jià)格標準以居民平均收入水平做基礎，通常是以90%的首次申請者可負擔三房組屋價(jià)格，及70%的首次申請者可負擔四房組屋價(jià)格為標準，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。

根據新加坡建屋發(fā)展局數據顯示，從1960年至2016年，新加坡使用建屋發(fā)展局提供的“組屋”人數占全國總人口比例已經(jīng)從9%增長(cháng)至82%，其中這一數據在1990年前后曾達到87%的峰值，之后逐步回落至目前水平。

中信建投證券在近期發(fā)布的市場(chǎng)研究報告中引用新加坡國家統計局和建屋發(fā)展局統計數據稱(chēng)，建國之初新加坡國有土地比例不到50%，而截至2006年國有土地比例已接近90%。過(guò)去40余年新加坡共修建組屋110萬(wàn)套，占總供應比例高達97%，已覆蓋82%的人口，至2016年居民住房自有率已達到90.9%。

觀(guān)點(diǎn)

新加坡模式更適合新區

我國在搭建房地產(chǎn)長(cháng)效機制時(shí)不能完全照搬新加坡或者德國等地的成熟模式?！霸蛟谟趪饨?jīng)濟體對于房地產(chǎn)的依賴(lài)性并不高，比如德國的制造業(yè)高度發(fā)達，新加坡的服務(wù)業(yè)和轉口貿易行業(yè)也相當發(fā)達，這都可以減輕其經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)程度。同時(shí)，新加坡的‘組屋’完全由政府強力主導，政府有能力通過(guò)無(wú)償劃撥和強制征收來(lái)為‘組屋’的建設提供較低成本的土地資源?！眱|翰智庫華北區總經(jīng)理薛茜茜表示。

“一般來(lái)說(shuō)我們通過(guò)經(jīng)濟和民生這兩個(gè)維度考慮，不同國家在選擇房地產(chǎn)政策的時(shí)候取向是不一樣的?！毖畿绶治鲋赋?，我國由于經(jīng)濟發(fā)展的壓力，一直以來(lái)是通過(guò)刺激房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)保障經(jīng)濟的發(fā)展，因此很多政策取向是偏向經(jīng)濟這一端。因此新加坡模式可能更加適合在一些特定的區域內，比如待開(kāi)發(fā)的新區采用，政府有可能在前期介入，通過(guò)政策來(lái)建立市場(chǎng)，但是大規模的實(shí)行或許不可能。

薛茜茜同時(shí)也強調，隨著(zhù)近期各地大量出臺租賃政策以及中央層面屢次強調“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，可以看出，我國對于房地產(chǎn)的定位正在轉變。未來(lái)，我國房產(chǎn)調控長(cháng)效機制的搭建脈絡(luò )已經(jīng)比較清晰。就是從原來(lái)經(jīng)濟助推器的作用，轉向經(jīng)濟穩定器的作用。對租賃市場(chǎng)、保障房體系的大力發(fā)展，也都是圍繞著(zhù)這一出發(fā)點(diǎn)展開(kāi)。