北京商辦限購政策出臺后，近一年多來(lái)購買(mǎi)商住房的小業(yè)主不得不面臨一個(gè)現實(shí)，短期內手中房產(chǎn)將很難出售。近日，商住小業(yè)主向北京商報記者反映，有中介人員稱(chēng)有公司將租用業(yè)主還未到手的商住房，用做公寓產(chǎn)品，并可向業(yè)主支付一定的租金。在該業(yè)主看來(lái)，委托給中介機構長(cháng)期出租也是一個(gè)不錯的選擇,但出租期間是否會(huì )帶來(lái)違約風(fēng)險，將房屋托管給中介機構是否會(huì )發(fā)生一些意外導致租金甚至房屋難收回的情況出現，這些都是業(yè)主擔心的問(wèn)題。

代理機構“收房”

商住小業(yè)主陳晨（化名）向北京商報記者反映，上周他接到中介電話(huà)，稱(chēng)業(yè)主可以將房屋委托給該公司代理出租，該公司按時(shí)支付給業(yè)主租金。

據陳晨介紹，他所購買(mǎi)的房屋位于順義區南法信，2018年6月才交房，現在就有中介公司愿意代理出租他的房屋，比起交房后自己去出租房屋，這種委托代理的方式更為省心，他現在正在考慮委托該公司代理出租的事情。

據該經(jīng)紀人介紹，他所在的公司只是負責“收房”，簽署房屋租賃代理合同的是一家名為“和悅家（北京）物業(yè)管理有限公司”的機構。業(yè)主與和悅家簽署房屋租賃代理合同后，和悅家會(huì )為房屋配置家具家電等房屋內用品，并以公寓形式對外出租。

上述經(jīng)紀人出示的租賃代理合同顯示，業(yè)主委托出租期限為自交房之日起五年，租金標準為在第一年基礎上每年遞增10%，支付方式是年付，第一年支付時(shí)間是簽署合同后，后四年是提前一個(gè)月支付。此外，每年有18天免租期，五年對應的免租期就是3個(gè)月，業(yè)主需支付一定的代理費用，金額就是3個(gè)月的房租（以第一年租金標準計算）。

在陳晨看來(lái)，將房屋委托給代理機構，一方面租房期間的問(wèn)題不用自己去解決，另一方面也省去了自己出租需要添置家具家電的費用，聽(tīng)起來(lái)是一個(gè)不錯的選題。據上述經(jīng)紀人介紹，他們公司準備在該小區“收房”30套，目前大多數業(yè)主愿意將房屋委托出租。

出租以過(guò)渡

事實(shí)上，陳晨之所以會(huì )考慮將房屋委托給代理機構進(jìn)行出租，很大一部分原因在于商辦限購政策出臺后，未來(lái)幾年商住房出售將變得困難，本來(lái)該商住房是陳晨過(guò)渡用的，兩年后有了購買(mǎi)住宅的資質(zhì)就選擇出售，現在看來(lái)這個(gè)計劃因受到限購政策的影響而充滿(mǎn)變數。

3月26日，北京市出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》，規定已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項目再次上市交易時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì )組織，也可出售給個(gè)人，但個(gè)人購買(mǎi)應符合兩個(gè)條件：名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄；在申請購買(mǎi)之日起，在京已連續五年繳納社會(huì )保險或者連續五年繳納個(gè)人所得稅。這一商辦限購政策的出臺，導致商辦類(lèi)房屋未來(lái)出售前景堪憂(yōu)。

從商辦限購政策出臺后的市場(chǎng)表現來(lái)看，易居研究院發(fā)布的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報告顯示，6月，北京商住房項目成交量繼續下滑，成交面積環(huán)比減少94%，同比減少100%。成交套數為2 套，環(huán)比減少95%，同比減少100%。市場(chǎng)交易幾乎為零成交，相比2016年月均34萬(wàn)平方米的交易規模，當前此類(lèi)市場(chǎng)已基本上處于“絕跡”狀態(tài)。

二手房方面，商辦類(lèi)房屋限購后，市場(chǎng)監管趨緊，監管部門(mén)禁止中介機構宣傳商辦類(lèi)房屋的居住屬性。加上政策出臺后商辦市場(chǎng)迅速降溫，中介機構為規避風(fēng)險，二手房中介機構也開(kāi)始關(guān)閉商辦房區域的門(mén)店，暫停代理商辦房屋的出售以及出租業(yè)務(wù)。

商辦類(lèi)市場(chǎng)現狀也加劇了商住小業(yè)主的擔憂(yōu)情緒，在政策不放寬的情況下，商住小業(yè)主將面臨有房難售的局面。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，在此情況下，投資客難以通過(guò)出售獲利，增值收益目前來(lái)看就是以出租的方式獲取，對于小業(yè)主而言，出租似乎是一個(gè)不錯的選擇，可能也是惟一的選擇。

委托代理有無(wú)風(fēng)險

對于陳晨而言，委托給代理機構既省心又有收益，但是這種長(cháng)期委托的方式是否存在風(fēng)險呢？

“2016年是北京商住市場(chǎng)成交最熱的一年，2016年上半年北京商住房成交量首次超過(guò)普通住宅，這一年多以來(lái)成交的商住房未來(lái)都可能面臨出售難的情況，未來(lái)出租將成為趨勢?！眹儡S進(jìn)表示，商住房小業(yè)主在出租房屋時(shí)，一定要注意規避可能出現的風(fēng)險。從當前商住政策看，商住的使用方式受到了較為嚴厲的監管，即不允許和居住功能掛鉤。當然有一點(diǎn)是政策本身相對含糊的，即是否可以出租。如果按過(guò)去的政策看，鼓勵商業(yè)項目參與租賃業(yè)務(wù)本身也有類(lèi)似的規定。如果從這個(gè)角度看，進(jìn)行租賃也說(shuō)得通。

但行業(yè)人士也提醒，未來(lái)機構代理出租現象將越來(lái)越多，小業(yè)主在選擇時(shí)，應該注意代理機構的資質(zhì)，同時(shí)也要研究合同細節，比如對于租金的相關(guān)約定以及關(guān)于合同存續期間雙方的權利及義務(wù)，還有關(guān)于違約條件的界定及違約責任的細節。

亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅也表示，將房屋委托給代理機構，主要看租金收益，每年是否有一定比例的提升，還有對室內的保護性條款等。

有業(yè)內人士分析認為，在收益和房屋安全都能得到保障的情況下，委托代理機構進(jìn)行長(cháng)期出租的風(fēng)險還是可控的。