2017年行至過(guò)半，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在新一輪密集調控下，冷卻降溫進(jìn)入“下半場(chǎng)”。隨著(zhù)各地五花八門(mén)的調控政策不斷落地實(shí)施，中國樓市出現三大轉折。

――房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢轉折

一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度和走勢的變化，是今年以來(lái)中國樓市最明顯的轉折之一。

本輪樓市上漲始于2015年，先由一線(xiàn)城市拉動(dòng)，隨后2016年熱度逐漸轉移到二線(xiàn)城市。進(jìn)入2017年后，樓市出現逆轉分化，熱點(diǎn)城市在調控中降溫，而此前表現疲軟的部分三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)開(kāi)始補漲。

官方數據顯示，6月份一線(xiàn)城市新房和二手房?jì)r(jià)環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。這是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)兩年以來(lái)出現的首次環(huán)比下降。6月份，北京和上海新房?jì)r(jià)格環(huán)比均出現負增長(cháng)。

7月一二線(xiàn)樓市降溫持續。安居客發(fā)布的數據顯示，包括廈門(mén)、南京、天津等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市在7月份房?jì)r(jià)出現環(huán)比下降。

去年曾零首付鼓勵大學(xué)生買(mǎi)房去庫存的沈陽(yáng)樓市近期出現大反轉。短短一年半時(shí)間內，沈陽(yáng)樓市從偏冷到過(guò)熱，近期更是加入限售大軍，以抑制投機。

8月2日，中國指數研究院發(fā)布的數據顯示，7月受監測的29個(gè)主要城市商品住宅成交面積環(huán)比下降8.69%，近六成城市成交環(huán)比下滑；29城樓市成交同比下降約26%。資料圖為重慶高樓。 中新社記者 陳超 攝" /> 8月2日，中國指數研究院發(fā)布的數據顯示，7月受監測的29個(gè)主要城市商品住宅成交面積環(huán)比下降8.69%，近六成城市成交環(huán)比下滑；29城樓市成交同比下降約26%。資料圖為重慶高樓。 中新社記者 陳超 攝 ――房地產(chǎn)領(lǐng)域資金驟緊

作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期往往與資金松緊密切相關(guān)。在降杠桿、擠泡沫等政策導向下，今年以來(lái)無(wú)論是前端的房企發(fā)債融資還是末端的購房貸款，均出現信貸收緊的跡象，資金成本上升。

由于境內融資受限，大量房企轉戰海外融資。據中原地產(chǎn)研究中心統計，2017年前7個(gè)月，房企海外美元融資額度創(chuàng )下歷史新高，同期，房企融資成本明顯上升。

末端的房貸也在收緊。央行近期發(fā)布的《中國區域金融運行報告(2017)》明確指出，在支持居民合理自住購房同時(shí)，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。央行數據顯示，2017年上半年房地產(chǎn)貸款增加3.04萬(wàn)億元人民幣，比上年全年占比低6.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額增速比上年末回落5.9個(gè)百分點(diǎn)。

多地房貸利率折扣減少、首付比例提高。融360數據顯示，6月中國首套房平均利率為4.89%，環(huán)比上升了3.38%。以北京為例，“3?17新政”實(shí)施以來(lái)，北京首套房貸款利率以基準利率為主流，部分銀行上浮10%。

央行調查統計司司長(cháng)阮健弘此前曾表示，房地產(chǎn)信貸增長(cháng)勢頭回落，個(gè)人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，這些變化有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

――從“購”到”租”，調控思路轉向

從廣州、沈陽(yáng)等地試水“租購同權”，到鄭州、無(wú)錫將租賃行為納入落戶(hù)條件，再到上海、北京、佛山等地出讓100%由開(kāi)發(fā)商建設自持商品房的地塊，租購并舉政策開(kāi)始真正落地。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，在7月份各地出臺的33個(gè)政策中，有9個(gè)政策直接或間接地涉及了租賃市場(chǎng)的內容，這和上半年頻頻收緊購房政策的導向出現差異。

從購到租，不僅意味著(zhù)中國在住房供應體系方面開(kāi)始“補短板”，還是調控思路的重大轉變――從以往的側重調控房?jì)r(jià)，轉移到建立多元化的住房供應體系，以滿(mǎn)足居住需求，從而讓短期調控政策轉變?yōu)殚L(cháng)效機制建設。

鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)在接受中新社記者采訪(fǎng)時(shí)指出，租售同權就是樓市長(cháng)效機制的一個(gè)重要方向，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)由此將進(jìn)入新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)“三足鼎立”的階段，在不同地方形成“一二線(xiàn)城市二手、租賃為主，三四線(xiàn)城市新房為主”的住房供應結構。

在長(cháng)效機制加速建設的背景下，楊現領(lǐng)認為，未來(lái)房地產(chǎn)政策將體現一些新的邏輯：為保持政策的穩定性，短期內不會(huì )頻繁大幅刺激或大幅打壓；如首套房首付等重要政策可能會(huì )長(cháng)期不變；最為重要的是，各地政策將會(huì )具體問(wèn)題具體分析，“一刀切”的做法或逐漸退出。